距离104房地产调控新政已颁布一个月多了，受新政影响，许多区域的房价都出现不同程度的下调，这是大家预料之中的事，预料不到的是原来有些片区那么能跌，有些片区那么能抗跌。
上周深圳一手住宅成交469套，成交面积4.5万平方米，分别下降4.5%和9%，成交均价为51598元/平；深圳新房量价连续三周下滑，成交量连续两周跌破500套，后期预计还将持续维持低位；二手房方面，11月二手住宅成交733套，成交面积6.5万平方米，环比分别大幅下降62.4%和61.3%，成交均价为50055元/平方米，有近7成的二手房业主下调报价。而后续又将会怎么样，我们接着往下看。
（数据来源于中原）
1、片区降幅分析
从业主放盘情况来看，各区报价都在下调，但相对来说，宝安、龙岗等刚需区域业主价格下调幅度有所收窄，反而是原关内的南山、福田、罗湖报价下调则较为明显，以前我们都认为关内会比较抗跌，但从报价下调的情况来看，反而关内盘是在下调报价。
由数据我们可以大致得了解到各区域的冷热状况，从这次降幅主要出现在关内片区来看，很可能是政策红利不多，大部分都是比较老旧的小区，较无上升的概念，且受政策影响，购房者观望情绪较为浓厚，房子就更难出手了。
反之，如果降幅较小的片区，很可能就是该区域本身就是潜力可观、是较为热门的片区，其受政策影响不大，价格就相对比较坚挺。
就这一层面来说，其周边的新房对于刚需来说也是更值得入手的，一来可以自住，二来房子将来的增值潜力也更高。就拿横岗荷坳来说，-2.30%降幅说多不多，但如果放在一套总价500万的新房，就相当于省去了11.5万的支出。其他的坂田、龙华、莲塘片区也都差不多是这个情况。
（数据来源于中原）
2、成交量下滑原因
根据深圳中原研究中心监测，深圳新房11月首周成交424套，成交均价为56041元/㎡。较前四周周均成交1013套相差较大，一手住宅实际成交量艰难已在备案成交量上体现出来，后期无论是实际成交还是备案成交将持续维持在低位。
主要问题还是出在104政策影响，市场情绪普遍看跌，造成了新房成交迅速收缩，另一方面，受10月13日稽查组下到营销中心查封相关违规操作的楼盘后，大部分开发商都减缓了开盘、拿证的节奏，而先前市场大部分成交贡献就是依赖于新盘开盘，这个环节一旦少了，自然就从源头上缩减了成交量。
3、观点：市场未来走向
随着11月以来新房成交量的持续收缩，新房价格有可能会迎来适度降低，但针对深圳地少人多的情况，不要指望房价大幅下降，蕞多只是小幅的回落，从中长期来看，未来深圳房价还将会稳步上涨。
总的来说，新政对于市场还是有明显的遏制作用，这种判断也加剧了近期深圳楼市成交的萎缩，观望氛围较为浓厚。对于刚需买家而言，深圳楼市这样一个调整期，将是一个买卖双方可以议价、比较好的入市机会，等到明年市场缓和，政策消化完后，市场会逐渐走向正常。
觅房小编为此找到了一些小有跌幅、大有潜力的如坂田的德润荣君府、嘉霖华禧，横岗荷坳的荣德国际、星河智荟项目供各位刚需作为上车的参考。
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德润荣君府
项目位置：
坂田布龙路与坂雪岗大道交汇处（坂田站A出口西侧50米）
预计价格：
50000-58000元/㎡
主推户型：
住宅：88-236㎡；公寓：30-60㎡
销售动态：
德润荣君府目前有88㎡、89㎡3房，126㎡4房及30-60㎡公寓产品在售，价格在5-5.8万/㎡。
德润荣君府位处观景区，视野开阔，远眺银湖山多姿山景，带装修户型，南北通透，两梯四户，低梯户比，另还有30、45㎡带装修公寓在售，不限购不限贷70年产权。
推荐理由：
1、【地铁房】德润荣君府就在坂田站A出口300米处，地铁口物业是当之无愧。
2、【配套齐全】在配套上，项目附近有阳光湾畔百货，万科第五园商业街，日常生活不成问题。休闲购物还可以去1公里左右的天虹和坂田商业广场。
3、【学区房】教育上，幼儿园有坂田富豪幼儿园、万科第五园等多家幼儿园。九年一贯制学校有宏扬学校、新城学校，未来还有坂田外国语学校。而其中备受期待的坂田外国语是私立学校，只有20%的公立学校供周边居民申请。
嘉霖华禧
项目位置：
坂澜大道与雪岗南路交汇处（华为全球总部基地旁）
预计价格：
43000-50000元/㎡
主推户型：
LOFT公寓：37-65㎡；住宅：78-89㎡3房
销售动态：
嘉霖华禧目前仅剩少量37-65㎡LOFT公寓及78-89㎡3房住宅在售，均价43000-50000元/㎡。项目位于龙岗坂田坂澜大道与雪岗南路交汇处。
推荐理由：
1、【准地铁房】小区位于雪象村附近，雪象村附近规划有地铁10号线（原16号线）的雪象站及雪象北站，未来交通将相当便利。
2、【未来看涨】临近产业园区，项目临近两大产业园区，分别华为总部基地以及200万㎡的天安云谷产业园区，随着未来产业园区日益成熟，居住需求将更易凸显，升值自然提升。
3、【户型高拓】高拓展户型，65㎡户型可做3房，89㎡户型可做4房，赠送面积大，分摊下来单价相对较低。
星河智荟
项目位置：
龙岗大道与横坪路交汇处东北侧（近地铁3号线永湖站A2出口）
预计价格：
待定
主推户型：
45-65㎡公寓
销售动态：
星河智荟45、51、65㎡公寓在售，现购房享2万抵99折优惠。项目全部采用带装修交楼，这也是星河在深圳区域的全系带装修交楼社区。项目依山傍水，紧邻桐基山和梧桐山河，享山河景观，同时具备商业前广场、四大主题园林、无边际泳池等配套。
推荐理由：
1、【地铁口物业】项目距离地铁三号线永湖站仅400米，属于真正的地铁口物业！周边有龙岗大道、水官高速、丹平快速、惠盐、盐排等高速快速路环绕，另规划有14号、16号地铁线。
2、【省一级名校】项目临近广东省一级名校——保安学校，拥有全面均衡的优质教育体系。在龙岗学校排名中名列前茅，先后获得深圳市“文明学校”、“教育系统先进单位”、“艺术教育先进单位”等各类集体荣誉。
3、【巨量旧改】区域内有超500万㎡旧改更新，包含众多大型城市更新项目，吸引了颐安、星河、卓弘、博林等一批全国知名房地产商抢滩入驻，将极大得带动片区价值的上涨。
4、【景观优美】项目依山傍水，紧邻桐基山和梧桐山河，享山河景观，现正对堤岸进行河道整治，届时将极大拉升区域居住环境，为星河智荟业主提供休闲观光场所，大幅度提升业主生活品质。
荣德国际
项目位置：
龙岗大道与保康路交汇处北侧（3号线横岗站C出口）
预计价格：
42000元/平
主推户型：
LOFT：44-58㎡
销售动态：
荣德国际目前剩loft44、58㎡一到三房，价格4.2万-4.5万/㎡，项目为带装修交付，敬请关注！荣德国际位于龙岗大道轴心区位，立体化交通网络相当便利。荣德国际地处3号线横岗站C出口，为地铁物业，7站到达罗湖，13站直通大剧院；周边高速快速环绕，水官、清平、盐排、丹平快速等，自驾方便。
推荐理由：
1、【配套齐全】商业设施齐全，横岗眼镜城、摩尔购物中心、东方时代广场、横岗文体广场、横岗女人世界、龙洲百货、银信中心商业等，生活购物便利。
2、【学校众多】孩子读书方便，项目附近有横岗中心小学、横岗中学、小太阳幼儿园、成龙中英文幼儿园。
3、【交通便利】项目出门就是地铁3号线横岗站，周边还有351路空调、358路、366路空调、380A路空调、651路、812路空调等多端线路出行。
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