本报记者 余燕明 北京报道
作为北京首钢园内的唯一一个城市综合体，与首钢滑雪大跳台“雪飞天”隔湖相望的首钢园—六工汇项目已实现竣工，并将于今年第二季度对外营业。
据《中国经营报》记者获悉，首钢园—六工汇项目规划建设为一个汇聚低密度现代创意办公空间、复合式商业、多功能活动中心和绿色公共空间的城市更新项目，将为冬奥场馆及首钢园提供物质配套和消费支持服务。
首钢集团旗下港股上市企业——首程控股有限公司（00697.HK，以下简称“首程控股”）与美国房地产开发运营公司铁狮门合作打造了首钢园—六工汇项目，由其合资设立的北京首狮昌泰运营管理有限公司（以下简称“首狮昌泰”）负责运营。
首钢园区的更新改造，成为北京城市复兴的象征与标杆，其中首钢园—六工汇项目更是构筑了一张最亮眼的名片。在保留原有工业遗存风貌的基础上，该项目进行了内部功能改造与空间更新，造就了一座与冬奥赛场共生的城市综合体。
城市更新面临着大量资金的一次性投入，以及漫长的投资回收期。首钢园—六工汇项目的更新改造，除了首程控股与铁狮门，其资金来源还汇集了北京首钢基金有限公司（以下简称“首钢基金”）、泰康人寿、煜盈资产等资本。
与冬奥共生的商业综合体
首钢园—六工汇项目位于北京首钢园区北区，与首钢滑雪大跳台“雪飞天”相隔群明湖遥遥对望。
根据首程控股方面向记者提供的资料，首钢园—六工汇项目占地面积13.27万平方米，大约相当于18.6个标准足球场面积总和。项目由6幅互通的地块组成，规划改造了23栋建筑单体，其中包括11栋产业办公楼、11栋独栋商业和1座购物中心。
首钢园-六工汇项目的名字来源于《礼记》，“六工”指的是古代六个主要工种，寓意着匠人精神，也寓意来自不同城市、不同行业和背景的人；同时“六”也暗指项目所含的6幅地块；“汇”则是汇聚、聚集，寓意创意的火花在这里聚集、碰撞。
项目命名“六工汇”也代表着最酷炫的生活态度与最纯粹的城市精神。首钢在生产时期是将矿石、煤炭等材料汇聚在一起，经过冶炼成为钢铁，而转型之后的首钢则是将不同行业的人和思想汇聚在一起，把从前工业场地的能量与热情重新点燃。
在更新改造上，首钢园—六工汇项目保留了建造于上世纪八九十年代的原首钢炼铁厂、动力厂、电力厂以及五一剧场等重要工业历史遗迹，融合现代建筑设计理念，将带有浓重工业色彩的建筑材料运用到现代建筑里。
据悉，首钢园—六工汇项目由6幅互通的地块组成，其中A地块在改造前矗立着首钢园区的五一剧场，盛满了一代首钢人的回忆，曾经“十里钢城”的标志性建筑是无数文艺演出的聚集地。
如今，更新改造后的五一剧场引入了沉浸式剧场UMEPLAY，摇身变成了“Z世代”潮流文化的网红打卡地。原来的五一剧场及其配楼的空间，现在用来建造与游戏配套的主题酒店，部分客房根据剧情需求与游戏融为一体，创造全新的酒店体验。
首钢园—六工汇项目E地块在改造前坐落着首钢园区的制粉车间，如今重新定位为家庭亲子和餐饮区。北京首家总面积超7300平方米的奈尔宝亲子娱乐中心超级旗舰店将在这里诞生，等到开业后，家长们可以一边跟孩子讲述首钢园的工业历史，一边享受亲子生活的休闲乐趣。
作为环绕国家体育总局冬季训练中心的重要城市织补建筑群落，首钢园—六工汇项目北望秀池、南观群明湖、西眺石景山，尤其是与冬奥赛场毗邻的独特地理位置，注定会被打造成为具有全球影响力的城市复兴地标和世界工业遗产更新改造范例。
为此，首钢园—六工汇项目在2018年引入了铁狮门参与开发运营，铁狮门对于城市中具有历史意义的标志性建筑拥有广泛的改造经验，其参与的最经典的城市更新项目是美国洛克菲勒中心，并早已成为纽约的文化与建筑地标。
根据首钢集团与铁狮门签订的《首钢园—铁狮门冬奥广场产业项目合作备忘录》，双方约定共同出资成立合资企业，依托首钢集团和铁狮门各自在产业创新、绿色节能、管理平台整合等领域的综合资源优势，在新首钢园区内选择具有升值潜力的综合用途地块，在物业规划设计、产业聚焦、区域运营等方面展开合作。
当时，首钢集团和铁狮门还计划在首钢园—六工汇项目投入使用后，为北京2022年冬奥会赛事提供完备的服务配套，并成为融合体验式消费、运动休闲和工业文化特色的微旅游目的地，建设成为老工业区转型改造的标杆与示范园区、后工业文化体育创意基地，形成一套园区新建改造运营模式。
“首钢园—六工汇项目引入铁狮门，我们更看重铁狮门在城市更新项目上的规划、设计、产业、运营等方面的资源和经验，而不是资金。”首程控股一位人士告诉记者。
如今，即将开业的首钢园-六工汇项目，已成为一个拥有国际甲级办公楼、全新零售餐饮体验和充满艺术、文化多功能区域的城市综合体。
汇集各路资本的城市更新
据记者获悉，首钢园—六工汇项目将由首狮昌泰负责运营，这是一家由首程控股与铁狮门共同出资设立的合资企业。
首狮昌泰穿透后由北京首狮管理咨询有限公司和北京首狮铭智瑾信经济咨询企业（有限合伙）共同持股，后者为主要出资方。其中，北京首狮管理咨询有限公司由首程控股旗下私募基金管理机构京冀天成（北京）基金管理有限公司持股60%，另外40%的股权由铁狮门设立的一间附属企业持有。
首狮昌泰的主要出资方——北京首狮铭智瑾信经济咨询企业（有限合伙）其实是一只私募基金，基金管理人为京冀天成（北京）基金管理有限公司，它的有限合伙人（LP）则包括了首钢基金、泰康人寿、煜盈资产、成都武侯国资等资本，出资比例分别为48.9%、27.7%、11.1%、1%。
据了解，首钢基金以城市更新基金的模式承载首钢园区的更新与开发。目前，首钢集团合计持有首程控股约34.9%的股份，其中就包括通过首钢基金间接持有的约12.6%的股份。首程控股是首钢集团旗下定位于停车及城市更新资产管理与运营的港股上市平台，以“产业+基金”双轮驱动作为其业务发展模式。
另据记者查询了解，首程控股与铁狮门合资设立的首狮昌泰将负责首钢园—六工汇项目的运营，但并不持有项目地块的相关权益。首钢园—六工汇项目的实际土地权益归属于首钢集团通过北京首钢建设投资有限公司设立的一间附属企业——北京首奥置业有限公司（以下简称“首奥置业”）。
作为北京具有标杆意义的城市更新项目，首钢园—六工汇项目所含6幅地块经历了土地收储、规划用途变更及重新出让等程序。
2019年7月，北京市国土部门通过协议出让的方式，向首奥置业转让了位于首钢园区北区的首钢冬奥广场（五一剧场、制粉车间改造）项目（即首钢园—六工汇项目备案名）所含6幅地块，土地用途包括其他类多功能用地（含商业40年、办公50年、文体娱乐50年）、文体娱乐用地等。
首奥置业协议受让首钢园—六工汇项目6幅地块的总代价约为6.62亿元，若按照项目地块占地面积13.27万平方米、综合容积率1.2计算，其计容建筑面积约为15.9万平方米，因此首钢园—六工汇项目地块的成交楼面价仅为4155元/平方米。
根据首钢园—六工汇项目地块的更新改造方案，在项目内13.27万平方米土地面积上，总建筑面积（含地下）将达到22.4万平方米，地上商业面积16.5万平方米，其中办公面积8.8万平方米、商业面积7.7万平方米，项目总投资规模约39.6亿元。
由于负责运营的首狮昌泰并不实际持有首钢园—六工汇项目地块的相关权益，对此首程控股一位人士称：“从权益管理角度来看，首钢园—六工汇项目不是一个产权类项目，而是以定制建设协议为基础的企业拥有部分运营权的项目。”
“首钢园—六工汇项目是一个持有型的城市综合体，我们前期还是希望做好运营提升物业价值，获取租金收益等。”前述首程控股这位人士告诉记者，“我们不太可能通过物业销售来进行变现和收回投资。”