#青岛置业指南针##青岛头条##头条创作挑战赛#
在青岛的地产人沟通群里，前几天有位做了十几年地产操盘、营销的前辈大咖感叹：现在这个张村河，虽然作为青岛传统主城区最后一块连片地，而且有从上到下，各路媒体网红轮番的炒作，但是这个地方是真的落不下客户。
房产直播间里，每次说到张村河的时候，讨论都非常热烈，甚至有人说张村河是预算600-800万在青岛购房的首选。但这些讨论，参与的人几乎全是房地产从业人员、各路营销、中介。反观真正的购房者，可谓用寥若晨星来形容。
说到最后，他还感叹：有点怀念浮山后和灵山湾，至少这些地方真不愁客户去买……
张村河楼市为何遇冷？600-800万预算的青岛购房者，为什么集体拒绝张村河？实际上，你们的针哥早在一年前就已经做出了预判：
从数据来看，张村河的新建楼盘去化周期比之前号称“青岛楼市大坑”的胶州上合示范区、空港、少海、即墨蓝色硅谷、胶南西客站、琅琊等诸多远郊板块都要长。实际上，这是一个“青岛楼市坑中坑”的存在，现存的一些楼盘，去化周期可能要以十年计，甚至更长。
现实是，张村河大部分楼盘，按这个销售速度来看，2030年之前都不太可能出清。
这个数据出来以后，有人表示质疑：
从去年年底开始，张村河片区的土地就成为开发商们争抢的对象、多块土地只要一拿出来就抢到熔断，地产界纷纷高调跟进、聚众狂欢，一些拍到地的小区也拿出了堪称炸裂的产品设计，怎么可能房子这么难卖？
不用着急，佐证是有的。
从某地产人直播间展示的5月份青岛主城新房销量排行来看，如果这个表数据为真的情况下，张村河仅有崂山悦府、印象品和海尚府三盘入围，排名第8、第12和第13。张村河其它楼盘的月销量，统统在6套及以下。
再仔细品一下，号称“高速印象”的青岛印象品是个2019年就已经开售的老盘，销售一直不温不火，属于凭本事把自己卖成现房的存在。这个月卖了8套房子，可能存在偶然性，但更大的可能性是由于高速公路对面海信君玺、华润悦府的竞争而不得不在价格上做出调整导致。
嗯，刚才说得比较绕，说直白点就是：因为降价所以终于有了那么点销量。
海尚府位于海尔路以西，配套、城市界面与典型的张村河截然不同，配套教育是相当的卖点。很多人不把它视为张村河而是跟崂山金茂府、紫樾尚府等浮山后楼盘对比。而且海尚府的销量看起来也并不多。
而华润崂山悦府是个今年4月底才开的新盘，之前听说号称意向客户近千组，然后我就一直在寻思，这可是个央企高端项目，如果真的是蓄客千组，开盘首月就卖成这样的话，那它的营销老总快别干了，换你们针哥去白领半年工资，销量也不会差到哪里去。
张村河三个最火的楼盘加起来，一个月卖了28套房子。剩下的楼盘，像什么听云三桩、翡翠运城、颂山居、景山月园、恩玛蔬园……加起来能不能卖28套，问题很大。
看到开发商40米长的大*刀砍**已经抡了过来，赶紧狗头保命：这里必须说青岛华润的营销能力我还是信得过的，之前辽阳路上的华润润府可是多次拿下青岛2022年的单盘销售王者记录，只用了半年就清盘。你说这么强大的营销团队原样搬到张村河去，房子卖成这个样子，我是不信的。
所以这个地产同行做出来的表一定是假的，刚才你们针哥全都是在瞎分析，开发商大佬们不要生气，不要生气，咱们坐下来慢慢谈……[笑哭][笑哭]
但是问题在于，这个证据无独有偶。某大数据公司拿出来的新房销售情况来看，2023年4月，整个崂山的新房平均去化周期是23个月，这个数据，虽然比胶州强，但是无论胶南、即墨、黄岛、城阳、高新区，均“轻松秒杀之”。
某地产主播拿出来的图大家可以说数据有误，但数据公司就是干这个的，它还能搞错了吗？
也就是说：崂山房子从整体上来看，比胶南、即墨、高新区难卖。
这么长的去化周期，如果我说拖后腿的是麦岛的海信君澜、君汇、是山东头的玖玺城、朱家洼的佳源华府、乃至沙子口的依云小镇、金尊府，乃至超级豪宅海曙云霞，这话连我自己都不信。
那么是谁拖的后腿，答案只能是——张村河。
所以别看张村河的土地放出来以后，诸多开发商就跟狗见了骨头一样地拼命争抢，动辄抢到熔断，还有人拿着PPT、控规图反复强调，张村河将来是“水脉智城”、“规划商业体超过100万方”，“青岛不缺有钱人”。
从房价梯度来看，崂山前海的新房，动辄单价七八万，甚至十几万，浮山后密不透风的大板楼也卖到了接近4万的单价，张村河房价4万多，总价600-800万，似乎并没有什么不妥。
更有某地产砖家公开表示：从地价来看，动辄近2万，甚至超过2万的地价，意味着这里房价超4万势在必行。
但是，以上完全是一些地产人站在开发商、卖房人视角做出的单方面预判，站在购房人角度，事情就完全变味了：看到开发商、地产主播们口吐狂言，评论区的主流看法是：“这个地方房价超过2.5-3万，多出来的基本都是智商税”。
双方矛盾尖锐，那么问题又出自哪里呢？一句话：购房者拿钱买房是市场行为，开发商拿钱买地也是市场行为。没有任何一个机制规定开发商拿地只赚不赔。
因此，你不能看到开发商愿意花2万多的楼面地价去拍张村河的一块地，就说预算600-800万的青岛购房者就首选张村河这个片区。两者之间甚至没有必然联系。
楼市板块解读，实地探访、尊重数据，经验分析，良心写作，客观行文，理性看事。
拒绝标题*党**，坚持耕耘深度专业内容，还请各位读者朋友多多支持。
对于各位购房者，本文案分析只作为参考，具体购房选择还需要根据自身实际情况进行一对一分析，欢迎各位“针爱粉”私信详询，知无不言，言无不尽。
青岛置业指南针，买房这事得较真。
当购房者手握600-800万预算想在青岛买房子的时候，他们会发现：可选的地方太多了，为什么非要选张村河呢？
购房者付了钱买房子，他们总要图点东西：
600-800万买房，如果你选西海岸，可以考虑中联和府、华润灵山湾悦府这种真正的豪宅，前者超级平层有种坐镇纽约中央公园的尊贵享受，数公里的绿廊直通海滨，重点学校、地铁站、大商圈、城市景观一应俱全；后者则是190平米的无遮瞰海洋房，体验灵山湾无敌的山海景观。
当然，600-800万，你还可以考虑小珠山下弄个类独栋，沾花惹草，含饴弄孙，这种居住体验就不是张村河143平米的高层能给你的。
600-800万买房，如果你选浮山后，那么浮山后F4（金茂府悦府、金地华章、国泰华府、青啤静澜山）这几个热门楼盘可以是“随意拿捏”。尽管你们针哥说过这个地方高楼林立、车水马龙，阳光、绿地对于浮山后而言都是奢侈品——但是当你拿着600-800万选择浮山后的时候，买到的都是各小区的楼王楼栋，楼间距、采光、小区中央景观都能保证；噪音的事情，不要紧，邻居楼座都是你的“挡箭牌”、“隔音板”……
更重要的是，浮山后虽然居住环境、楼盘品质有欠缺，但这里的各种生活配套，如重点学校、三甲医院、商场集市，水平都非常高，在浮山后花600-800万买个180平米的小区楼王，送孩子进重点学校读书，与在张村河买个143平米的“改善户型”，看着周边一片荒地，孩子只能进张村河小学与本地回迁村民一起读书，谁更合适，不言自明。
600-800万买房，如果你选择东李，可以考虑的是金水云麓这种*四代第**住宅200平米的最大户型，独享大约45平米的空中阳台，人生总要有些爱好，不管是养花爱好者还是爱狗人士，有了这么大的阳台以后，生活品质都得到了直线提高。关键是，金水云麓向南驱车到张村河，不过4.3公里直线距离，高峰时间即使算上堵车，也不过20分钟。
不替信联打广告，除了金水云麓，花600万-800万，在东李还可以考虑世园金茂府190-228平米户型、和达和山232平米户型……
而同样预算在张村河只能选个143平米的改善户型，还由不得购房者挑挑拣拣。谁的居住品质高，不言自明。
很明显，无论是东李、浮山后还是西海岸核心区域，600-800万预算能买到的房子，统统秒杀张村河。
说到这里，我还没说张村河这些楼盘隔壁不是各种食品厂、线缆厂、检测机构化学实验室、农民工用工中心，就是各种高速公路、匝道、轻轨……
什么?开发商讲不明白这些工厂、实验室的流程和所需的中间原料，或者干脆刻意回避?至少控规地图上大片深褐色的二、三类工业用地还是标得明明白白的。买房不看，又能怨谁？
说到这里，想起一个老梗：算命先生最怕给自己算命，风水大师最怕给自己看风水，在直播间说得叭叭响的楼市砖家们，最怕粉丝们问起来的话题是：老师，您自己在哪里买房。
事实上，当年宣传红岛高新区是“宇宙中心”的青岛地产人，自己掏钱包在高新区买房子的行动都挺诚实。当年宣传灵山湾是青岛“下一个富人区”的青岛地产人，亲自掏钱包在灵山湾买一线海景房，动作也很积极。预算高一些的，买了浮山后、东李甚至在蓝谷、夏庄、胶南买别墅的也不在少数。
但迄今为止无一人选择张村河。
为什么？点到为止。
相信评论区有些开发商、地产中介、楼市大V要着急了：一根针，你拿不出600-800万来，就别瞎说，张村河这个地方的房子卖多少钱，是由能接受这个地方房价的人来定义的……
但是这句话正好踢到铁板上：你们针哥最不怕的就是给粉丝们讲自己的买房经历，以及自己下一步考虑怎么买房。之所以近一个月没怎么写文章，就是考虑卖掉家里的几套老房子整合一下房产，而购房预算恰恰是700万左右。相反700万你们这些广告号却拿不出来。
我能拿出700万在青岛买房，但我不能接受700万扔进去，只能在张村河这么个地方换个143平米的厂景房、桥景房……
先说一下你们针哥家的房产情况：老市南八大关两套房，实用面积138平上下，为祖产，现在对外出租；八大峡新村一套顶加阁实用171平是父亲当年分得的房子，现在老两口自住；西海岸云龙港湾一套161平观海平层，大溪谷北美小镇一套209平小联排。
你们嫂子家里的情况是：晓港名城一套164平改善房老丈人自住，丈母娘姐妹几人每家在大溪谷都有一套高层海景房（没错，是海景房，神奇吧），周末聚会用，左岸风度一套93平套二小户型，因为离工作单位比较近，你们针嫂平日工作通勤自住。
此外还有一套老破小，市北、西海岸商铺若干套，用于出租。
这个配置，有些人可能会说，这不是炫富吗？你们想多了。
一般青岛老市民，只要全家心齐、和睦，勤俭向上，再加上有点眼光，不死抱着市南市北“老破小”，敢于*款贷**，那么之前三十年里随着青岛城市迅速发展扩张，只要能抓住几次时间节点，到现在都是能攒下几套房产的，只不过是数量多少和品质高低的问题。
然后两个独生子女家庭再一结合，会发现小俩口手握一沓房本，并不是什么稀罕事。
这种情况在我认识的不少朋友家庭里也很普遍，比如说当年结婚时的伴郎，90年代末父母才决定到青岛发展，两代人辛勤打拼25年，完全是一分钱掰八瓣花，平日能做公交地铁绝不打车，能在家吃饭绝不下馆子的主，到了今天，全家也攒下四套房子一套商铺，当年都是老青岛们看不上眼的兔子不拉屎的地方，现在来看，不在李村商圈周边就在唐岛湾核心，都是好位置。
等到他结婚的时候我们再看看……
这种情况下，其实两个家庭都未必有多少存款和现金流，也远不能说富裕，只能说沾了城市发展的光。
我自己也是如此：这么多年始终没攒下大笔存款，有时候吃饭下馆子还得掂量掂量，上班开车还嫌油钱贵，但是真不缺房子……
其实，做了这么多年地产自媒体，对于自家的房产的情况，你们针哥门儿清：现在这个时间节点，只要父母长辈们同意，那么整合一下房产，是必做的功课。
话归正题：你们针哥家哪些房子可以考虑卖呢？
很明显，八大关的房子虽然老，但是作为绝版位置，青岛历史文化和身份、圈层的象征，肯定是不能动的。
站在理性角度：就目前青岛的城市发展后劲、人口增量、产业变化情况，以及现有这些房子的居住品质来看，灵山湾是除八大关以外最不能抛出的位置。不过目前来看，已经在灵山湾手握3套房子总面积接近500平的情况下，再买房也应该不会考虑这里了。
那么最佳结论是：八大峡新村和晓港名城两个大户型的位置重复，可以考虑“二选一”，出掉一套，在八大关老房继续出租换现金流的情况下，留一套为孩子将来到市南中片重点学校读书备用。其余可以抛出的房子，左岸风度的小户型以及另外一套老破小住宅以及部分商铺顺利入选。
没错，又是可怜的左岸风度，只要考虑整合房子，这个到处是群租房的小区一定会被首先抛出去的，只希望缘分别再把你们滴针哥拉回去了……
经过测算，这些房子大概能卖700万上下。那么，下一个问题又来了，手握700万，想要买房自住，在青岛怎么选？
作为优化配置，这套房面积应该在170平及以上，至少不能比晓港名城小，考虑到左岸风度又必须在这一轮资产优化过程中抛出，目前在周边没有可替代的房产，嫂子工作还暂时离不开，所以这一套房子还必须买在青岛主城的东部。
张村河首先排除，涉及到给自己买房一定是很诚实的。
剩下的几个方向里，浮山后第二个排除。这个地方的主要卖点是教育、医疗资源等城市配套，既然市南中片和周边有房，其实我们并不需要这些东西。而且浮山后大高层主要的购买圈层应该是家里只有一套房或者买第二套房的刚改、首改群体，看浮山后F4的热销户型基本在118、119到143平之间就明白。
山后为阴不宜宅，除非房价够便宜。对于多套房主整合房产而言，预算都到了600-800万还不考虑教育，那么买浮山后并不是正确的选择。
更何况，之前几年的生育高峰带来的当下入学高峰，给浮山后房价里掺了多少水分，别人不清楚，你们针哥能不清楚吗？
东李是一个可以考量的选择。在直播间里风水师多次讲过，如果在青岛主城买新房，我第一个考虑的楼盘是和达和山。这个楼盘属于一个相当纯粹的小众产品：刚需、首改类购房者会觉得这个盘周边没地铁、没商圈、没重点学校、没有大型菜市场；但是能拿出600-800万预算买房的青岛多套房房主会觉得它有南高北低的地理格局，群山环抱，“太师椅”的造型，以及紧邻竹子庵、三清洞景区的游览便利。
打个比喻，双门的小跑车或者硬派越野车虽然大家都说好，但是大家买家庭首辆车的时候，还是要考虑空间、油耗、舒适度……一般家庭买首辆车还是考虑轿车和SUV。和达和山这种楼盘，就是楼盘里的小跑车或者硬派越野车。是好产品，但不是主流购房者需求的东西。
但是对于你们滴针哥自己而言，问题就在于，和达和山跟大溪谷的功能定位，是不是已经高度重复了？
浮山后、东李和张村河三个楼市板块都被Pass，那么只有一个选择了。很多人可能完全没想到，这个选择就是——崂山区的浮山前。
在很多人眼里，山海相依的浮山前，代表着青岛最黄金的位置及最富裕的圈层，这里房价动辄上千万乃至几千万，那么600-800万，在浮山前能买得起实用面积170平米以上的房子吗？
答案是：还真能。
虽然700万确实买不起浮山前唯一的新建楼盘——山东头的银丰玖玺城，但我从头到尾也没打算要买它啊！
实际上600-800万还想选浮山前，正确选择是，考虑2000-2005年前后建设的，房龄在20年上下的老洋房产品。二手房网站上随便搜一下，就会发现，类似的产品并不缺。
而且实际上，这种老洋房的自住品质还未必比银丰玖玺城低，虽然户型结构老旧，但不是大院子就是大阳台，到了银丰玖玺城这里，全变成公摊了……
咦？你们针哥不是多次说过青岛主城的老破小不能选吗？不是多次说过老破小代表青岛最低的居住品质、Low到爆的圈层以及无限贬值的前景，为什么给自己选房的时候，却愿意考虑这种20年房龄的产品呢？原因是老房子与老破小之间不能划等号。
很多人讲过：对于青岛主城，房子买新不买旧是个规律，能买刚需房，不选老破小，能买改善房，不选老破大。这个话固然没问题，但是有个例外：它对于市南崂山前海一线豪宅不好使。
北京五环的新房做好品质完全可以比三环的老房卖得更贵，但是三环的新房无论怎么拔高品质也不能超过四合院。上海中环外的新房做好品质甚至可以赶上内环里的很多老房子，但内环附近的新房无论怎么做，也不可能赶得上外滩和法租界的老洋房。
因为四合院、外滩陆家嘴代表着北京、上海的城市顶级资源。对于青岛也不例外。市南崂山——包括未来西海岸的前海一线，才是青岛楼市的“天花板”。
这时候，大家不难发现：张村河显然是“捅破天”了。这里的高层新房最大的痛点，就是在地段和产品品质方面完全玩不过浮山前老洋房，但是二者之间的价位却差不多。
开发商的营销小号们，你们不要着急，容我细细道来：
对于一般刚需、改善房而言，“买新不买旧”是铁律，新房在户型结构、外立面、入户大堂、物业服务等方面肯定比老小区要强，价格也会高一些。这个没问题。但是对于20年前的豪宅而言，户型面积足够大，而车位、物业、电梯、这些现在必需的东西在当年豪宅里都是基本配置，不存在谁有谁没有的争议。
老洋房别墅在外立面、入户大堂等方面确实不如现在的新建小区，业主归家缺乏仪式感，但这些东西就像渣男送礼时候的甜言蜜语一样只是表面皮毛，现在新房很难满足的动辄0.8以下的容积率和50%以上的绿化，才是深层次的“硬功夫”。
比如说下图展现的某老洋房，当年在小区做园林绿化的时候，用到了水杉、雪松等大型乔木，用了一般公园里才能做到的紫藤长廊，而且20年来维护基本到位。
现在的新房，谁做园林的时候敢用数十年的水杉、银杏、大棵木绣球、大棵铁树（或棕榈）、大株雪松的，开发商站出来溜两步？
另一方面，老洋房的户型确实跟现在新房没得比，甚至可以说，户型可能是老房子最大的缺点，老房子没有现在的大宽厅结构，也不可能通过装修改得出来，但这些老洋房设计之初就有的大阳台、大院子作为独有的功能区，亦足以补足户型不好的缺陷。
我还没说浮山前更加成熟的城市界面、无敌且尊贵的山海环境、代表城市顶级圈层的业主水平……这些老洋房老别墅，难道还不够对同价位的张村河高层产品形成“错位杀”吗？
最“杀人诛心”的一句话是：同样是600-800万，浮山前老洋房的业主，推开窗户看到的画风是上图这样的。而买了张村河大高层的业主，推开窗户看到的画风，是下图这样的……
对了，下图这个绿化，和上图比一比，大家自己评。
说到这里，大家不难发现张村河楼市遇冷真正的问题：由于崂山充足的产业资源，它本身是一个比肩浮山后的不错的中产、改善社区，但是目前的新房定价“拳打八大关，脚踢浮山前”，买不起张村河“可以减钱考虑五四广场”——这显然是越界了。
由于没有山海资源，没有推开窗户就是大海的碧波荡漾或者园林绿化的郁郁葱葱，因此张村河天生达不到八大关、浮山前豪宅的品质，不是开发商硬上大户型、硬卖高价就可以的。
归根结底：没有有原罪的板块，只有有原罪的价格。
实际上，一个板块的房价，实际上应该随着城市界面的建设改善、城市配套的逐步落地而逐步提高。以崂山前海或者浮山后、东李等建设配套都已经成熟的板块去定价还是一个大工地的张村河，显然有失公允。
而且张村河的面积超过整个市南区，未来的控规会不会改，会不会增加住宅供地谁都没数，更何况隔壁中韩、枯桃等若干个自然村改造以后，未来还有很多楼盘会源源不断地供应出来。青岛是否有如此多的600-800万预算的改善群体，也存在疑问。
综上所述，张村河被很多媒体、网红、地产大V吹得天花乱坠，但是到了购买的时候大家都很诚实、很谨慎。替开发商站台做广告可以，但是自己肯定不会掏钱买，这是不难理解的。
开发商把张村河的地价抬到接近2万，甚至超过2万，不代表房价必须突破4万。青岛之前的勾地很多人已经习以为常，但张村河的土地，大部分是没有为开发商附带条件的净地。 不少南方兄弟城市，在地价2万的时候，开发商喊出的房价是多少，作为地产同仁，大家应该心里有数。
然后还有装修：青岛主城很多购房者，包括你们针哥，苦“惊”装修久矣。拿掉精装溢价，实现真正的毛坯交付，是很多购房者盼望已久的。
所以，很明显，如果未来销售还是不理想的话，张村河的开发商们，有足够的价格调整空间，说人话就是想降价很容易。
实际上，经过早期一轮炒作的狂热，面对普遍不理想的销售成绩，以及网上大批的“智商税”、“下一个上合示范区”的评论，开发商在张村河拿地的动作，也变得谨慎起来。
最后，要对购房者们再讲两句：
经历过上合示范区、蓝色硅谷、海洋活力区、欢乐滨海城等一系列前作案例，当下拿着600-800万想要买一套房子的青岛市民，面对张村河这个板块当下地产界的各种狂欢，与当年的各种似曾相识，他们在心中不可能不掂量一下。
但是新房早晚要变成二手房。现在的张村河大高层，若干年后挂牌交易，在二手市场上能否卖得过当初价格相同的浮山前老洋房呢？
房子是用来住的，不是用来炒的。住的品质怎么样，才是购房者最需要关注的“点”。
没错，你们滴针哥说过：盲目相信郊区发展前景在无人区买房投资，是炒房，盲目相信主城安全把普通的房子抬成与配套不匹配的高价，也是炒房啊。
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
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