南京电台FM104.3《家有好房》特别专栏“地产锐评”，每周五早上9:05-9:30，地产锐评主笔马乐乐与主持人陈竹君一起，为大家“锐评”楼市，不见不散。
近期南京楼市事情比较多，关于昨天的土地拍卖情况和南京楼市半年财报情况，今天，马乐乐和陈竹君，为大家详细解读，感兴趣的可以点击语音收听。
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陈竹君：最近有楼盘拿到了销许，南京恒大养生谷新领了160套房源精装交付，和峰南岸新领了110套精装房源的销许，均价为三万出头，面积为92、134和113㎡，金九银十，要开盘的项目比较多。
马乐乐：今天早上河西南的华侨城天鹅堡正在开盘，金九银十马上要到了，很多新盘都准备在金九银十上市。
有一个新盘最近咨询的人较多：世茂璀璨睿湾，将于9月1日公开营销中心，售楼处位于软件大道上的原世茂城品售楼处。世茂璀璨睿湾在电建洺悦华府隔壁，整个项目体量不是很大，一共8栋、1016套房，是32层的高层，主要面积有95、117、119、138㎡，为三房和四房产品。
为什么这个项目值得大家关注？
首先，这个项目所处区域相对较好，离河西、软件谷等热门区域较近。附近有岱山东路北延线，通车后，这里跟河西南只有一桥之隔，开车过去几分钟。河西和软件谷两个区域适合刚需买房人的房源较少，比如今天早上在开的华侨城天鹅堡，37000元/㎡价格偏低、但面积大，总价高，我认为天鹅堡算是河西南区域的高端改善楼盘。
鱼嘴也是靠近40000元/㎡左右，8成首付，像软件谷附近的大名城紫金九号，号称要卖4万+。那么，在世茂璀璨睿湾的区域内可以享受软件谷和河西南的商业配套服务。
第二，这个楼盘附近有在建的南京地铁7号线，7号线的底站为西善桥站，西善桥前一站为螺塘街站，从螺塘街站很快就可以到达中胜、新城科技园，2021年底7号线通车，拿到房子后可以直接通过7号线外出，较为方便。
第三，这个区域内目前只有世茂、电建这几个项目，后期储备地块较多，明确将要出让的地块就有四个，后续待出让住宅用地约10块，本块内未来住宅开发量超过200万方，相当于6个仁恒江湾城的大小，区域前景还是不错的。
具体到楼盘项目的话，世茂“璀璨系”是一个品质在线的住宅系，整体来讲的话三房起步精装修，项目自带5.7万平的商业综合体，以及品牌幼儿园，这个项目总体较为均衡，适合刚需和刚改人群去观察的一个项目。
陈竹君：刚才具体地介绍了璀璨睿湾，其实周边还有不少新盘，比如刚刚新领销许的和峰南岸，还有电建的新盘洺悦华府，包括距离稍远的石林云城，都是聚集在这一板块。
马乐乐：其实石林云城位置相对较远，位于板桥附近，不属于铁心桥到西善桥两桥板块，两桥板块有很多利好，而世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府以及和峰南岸所在的区域土地出让比较多，这里会慢慢变热。
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陈竹君：昨天有十一幅地块拍卖，10幅成功卖出。在前天燕子矶新城的一个G50地块临时中止出让，昨天有一幅汤山的G55地块流拍，从昨天的整体出让情况来看，南京的土地市场跟南京的楼市一样，处于一个冷热不均的状态，乐乐你怎么看待昨天的土拍情况？
马乐乐：我和你的观点一样，就是典型的冷热不均。
燕子矶新城G50的中止出让，这幅地块之前有消息说有家企业已经和燕子矶新城谈好了，已签好框架协议，从种种线索来看，还是比较笃定的。中止出让很多原因来自于买卖双方的合作细节问题，并不能代表市场冷了，这种地块是买卖双方去确认细节的，要一分为二的去看待这件事。
汤山的流标地块情况较为复杂，除了住宅之外，还有旅馆用地和商业用地，也有可能是临时没有谈妥造成的情况。总体来看，土地市场降温还是过热，依然要看典型的市场充分竞争大的纯住宅地块的出让情况。
今年年初葛洲坝和阳光城拿下的鼓印蘭园楼面地价为22413元/㎡，昨天的G49就已经26393元/㎡，单价涨了4000多。这说明，在市场充满不确定的时候，主城内的土地和房产是相对抗跌的，今天开盘的星河国际，精装修4万2，愿意买的人还是很多。葛洲坝也是看到了紫郡蘭园和鼓印蘭园的潜力，这就不能说土地市场冷了。
还有尧化门的G51地块，被恒大拿下。说起尧化门，不得不说的是地王专业户鲁能，尧化门和滨江的高价地至今未上市，如果按照这个标准说地价降了，是不合理的。恒大17715元/㎡拿下尧化门地块，中北10009元/㎡拿下江宁滨江地块，与周边二手房价相比，并不算低。
南京的土地市场，该激烈的依然会激烈。对于想要在南京深耕或进入南京的外来房企来说，还是很难的。
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陈竹君：来看看房企的财报，一年过半，是各大房企积极发布财报的时间，恒大、融创等60家房企发布了财报。从营收来看，头部房企依然保持了增长的状态，但销售和增速却有所下降。
马乐乐：第一，主流房地产企业的营收规模在快速增长，比如说金科上半年营收261.05亿元，同比增长68%，是头部房企里加速狂奔的房企。房地产企业的营收体现的是过去两年的销售额，是本轮房企调控最后的辉煌，大象跑得越来越快，是一个行情发展的必然情况。
比如南京人熟悉的朗诗，上半年营收20.91亿元，去年同期是20.18亿元，增幅仅为3.62%，可以预见，后面两年朗诗的财报会越来越难看。朗诗过分追求财报的安全，但错过了房地产开发的好时期，没有足够的土地，市场知名度、生存空间越来越小，很可惜。
第二，今年上半年，楼市整体在降速。比如万科，上半年的合同销售金额增速不到10%，明显降速，其实从去年财报来看，万科已经在提前踩刹车了，把更多的回款和现金流抓在手上，抵御后期很可能到来的寒冬。同样情况的，还有新城。
第三，房企财报水分大。经常看到房企发庆功海报，数字很美，但把毛巾拧干，才能看到水分。
对于普通买房人来说，财报有一个很重要的作用，就是对未来趋势的判断：到了明天春天，大家拿到2019年报时，能够发现，房地产越来越分化，到时候房企就有苦日子过了，房地产企业赚钱没那么容易了。普通买房人还是要选择大企业的楼盘。
❖本期特别推荐：世茂璀璨睿湾
位置：南京·西善桥街道
主要产品：规划8栋32层的高层，共计1016套，主力面积95㎡的三房一卫、约117㎡和119㎡的三房两卫、138㎡的四房两卫
推荐理由：①临近河西、软件谷等热点区域。岱山东路北延后，距离河西南只有一桥之隔，坐享这两个区域的商业、医疗等配套利好；
②靠近地铁7号线西善桥，前一站就是河西南的螺塘街站，直达中胜、新城科技园等，预计2021年底建成；
③区域发展潜力大，虽然目前只有世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府等项目，后期储备的地块不少，已经确定的待上市住宅用地就有4块，后续待出让住宅用地约10块，本块内未来住宅开发量超过200万方，相当于6个仁恒江湾城的大小。
④世茂“璀璨系”产品，面积适中，95-138㎡的三房和四房，刚需、改善都有的选；精装修交付，整体品质感不错。
⑤世茂璀璨睿湾配备约5.7万方商业，是区域内目前所缺少的；还有一所公办品牌幼儿园。
适合人群：①95㎡的三房，总价控制在一定范围之内，适合在河西、软件谷等区域就业的刚需买房人；
②约117和119㎡的三房两卫，适合品质改善购房者，两卫的设计充分考虑了与父母或孩子一起居住的买房人的需求；
③138㎡的四房两卫，适合与父母同住的二胎家庭，或是周边改善居住环境的购房者。