—————————— 前言

2022年05月21日，我们邀请了熟悉湾区主要城市的旧改政策及流程，擅长“三旧”改造投融资模式及合作架构设计的肖凯老师给学加中房产城研习社的同学们授课《城市更新中旧村改造的经济逻辑与投资测算》。以及拥有多年品牌房企工作经验的凌云老师给学加中房产城研习社的同学们授课《广州市旧村更新改造项目拆补方案》。

肖凯老师

—————————— 正文

01.所有的用地都能享受*迁拆**红利？

※ 标图建库的标准

标图建库的一般政策标准：

1、2009年12月31日前已建设

2、符合土地利用规划

3、二调和最新土地利用现状认定为建设用地

4、上盖物基底面积占入库单元地块面积30%以上

单纯空地和农地林地，一般无法标图建库！

※ 图斑与村改范围的关系

一般来说，片区策划范围=村域面积＞改造范围≥补录“三地”后的图斑面积≥现状图斑面积，右图就很好地体现了这个关系。其中，片区策划范围指的就是编制旧村改造方案的范围；“三地”指的是边角地、夹心地、插花地等零碎地块。

02.旧村改造的一般步骤和周期

03.是否所有的旧村都能改造

※ 能不能改？先看土地规划

土规即土地利用总体规划，主要将土地划分为建设用地和不能直接用于建设的农地林地，其中建设用地一般为红色地块，土规在实操中调规难度普遍较大。

实操研判原则可概括为：改造范围内红色的建设用地比例越高越好，集中度越高越好。

※ 能不能改？再看控规

控规即控制性详细规划，主要是按照用地性质将土地划分为住宅（黄色）、商业（红色）、工业（棕色）、绿地林地（绿色）和紫色（教育用地）等，一般还会包括容积率等信息。

实操研判原则可概括为：改造范围内的黄色和红色用地（商住用地）越多越好，棕色用地（工业用地）越少越好，绿色用地（林地农地）比例最好适中。

※ 限制性条件？看三区四线

※ 旧村改造的可行性总结

• 不是所有的旧村都有“旧改”的基因和土壤！
• 要旧改必须至少满足土规、控规、三区四线和产保线等一系列的规划要求
• 老王的旧村是“敏感改造区”，所以不满足进行旧改的前提条件

04.旧村改造主题如何取得经济效益？

※ 物业补偿标准：广州市政策

※ 货币补偿标准：广州市政策

补偿范围主要是：村民住宅和集体物业（包括有证和无证）的临迁费、房屋拆运费、房屋建安成本补偿、搬家补偿和历史建筑修缮费用。主要补偿标准速记：住宅临迁费每月20~40元/㎡，物业临迁费每月每平30~60元/㎡，搬家补偿4000元/户，房屋拆运费一般是一次性60元/㎡。

※ 开发商成本：经济平衡逻辑（重要）

※ 用地方案：如何布局复建和融资区

05.基本的房地产项目投资测算逻辑介绍

净利润分析：

旧改拿地的特殊性：土地成本

掌握：入门粗算案例

06.旧村改造在今年面临的新挑战

挑战1：产业导入难度加大

挑战2：民营企业暴雷与退出旧改

挑战3：国企合作趋势加钱

07.如何参与旧村改造获得城市更新红利

作为村民或市民：可关注旧改区位和进度

丨明确推进名单

丨前期研究名单