对于地产媒体而言，没有探春的开工是没有仪式感的开工，是没有灵魂的开工。
春节假期回归，新媒体中心就联合各大城市踏上了粤港澳大湾区实地踩盘探春之路。
两周以来，不管情人节元宵节刮风下雨，倔强地走过了广深莞惠四城数百个楼盘。
今天开始，南方楼事将陆续发布一手踩盘实况，让你及时掌握市场最新动态变化。本期为深圳线踩盘报告，广惠莞也安排上了，敬请关注近期微信推送～
（需要样板间高清实拍图的小伙伴，请添加南方楼事客服微信【lou-xz】，回复“项目名”获取。）
DAY 1深圳线
各种喜报
上个周末，深圳多个新盘传出成交喜报，楼市一片“热火朝天”的回暖景象。
踩盘途中，深圳湾豪宅公寓华润瑞府拿到了预售，最高20万/平的单价也惹得一众媒体惊呼：深圳豪宅放松限价了！
BUT,特殊案例并不能作为判断标准。（点击蓝字查看瑞府开盘情况：可怕的购买力，8000万/套的深圳豪宅开盘秒光）
那么，楼市回暖了吗？限价放松了吗？
南方楼事走访了深圳各大新盘，用实际行动告诉你：并没有放松。依然有不少项目很惆怅，不管是蛇口豪宅或是龙岗刚需。
至于回暖，是粤港澳大湾区规划出台后首个周末的楼市小高潮。
在看各大楼盘信息之前，分享几个有意思的小现象。
01
所谓回暖只是局部，整体还是很稳的
南方楼事实探的数十个新盘中，大部分销售都说来访量没有太明显变化，相对来说中规中矩。
经过两年多的调控，购房者们真的冷静很多。实际上深圳楼市并没有什么回暖，但也不冷，最大的感受就是“很稳很理智”，其实挺健康的。
不过部分楼盘以低价或者折扣优惠吸引购房者，再加上粤港澳大湾区规划刺激，周末的确迎来了一波看房潮，外地客和投资客有明显增加。
各种喜报看看就好了，不用太认真
02
性价比高的楼盘不管何时都不愁卖
就比如说春节后号称卖掉100多套的万科星城，内容小分队踩盘时正值折扣最后一天，现场销售忙到根本没时间理我们。
同样卖得差不多的还有绿景红树湾壹号、中洲湾、华强城等等。
这类楼盘要么性价比很高，要么就是片区里稀缺的新盘，不管楼市凉或热，都不担心没有市场。
而那些没有特质竞争力且价格优势不明显的刚需盘，就有点儿尴尬了。具体参考刚需盘扎堆的地儿，就不一一列举了。
03
市场有点儿缺货，很多片区今年供应并不多
最初筛选踩盘路线时，其实挺尴尬的。
挑选标准是“纯住宅新盘为主，已开售的热盘为辅”，结果很多区域纯新盘有点少，抛开豪宅片区不说，就连刚需片区都并不多。比如龙华、观澜、沙井、坪山等等，龙华销售称今年纯新住宅不超过四个，观澜甚至只有唯一一个新盘会卖。
大部分旧改项目时间都不确定，而想卖的新盘依然有很多久久拿不到预售证的情况。如观澜中森公园华府、龙岗的桑泰龙樾等等。
不过按照惯例，一般供应量猛增会在年底，大家可以再期待一下。
04
今年深圳楼盘流行“没收手机”
在与媒体同行们长期以往的斗智斗勇中，深圳开发商的创意更上一层楼了。
南方楼事小分队在好几个楼盘参观样板间时，都被要求留下手机，才能进去。“没收手机”还不够，有的项目甚至把样板间里的手机信号都屏蔽了。
除了开盘前必要的广告宣传，其他时刻深圳开发商只求“安静如鸡”，各位媒体朋友千万别太关注我
（本期内容由南方楼事内容小分队和腾讯智慧房产深圳站联合出品）
实踩手账
商办篇
罗湖区
国速中心
在售：公寓、办公
均价：公寓精装修约6.6万/平，办公约5.6-5.8万/平
国速中心位于罗湖区宝安南路与松园西街交汇处，总建面约8.8万平，规划涵盖公寓、写字楼和集中式商业的综合体项目，并计划实现商业、办公、居住三种业态分流。
项目由1栋写字楼和1栋商务公寓组成，其中4层底商，1层架空花园，并规划有4层停车位。
项目的公寓、写字楼及公共空间由台湾豪宅设计师程绍正韬量身打造。周边轨道交通比较集中，近园岭、红岭地铁站交通方便，且临近口岸，与香港连接紧密；项目临近万象城、KK mall等全市优质商业，购物便利。
项目目前推出的是商务公寓和办公产品。商务公寓位于A座，共备案310套，4梯13户，均为通燃气、明厨明卫、带阳台及精装修的公寓。户型多为建面约48-100平的小户型，其中多为两房，少量三房。项目于去年11月1日开盘，目前公寓余下100多套。
项目周边二手房房价区间较大，为5-9万/平不等。租金为约6500-8500/平。
粤海城
粤海城，备案名悦彩城，包含商业、办公、商务公寓的综合体，2018年年底获批预售证，共备案1652套房源。目前主推商务公寓，商业性质，产权40年，预计2021年交付。
项目所属地块原为金威啤酒厂的拆除重建部分，营销中心门口就是啤酒厂的发酵罐，据说将改造成啤酒博物馆，整个现状保留的部分将打造成工业文化遗址公园。整体预计2023年完成。
项目位置：罗湖水贝-布心商圈，太白路与东昌路的西北交汇处。附近地铁有5/7号线太安站、5号线布心站，与地铁3号线水贝站距离900余米。
推盘节点：2018年12月获批预售证
户型套数：共备案1652套房源，其中，商务公寓备案542套，户型建面约69-137平；商业备案123套，户型建面约26-114平；办公产品备案987套，户型建面约37-69平，以小户型为主；
参考价格：商务公寓均价约6.4万/平，单价区间在5.7-7.3万/平，总价区间在396-967万/套；
办公产品均价6.9万/平，单价区间在6.1-7.8万/平，总价区间在238-531万/套；
商业均价10.6万/平，单价区间在6.9-21万/平，总价区间在304-1632万/套；
南山区
京基·御景峯
在售：建面约116—158平精装公寓
均价：约7.5万/平
京基御景峯位于深圳市南山区西丽长岭陂地铁口附近，为政府50亿打造的南山次中心板块，处于西丽高铁站和深圳北站双高铁门户位置，地铁接驳，交通便利。项目规划自带商业，并临近宝能城、塘朗城等商业。
京基御景峯总占地面积约6.4万平，总建筑面积约641729万平，共分三个地块开发。
项目享有丰富自然景观，临近塘朗山郊野公园、羊台山公园、长岭陂水库、西丽水库。附近学校有道尔顿新华公学、耀中幼儿园、南方科技大学第一实验小学。
推盘节点：2019年上半年主推公寓产品
户型套数：项目目前一期4栋、5栋的公寓产品在售。公寓为建面约116—158平米的三房、四房产品，四梯六户，70年产权，共583套，开盘当日售出85套，目前共售出一百多套。
周边价格：周边塘朗城均价约6.5万/平。
福田区
嘉鑫·辉煌时代
待售：建面46-68平公寓产品和45-76平办公产品，约500套
均价：待定
嘉鑫·辉煌时代大厦位于上梅林地铁站C出口对面，为上梅林大围坊改造项目（即上梅林村旧改三期），与大型购物中心卓悦汇仅一街之隔。
根据规划信息显示，项目区域规划4、9、10号（在建）三线地铁，可快速连通福田、深圳北站。项目由2栋高层公寓组成，包含4.5米层高和3.2米层高的商务公寓，引进万科物业。
春节期间仍有营业，但来访客户较平时有明显减少。
推盘节点：2019年上半年
周边房价：卓悦汇均价约8.5万/平，商铺租金500到1000。
深业中城
在售：精装公寓
均价：11.7万/平
深业中城位于深圳市福田区香蜜湖豪宅板块，由住宅、办公、公寓、商业和酒店组成的高端城市公园综合体，项目建成后将成为香蜜湖板块首个城市标杆综合体物业。
户型套数：A栋为124平-310平的大户型公寓，共63套。B栋公寓以中小户型为主，主要为49平-50平一房、68平-92平一房两厅一卫两种户型，占总套数的80%以上。目前大概已售出三分之一以上。
周边房价：周边住宅均价约12-16万/平米
学校教育：深圳市高级中学，深圳市福田区东海实验小学，深圳外国语学校东海附属小学，深圳东海培萃幼儿园，深圳图书馆，下沙小学，福田区图书馆，上沙幼儿园(上沙伙头岭路)，耀华实验学校，深圳市福田区外国语学校等。
商场购物：东海缤纷天地，深国投广场，丰盛町商业步行街，世纪中心家居广场-A区，友谊书城(香蜜湖店)，华润万家便利店(财富广场店)，华润万家(香荔店)，名创优品(东海缤纷天地店)，万宁超市(深圳丰盛町店)，山姆6505会员店等。
宝树台
在售：精装公寓
均价：11.7万/平
宝树台位于福田区的燕南路与振中路交汇处，百花南片区。宝树台总建面约9万平，是集住宅、公寓、集中商业于一体的品质型综合体，也是百花南较少的住宅新房项目。
塔楼部分A座和B座是住宅产品，C座是公寓产品。宝树台北面紧邻深圳三大优质学区之一的百花片区，南临深南大道，东西两侧深圳中心公园、荔枝公园双公园环绕，同时地铁2号线燕南站A出口无缝接驳，一号线科学馆站直线距离约200米。
推盘节点：上半年主推公寓
户型套数：共备案644套房源，其中公寓共推出266套；商业共推出378套。项目主推C座建面约43-46平一房公寓产品，目前还剩100多套。
参考价格：公寓备案均价约79517元/平
周边房价：朗钜创公馆10.5万/平、君悦阁10.2万/平
学校教育：实验幼儿园、深圳第二幼儿园、深圳市机关幼儿园；荔园小学南校区、荔园小学西校区、百花小学、实验小学；红岭中学圆岭校区、深外初中部、实验中学初中部等
商场购物：华强北中航九方购物中心、茂业百货华强北店、茂业百货燕南店、沃尔玛燕南店、中信城市广场、KKMALL、万象城等。
宝安区
唐商·前海双悦
在售：主推建面约50-100平智变空间
均价：3.3万/平
唐商·前海双悦位于广深公路与上星南路交汇处，距离11号线马安山地铁站2公里，项目总占地面积约1.4万平，总建筑面积约12.5万平，容积率6.0。
项目由A、B两座高约99米的双子塔构成，项目位于11号线马安山地铁站附近，交通较为便利，地理位置优越。项目自带约2.6万平商业，同时近沙井天虹、京基百纳、沃尔玛等商圈。
据销售介绍，春节期间仍有看房者前来，年前直至31日都有成交，节后看房者数量有所上升。
推盘节点：未交待
户型套数：项目备案房源总套数为1025套，其中103套商业产品，以及922套产业研发用房。主推建面约50-100平智变空间，需以公司名义购买，不限购、不限贷。截至2月15日， B座剩下82套房源待售。
中粮创芯公园
在售：公寓产品建面约45平1房、75平2房
均价：3.9-4万/平
中粮创芯公园是由中粮地产打造的集办公和创意生活为一体的商务综合体。以前海片区依托，享受尖岗山新兴战略产业园及留仙洞总部基地双重发展利好。项目邻近5号线兴东站，近创业路、广深高速、南光高速、107国道等多维路网，交通便捷。
周边规划有尖岗山文体中心（在建）、尖岗山生态公园（在建），同时有宝安体育场、宝安公园、灵芝公园等公建配套，商业配套有中洲πmall、海雅缤纷城、壹方城和正在规划中的中粮大悦城。
户型套数：项目2、3、4、5栋在售，主推精品平层公寓产品建筑面积约45平1房、75平2房。目前2、3、4栋基本售罄，剩下约100多套房源，大多为45平米的1房，通燃气、阳台、明厨明卫，带精装，不限购不限贷，但需以公司名义购买。
推盘节点：现场销售称2月或多放出2、3层房源，今年6月将搬迁营销中心至项目现场。
周边房价：勤诚达均价约8.2-8.3万/平，附近租金约4000元/平
会展湾南岸
会展湾南岸为300万平会展主题综合体的首发项目，总体量约14万平，涵盖7万平写字楼、3万平公寓、1.2万平商业四大业态、酒店等业态。
公寓预计12月带装修交楼，商业自持，写字楼会整栋出售，目前还没拿到预售证。
项目一个亮点是写字楼均是低密度办公，整个项目环境感觉很舒适。会展中心预计9月开始试运营，年底20号线也会开通，届时将带来一定人流，整个项目预计3-5年全部完成建设。销售介绍，目前客户多为投资客。南岸项目由华侨城负责建设。
项目位置：深圳市宝安区展览大道与重庆路交汇处（国际会展中心南侧）
推盘节点：去年12月27日开盘，目前剩几十套，小户型开盘时几乎卖光
户型套数：635套32-100平一到三房
参考价格：4.6万/平，未含装修费用
周边房价：3.3-4.5万/平
周边配套规划：
轨道交通：12号线（在建）、20号线（在建，预计年底开通）
会展湾中港
会展湾·中港约36万平会展商务综合体，项目紧邻新展馆入口及地铁口，规划物业包括6万平公寓，7万平酒店群、8万平写字楼、约4.6万平产业展贸馆。
项目公寓预计2020年6月交楼，写字楼预计今年年底可以交付。销售介绍，目前登记人数已超房源总数，公司内部也有人想购买。中港由招商蛇口负责建设。
项目位置：宝安区福永街道福园二路中集天达工业园以北(福园二路)海上田园以南
推盘节点：预计4月开放样板间；预计下个月有一栋散售，其他都整售。
户型套数：42-85平两房
参考价格：预计含装修约5万/平
周边房价：3.3-4.5万/平
周边配套规划：
轨道交通：12号线预计22年开通；20号线预计年底开通。
龙岗区
启迪协信深圳科技园
在售：办公产品
均价：3.6万/平
项目外景
深圳启迪协信科技园位于大运新城的北区。项目总占地面积19万平，建筑面积78平方米。规划有小高层、高层公寓，超高层办公大楼，目前在售办公产品。
项目沙盘
目前，一期公寓产品已全部售罄，去年12月入伙。假期到访者较少，暂无成交。
项目周边有仁深高速、博深高速等多条高速，已开通的3号地铁线，规划建设14号线、16号线和深惠城际线，东侧为深圳广播电影电视中心。
距项目一百米的大运体育场。
项目南侧为龙岗区大运公园，是深圳最大的以体育为主题的公园。
京基御景时代大厦
在售：建面41-145平毛坯公寓及办公产品
均价：约3.6万/平。
项目位于大运总部商务区，由南区和北区两个部分组成，其中北区用地面积约1万平，总建筑面积约5万平，南区用地面积约1万平，总建筑面积8.8万平，用地性质为商业性办公用地+商业用地，建设内容为商业、公寓、 办公及公共配套等。总房源78套，最早交房时间为2019年12月31日，车位数228个。
北区项目由底层商业街区和1栋涵盖办公和商务公寓的楼体组成。该栋1-3层为底商，4-16层为办公产品，层高/净高分别为4米/3.88米，17-22层是公寓产品，层高/净高分别为3.15米/3.05米。现场工作人员表示，过年期间暂无成交。
- 项目开盘时间为2018年11月10日，图为截至2019年2月14日销控表。
地铁16号线龙城西站（在建）
目前，该盘附近有16号线（在建中）龙城西站旁、毗邻深圳新地标深港国际中心。
世贸大厦施工地
区域有清平高速、南坪快速、梅观高速、龙大高速、机荷高速、水官高速6条高速体系。通过水官高速接南坪快速、清平高速可至福田南山、罗湖、龙岗中心城，立体交通网络。
天安数码城T4
在售：少量53平、53平复式、63平公寓产品
参考均价：36000元/平
项目位于深圳市龙岗区黄阁路龙岗天安数码城，占地面积18556.40平，建筑面积44474.00平。
项目由约2万平的都市创想商业活力中心和约3万米高品质全时空间组成。中午时分，园区大楼间人头攒动。
交通方面，有地铁3号线接驳；新动工的地铁16号线计划设“数码城”站；北通道、南坪、水官、机荷、博深等高快速； 周边有龙岗天安数码、龙岗天安数码城西、留学生创业园龙高级中学、龙平路口公交站。
现场销售表示，春节期间，有客户打电话到公司咨询，也有部分购房者约到现场看房。截至2019年2月中旬，目前在售的2号楼还剩几十套。户型还剩53平、53平复式、63平。
项目配套银行
项目周边，办公氛围浓厚
项目附近有龙岗职业技术学校
金地龙城中央自在寓
户型：建面约41-82平带装修户型
均价：33000元/平
项目位于龙岗区龙岗中心城龙岗大道与龙城大道交汇处(地铁3号线龙城广场站A出口) ，该项目分三期开发，一二期已售罄，三期主要由4栋公寓及1栋写字楼组成，主推建面约41-82平1-3房公寓。
项目自带5.5万平集中商业、3200平幼儿园；紧邻龙岗河、周边四大公园环伺，与万科广场、世贸百货、三馆一城一路之隔；沿龙翔大道可以直上水官高速，通往全市各区；规划中的地铁14号线，龙城广场站11站即可到达福田中心。
周边有合正龙腾旧改约21万平的商业规划，以及恒大向前村旧改约7万平商业、莱蒙旧改配建商业等。
项目交楼时间为2020年底前。
建面41.38平样板间
建面64.14平样板间
项目周边环境
营销中心前方为龙岗河及旧改规划区域
据现场销售介绍，售楼处正月初四开始上班，春节期间到访人数比较多，每天均有3-5套成交，目前的货量仅存400多套。
仁恒梦公园
户型：公寓主推建面28-38-68平户型
均价:已开放展示中心，公寓主推建面28-38-68平户型，推售时间待定。
项目入口处
项目营销中心
项目位于龙岗区龙平西路与愉龙路交界处，用地面积约16.0万平，计容总建面约87.4万平，规划为研发办公、商业、商务公寓、新产业于一体综合体，在建地铁16号线将在附近设置“回龙埔站”，周边现在被住宅所包围，前面邻万科翰邻城、壹锦园、隔着盐龙大道是麓园。
5栋、6栋标准层平面图
项目在建中
配备2000平会所，拥有大量公共共享空间与功能型景观。
美食休闲区
健身房
项目一路之隔的壹锦园
腾讯智慧房产到访参观的样板间有建面约28平、约38平、约68平的户型，面积小但空间设计紧凑合理。据现场销售透露，项目推售时间大概在今年的四五月份。
今日中心
该项目属于龙岗区坪地街道长美岭工业区城市更新单元，以产业为主。占地面积为7.8万平，建筑面积58万，包含住宅、公寓、商业、写字楼、五星级酒店等多种业态。分两期开发，一期为住宅、公寓部分。
项目位置：龙岗区龙岗大道28号, 地铁三号线新城路站旁.
推盘节点：预计2019年下半年
户型套数：住宅户型为80-157平的3-5房，公寓户型为29至57平，单房、一房和二房
（需要样板间高清实拍图的小伙伴，请添加南方楼事客服微信【lou-xz】，回复“项目名”获取。）