万科城市之光

前几天有人在群里说，能否说说万科城市之光。

2月，阴雨和春节，福州五区和闽侯，30个月来首现“零开盘“。城市之光可以说是虎年的福州楼市第一开。

其实这个盘是挺稳的组合，金山，地铁，品牌加持，筹备很久，再加上万科自身气质，在楼市始终有自己的一席之地。

结果未曾想，万科城市之光引发了福州楼市的极大分裂，而分裂的原因居然不是房子，而是销售数据。

一种说法：1400客户认筹，当天去化397套，去化率87%。一种说法是，成交127套，去化率28%。

谁真谁假，没有最机密的数据，我无法评判。但有一点很有趣，城市之光开盘，本想催热福州楼市，却成了“毒奶”。讨论房子的少了，讨论数据的多了。

毒奶是电竞词语。奶，治疗。毒奶，反作用的治疗。从去年年底的黑铁时*开代**始，地产“毒奶”，为啥来自万科？

产品怎么样？

万科城市之光示意图

万科开盘那几天，诸多利好还没出炉，市场还是处于观望与惊慌之中。敢逆势开盘，是万科城市之光的底气。

万科品牌，金山板块，TOD项目，地铁5号线，靠江景，带精装修，低密度，折后均价2.9万/㎡左右，这些是优势。

2000多套的房源，城市界面一般，临近三环估计有一些噪音，任何新房，就和孩子一样，有不足之处等成长变化，也算正常。

城市之光项目的地块是2020年4月拿下。成交楼面价14160元/㎡。首开均价2.9万/㎡，证明了万科的刀法很准。

均价2.9万，后续还有2000多套房源，这也给了金山楼市的其他项目压力。无论新房和二手房，面对这个价格，跟还是不跟？

以当下市场环境来说，城市之光是一个稳健型的产品。不敢说买后大富大贵升值，但总体还算可以。

万科城市之光实景图

万科开盘的期间，恰逢2022年福州土拍公告出炉。

虎年第一次集中供地，溢价高的地块之一就是金山——天鹅湾附近的2022-02地块。

万科的品牌稳健，稳地段+稳品牌+稳产品，拿捏时机是准准的。

其次，在逆境中自证，万科这个事也做多了。

2020年2月22日，疫情后的金域国际率先开盘，号称“重启福州暂停的楼市”。

万科金域时代，坐落火车站边，虽然土地产权有官司争议，容积率达到了4.3，但也无碍热卖。

烟台山的仓前九里等口碑项目，也让万科在不少年轻人心中赢得口碑。

仓前九里

借助当年应对疫情后楼市淡季的成功经验，万科城市之光想来个如法炮制。

毕竟荆溪的万科城市花园和金山的万科城市之光之外，万科在福州的土储也不多了。

利用开盘获得一个好成绩，等待市场转暖，后续的土拍依旧可以攻城略地。金山+万科+地铁盘的配备，在一个不确定的时代，这是不错的起手牌。

去化率代表啥？

这次万科事件对福州楼市的“毒奶”效应，就是把神圣的TO C数据——“去化率”变成了闹剧。

举个例子：100套新房卖70套，去化率就是70%。过去，房地产有资产属性。

对资产的信心，促使人们愿意加杠杆购入、持有。这是房地产大牛市的重要心理根基。通俗说，就是“买涨不买跌”。

万科城市之光市场不同的去化率

把房子比作股票，买入的量多了，自然就容易涨。一个项目首开去化率有个七八成，后续的开盘也会顺利。

而部分购房者说起房子，也和诸多职业经理人一样，句句不离去化率，似乎房子不热卖不溢价，就不是好房子。

但在土拍分析一文就说了，当下是啥时候？金融端、居民端、政府端，房企端，都深刻领会了房住不炒。

今年2月金融数据显示，居民房贷有史以来第一次同比减少。这个原因是不少人的杠杆已经加得很高，怕。

在这样的一个新购房周期，你说多少的去化率才算优秀？50%？60%？70%？

一场考试，房企过去常考90分。但考卷变难了，这次只考了60分。是房企能力不行吗？

大部分消费者买房的频次其实很低，他们只需要房子的居住感和安全感，他们攒了很久的钱买一套房，住5年，市场环境早已发生了改变。

5年前，你小学语文拿第一。5年后，市场环境变化，当年的小学语文可以确保你直升初中吗？

如果你不是炒房客，只是想有限的预算，换来一种适合自己持续多年的生活，那就无需像紧张的家长盯着成绩单一样，去看一个个决定甲方职业经理人生死的指标。

万科城市之光附近有个楼盘，叫做新榕金城湾。当年是真正的首开必火楼盘。去化率非常好。但最终房价下跌，经历了更换物业，才重新获得新生。

金城湾业主去年对三盛伯恩物业表示不满

当下能升值的，卖的好的，未必适合你，别把自己圈死。

现金贬值、股票亏损、创业失败，都是锋利的镰刀。各个纬度都投资200万，结果买房亏的最少，那房产就是最好的投资。

所以万科城市之光的去化率是87%还是28%，这是甲方的BOSS该关注的，对当下的购房者并不重要。

判断交房是否有保证会安全，价格是否可以，要解决自己的什么需求，剩下的就是自己是否喜欢这套房子了。

很多人说，你瞎扯。买房去化率不重要？买车还要参考销售数据呢。

看下去化率的构成部分。城市之光产品面积段包括了89㎡、116㎡、165㎡三种。

万科城市之光去化率截图

以3万均价为例，包含了270万、350万、500万三个价格段，这是三类不同群体。

如果你得到一个销售数据，福州2月的大众、奥迪、保时捷，总计卖了500辆，这对你买车有帮助吗？

如果真要说关心，我关心的是万科不同户型的去化率，而不是平均去化率。

如前文所述，这个时间点，什么户型是楼市的主流？如果热销，是几百万元级别的购买力首先复苏？

城市之光户型占比

把时间放长远，福州的版图不断变化，不少房子的潜力都存在着变数。

一个几千套的大盘，推盘时间可能持续多年。在大基建的时代，政策正在随时调整，配套随时空降。

万科有个特点，喜欢在2个板块的交界处拿地。

比如说台江与仓山之间的金域国际，闽侯与金山之间的城市之光，三江口与长乐之间的万科云城等。

疫情后的政策利好，叠加板块的交界的溢出，往往能产生一些楼市的意外。

比如说最近三号线规划有可能从台江排尾经过，这对已经交房的金域国际以及周边的商铺就是个好消息。

金域国际

地铁6号线空载试运营，长乐与三江口的缝隙终于缝合。万科云城边甚至多出了一所学校。

这都是不少买房人当年无法预料的。

如今预测房价涨跌，涉及金融、地段、相关部门的决策、调控等多种变量，难度犹如我们夏季预测台风的到来。

准或不准，分析问题的模型和思维框架很重要。

去化率，是代表的是当下市场的情况，是供求关系的阶段体现，是决定房价的部分因素之一。

很重要，但切不可倒果为因。

毒奶效应

2月，万科郁亮跳过青铜，直接官宣黑铁时代

说完了如何看去化率，还要关注万科习惯性的“毒奶”效应。万科这家企业总部其实很强，但习惯示弱。

去年万科就直接跳过青铜时代，抛出“黑铁时代”论，塑造态度，摆出人设。

高管开会表态，这是企业行为，没啥问题。但把“黑铁时代”这口毒奶公开化，直接影响的就是行业信心。

不少对地产不了解的朋友，纷纷朋友圈转发，询问行业到底行不行。这就是对行业的“毒奶”效应。

万科福建，则习惯在岁月不静好的时候示强。这一口的毒奶效应，也有些无奈。因为城市之光想延续了2年前的辉煌。

光明港

2020年2月22日，万科金域国际开盘。当日官宣709套房源，卖了620套。让暂停的福州楼市重启。

2020年3月18日，万科再次当日官宣金域国际130套房子，一个中午就卖了116套。

要想复制成功，就复制路径。2022年，万科的思路没有变化。

在社交媒体分化的时代，经常会出现“不管你信不信，我就是不信“这样的操作。

以前屡试屡行的数据碾压，如今变成了好坏各表的隔空喊话。

在分裂的社交网络上，不去强调观点和测评，而是强调数据优先，就容易就陷入对数据的自证清白中。

你说卖的好，证据呢？你显示了后台资料，我看交易中心签约数没显示啊？客户有事，没去过户？他们是不是托啊？

好使的辅助大招就如今为什么成为楼市的“毒奶”？这就和《让*弹子**飞》里六子为了证明吃几碗粉，要剖开肚子一样。

在当下的楼市环境，不强调感官体验，而希望以去化率等客观数字去呈现去碾压，最终无法自证清白。

因为面对去化率质疑时，万科不可能公布核心数据，只能选择沉默。这又加剧了市场怀疑，你看，他不敢说，肯定有鬼。

87%还是28%？这代表着一场心理战。当一个支点位没能顺利达成时，都代表着更多的麻烦。

金山橘园洲

未来福州陆续开盘的项目，面对万科虎年第一开87%的高去化率，将何去何从？

市场悲观和乐观时，用户面对不同的去化率，会做怎样的选择？

后续红盘只要亮出客观数字，就有不同的机构，出具不同数据，再次让这个悬疑陷入死循环，去化率在当下楼市代表什么？

这就是前几年提及政府公信力时常说的塔西佗陷阱。购房者，对参数指标也只好淡化看待。

比如去化率，比如买完不能马上溢价的房子就不是好房子，在房住不炒的新环境，都不一定对。

理解世界的复杂，就要摆脱思维的线性。去化率不好不等于房子不好。没有赚到钱，不一定是自己没有能力不够努力。每一个现象背后，是很多参数共同作用的结果。

看太多的指标与分析，也不一定能发现真相。

对当下的购房者而言，关于买房快乐，请换个方式去体会。