撰文|淮南子

在接下来的20年时间里，政府一纸规划，以千灯湖为圆心，让一片荒芜之地逆袭成了集市民公园、商业中心、文化场所以及众多高档小区于一体的城市景观地标。

千灯湖20年前后对比

千灯湖的成功，让佛山尝到了甜头，就此，佛山开启了轰轰烈烈的造新城计划，大手一挥，一口气推了超12个新城规划蓝图。

但遍地新城，到底哪个能成？放眼望去，无疑是临广板块的新城发展潜力最大。

拿最成功的千灯湖来讲，房价从2010年的7000+，涨到了如今的3万+/㎡，个别优质盘甚至破4万/平（保利天悦最新备案价已逼近6万/㎡），10年翻了4倍。

而支撑起千灯湖房价上涨的基础，就是络绎不绝的广州客。

可以预见，临广新城确实具备发展优势。今天，我们就来聊聊近年来大家关注度比较高的几个临广新城，分别是北滘 新城、沥桂新城、三山新城和陈村新城。

北滘新城：短期内发展潜力最大

北滘新城临近广州南站，是北滘镇重点发展的新城区。

手握“产业”王牌，北滘新城不仅坐拥碧桂园和美的两家世界500强企业、13家上市公司，还拥有美的库卡、碧桂园机器人谷等千亿产业集群。

值得注意的是，北滘在2019年被评为全国综合实力千强镇第六，而北滘新城不仅拥有顺德区30%的上市公司，还是三龙湾规划的核心组团。

可以说，顺德的三个新城中，最有价值的就是 北滘 新城，短期来看，它的爆发力应该是最好的。

为什么这么说？撇开靠近广州的这个优势不说，北滘新城强大的产业吸引了众多中高收入的人群，他们自身就拥有撑起房价的实力。

而且，交通方面有广佛环线、广州地铁7号线顺德段和佛山地铁3号线贯穿其中。广州地铁7号线带来的是广州客，而佛山3号线带来的是中心城区客，收割的是广佛两地的资源。

有数据显示，10年前北滘的房价仅5909元/平，如今却普遍破2万+，接近2.5万/平，这个涨幅高达279%，比千灯湖还要厉害。

经过多年的沉淀和积累，新城内已形成将近30万m²商业体量，包括北滘商业广场、美的新都荟、天玑荟及万联中心等。

另外，美的悦然广场已官宣今年12月20日正式开业，首个TOD项目顺德未来城预计2022年建成开业，配套十分完善。

目前，北滘新城在售新盘较多，价格差异相对而言较大。

沥桂新城：基础最强，发展空间大

沥桂新城片区规划面积约20平方公里，致力打造成为金融服务中心、创新中心、商贸中心和文化中心。

目前，该核心区内已云集了智能装备、新材料、通信科技等新兴产业，包含全球创客小镇、河西沿江片等六大项目。

作为中国有色金属名镇、中国铝材第一镇，沥桂新城产业基础雄厚，如大沥镇内分布有38个专业市场，产品辐射至100多个国家和地区，智能装备、新材料、通信科技等新型产业。

未来，沥桂新城还将借助产业优势，打造现代生产型服务业集聚区，通过创新中心、行业平台聚力，助力产业转型发展。

产业基础雄厚、配套成熟、人气旺盛，光在这几点上，沥桂新城便领先了众多新城。

而且，它与千灯湖只有一河之隔。如今千灯湖已站在价格高地，片区内缺乏新盘供应，也缺乏增值的暴击点。

而沥桂新城作为灯湖中轴线的重要组成部分，能够承接千灯湖扩容之后的价值外溢。

目前，沥桂新城在售楼盘相对而言较多，和千灯湖存在一定的价差，而且一直以来，片区新盘供应不断。

三山新城：中长期爆发力最大

三山新城位于禅城、南海、顺德三地交汇点，北临广州广钢新城，东面洛浦，南接广州南站，是比千灯湖更近广州的新城。

早在2007年规划初，三山新城因为没有明确的产业根基，常常被调侃为“荒岛”。

但是近年来，三山新城备受广州南站辐射和佛山政府政策的支持，先后引进国际创智园、三山科创中心、智汇广场等多个产业项目，佛罗伦萨小镇、南海外国语学校等城市配套也纷纷落成。

今年，恒大更是拿下了广州南站旁的体育地块，规划建设世界一流的广州恒大足球场，这对三山新城来说，无疑是是巨大利好。

另外，澳门城一期已启动建设，预计2021年落成。二期也在今年2月，以破1.7万/㎡的高地价成功拍卖，计划4年内完工。

与此同时，三山新城还将引入第一个国际化商业综合体名古汇·永旺梦乐城，建成后将为市民提供度假、休闲、康体、娱乐、购物等一站式消费体验。

今年7月，号称全省乃至全亚洲规模最大的电竞产业园——南海电竞文创中心三山电竞广场也正式动工，预计将在3-5年时间内建成。

而交通方面，南海新交通、地铁2、4、11号线共4轨道途经并设站在三山新城。其中，在建地铁2号线预计2021年建成试运营，2站直达广州南站。

超多个重磅项目落地，商业、产业、交通全发力，三山新城的后劲是十分强劲的，如果从长远的角度来看，三山新城的爆发力无疑是最好的。

目前，由于三山新城正在进行大改造之中，因此片区在售新盘比较稀缺，价格在2.5万/平左右。不过，就目前片区的发展来看，新房均价略显虚高，投资兑现的周期还是比较长的。

陈村新城：“流量担当”，蓄力蜕变

陈村新城与广州番禺隔海相望，是广佛两地对接的门户，这是它最大的优势。

在湾区时代，陈村整个板块都纳入了三龙湾规划，能够最大程度地享受广佛合作的红利，集聚各种生产要素，成为广佛同城的“流量担当”。

此外，地铁、城际利好也为陈村的发展做利好加持。

首先，按照规划，2021年广佛环线开通，陈村可实现1站到广州南站，3站直通大学城，4站畅达琶洲；广州地铁7号线顺德段开通后，3站直通广州南站。

其次，佛山地铁2号线预计2021年9月开通，届时会接驳广州南站。

与此同时，陈村成为近段时间土地出仓的热点地区，时常在佛山土拍市场中引起骚动。

比如，6月阳光城夺得陈村华阳路地块，溢价率超过100%；7月卓越经历20*大轮**战，以12.7亿夺陈村靓地。

这样看来，今年以来陈村是迎来了一个接一个的大礼包，正在进入上攻通道。

但陈村新城面临的最大问题是城市面貌尚未成熟，片区内还有大片的小屋，空地上有机器在不停运作......

而且陈村新城的产业也相对较弱，价值兑现需要一定的时间。这样看来，产业强，配套全的北滘新城更加有优势。

不过，对于广州客来说，目前陈村的诱惑力还是比较大的（广佛两地价差），种种利好之下，陈村楼市有望开启新一轮周期。

目前，陈村新城在售新盘不多，均格在2万元/m²左右。

有产业，近广州，新城才有足够的发展潜力

整体来看，个人认为，以上这些临广新城发展潜力是十分不错的。为什么这么说？原因有以下两个方面：

首先，上述的新城都具有产业入驻优势。一个区域只有拥有成熟的产业，或者说具备吸引产业入驻的条件，才能持续吸引人才。

而人才随产业走，有人的地方，就会有置业热潮，房价才有上涨的空间。

另外，产业和人来了，商业配套、教育、医疗资源也会随着改善，区域才有长远的发展潜力。

其次，在目前来看，广佛同城化的影响一直在加大，佛山楼市购买力最大的群体还是来自广州的购房者。

所以，从房价增值的角度来看，越靠近广州，价值越大。除此以外，有与广州相连的地铁线路的新城，更值得投资，毕竟地铁是房价增长的利器。

最后，新城的房价要与其未来的发展空间、地段优势、配套优势等相契合，如果价格存在透支，那就应当慎重考虑了。

以上，便是淘房君的看法，如果你有不一样的看法，欢迎在评论区留言。