近期龙湖春江彼岸73平两房出现了一套总价208W，单价2.8W的笋盘，而且还是卖家包税费，也再度引发了市场对于马銮湾的热议。对于马銮湾这个新城，目前市场上广泛且长期的存在一个认知，便是马銮湾的新房卖到4W，但二手房却只有2W+。这个认知看起来似乎很骇人听闻，仿佛马銮湾成为了岛外一二手价差最悬殊的区域，马銮湾的新房被严重高估。但仔细推敲之后，会发现这个观点根本站不住脚。
首先， 马銮湾4W的新房与2W+的二手房，压根就不在同一个板块 。马銮湾4W的新房（实际上没那么贵）主要是乐活岛上的建发项目，而2W+的二手房则主要在灌新路沿线。如果要对比的话，乐活岛建发项目更合适的对比对象应该是海投第一湾或者刚解禁的马銮湾一号、中央公园的二手房，这些二手房目前能成交的价格大概在3.3-3.4W的水平，2W+压根就买不到。
而乐活岛的建发项目，现在3.7-3.8W也可以买到，考虑到建发的高品质和绝佳的户型设计，再加上刚解禁的二手房有比较高的税费，乐活岛3000-4000元的一二手价差实际上是非常合理的，这也凸显了建发项目的买入价值。所以建发缦玥长滩能成为去年的岛外销冠，璟云的去化速度也十分喜人。
而马銮湾2W+的二手房，对应的灌新路新盘也只要3W一平。但在比乐活岛新房便宜七八千的情况下，灌新路的新房却卖的十分惨淡，这与乐活岛建发项目的热销形成了鲜明对比。为什么会造成这样的差异呢？除了品牌因素外，本质上还是因为 灌新路板块虽然看似离乐活岛很近，但在配套易得性、生源、业主圈层和居住环境上存在巨大差异 。
而龙湖春江彼岸这边，与乐活岛在配套和区位上的差异倒是不大，但学区差异巨大，这个差异主要是因为生源。芸景实验小学去年招收了150名集体户生源与164名积分生源，共计 314名外口生源 ，基本上是一所纯粹的外口校，没什么商品房生源。而且由于短时间内只有一个商品房楼盘，且学区自用比例不高，所以芸景实验小学的生源改善是个漫长的过程。
此外，乐活岛建发招商璟云的66平两房户型总价只要230W左右，而且还是双阳台，首付其实与春江彼岸的73平两房差不多。在可以轻易获得地段升级的情况下，购房者自然会优先选择璟云，这也是春江彼岸二手价格承压的原因。不过目前春江彼岸的价格，自住还是蛮划算的。
不过有人可能会问，灌新路的学区不是也成为了双十海附的集团校吗？撇开集团校的含金量不谈，哪怕学区一模一样，配套易得性的差异照样可以拉开悬殊的价差。世茂IOI和恒大帝景初中还都划片华大附属，共享同样的生源，但不妨碍它们拉开近一倍的价差。更何况海沧中学还只是挂了个集团校，学校和生源与乐活岛还风马牛不相及。所以千万不要以为同一个教育集团，就能同一个梦想了。
楼下就是地铁口和商场，与去地铁口和商场要骑共享单车，在生活便利性上是完全不同的。2W+的商品房生源+天量外口，与4W的商品房生源也是不同的。家门口就是公园，和家门口就是烟厂，在居住体验上也是完全不同的 。目前建发招商璟云的三房两卫户型总价300W就能买到不错的楼层，而灌新路新盘的三房两卫户型总价也要280W。在功能性相同的情况下，多花几万块的首付就能买到乐活岛的建发房，谁还会想不开去买灌新路的新房呢？
而且真要论一二手价差的话，灌新路板块位置最佳的厦门院子二手房，还有单价2.5W的房源。而位置更差、靠近烟厂的新盘价格却在3W，灌新路的实际一二手价差达到了5000元以上，比乐活岛是更大的。所以真要拿来比较的话，灌新路的新盘才是高估的，乐活岛的新盘才是低估的。
事实上，放眼全厦门，类似这样的情况还有很多。比如世茂IOI与莲花尚院只隔着一个万科里，但世茂IOI的价格却比莲花尚院贵了2W。又比如天境云著的新房4.5W照样一扫而光，但一路之隔的杏林桥头二手房却有大把3W左右的房源，二者价差一万多。上述的案例都是二者看似距离非常近，并且学区品牌也没有太大差异，但价差却十分悬殊。为什么会出现这种现象？归根结底还是离不开配套易得性、生源、圈层、居住环境这几个因素。所以 乐活岛的价格相对临近的灌新路板块，不仅没有高估，反而价差还拉的不够大 。未来哪怕二者拉开1W+的价差，都不用感到惊讶。
不过，厦门院子这个盘值得单独说一说，厦门院子从区位上来看，其实与乐活岛更接近，与灌新路其他三盘隔了马路和别墅区，只是学区跟灌新路其他三盘一样。从厦门院子B区出发，步行5分钟就可到达新阳大道地铁口和招商花园城，而且品质非常优秀。厦门院子2W+的二手房，论性价比其实非常高，只是市场被其学区所迷惑，产生了错误定价，因此区位的优势并未体现在价格上。 未来厦门院子相对灌新路其他楼盘，也会拉开3000元以上的价差 。如果要选择马銮湾东，优先选择乐活岛的建发项目，也可以选择厦门院子或龙湖春江彼岸的二手房，但对灌新路三盘则要坚决回避。