前几天，久未曾谋面的大学同学，突然打来电话问买房的事情。他在观澜有一套房子，他告诉淘哥说：仁山智水都要卖7万了。淘哥的第一反应是：假的，要么是挂牌价，要么是特殊户型。
挂了电话后，淘哥觉得不放心，去链家官网查了查成交记录，结果大吃一惊！真的上7万了。
5月12日，观澜仁山智水花园二期一套180平的4房，成交价1380万，单价7.6万。从成交记录看，这套房挂牌已经420天了，终于成交。
下面这套5月21日成交的单位，成交周期就短多了，就5天时间，143.45平米，1002万，单价6.9798，无限接近7万。
4月底还成交了一套单价70882的，也是上7万了。
不单是仁山智水，合正观澜汇，6月26日成交了一套89平米三房，565万，单价6.35万。
看到这些数据，确实出乎淘哥意料！龙华的整体房价确实在悄悄上涨，红山的深高北学位房，如金亨利、水榭春天5期6期10-13万；上塘龙华金茂府附近的中海锦城等8.5-9万多；龙华中心片区的壹成中心7.5-8万出头。这些片区由于市场关注度高，淘哥心里都有数，但确实没想到观澜的次新房居然也到了6-7万的水平。
这个时候，问题来了，连观澜都涨起来了，龙华哪里还有机会，刚需们还能在龙华买到物美价廉的房子吗？难道真的只能去塘厦、黄江？
淘哥认为，购买力是从福田一路向北逐渐转移的，福田——梅林关——红山——上塘——龙华中心——清湖——观澜，这条线上，其它区域都起来了，清湖的机会凸显，是一个可进可退、现实和未来兼备的选择。
淘哥的观点是：
1、清湖是深圳中轴提升战略的重要节点，而龙华房价上涨后，购买力将继续北上，清湖是第一站。
深圳人买房投资都跑到临深的塘厦、黄江去了，可别忘了清湖。
2、地铁四号线延长线开通，对清湖构成短线利好。
3、清湖其实可以视为龙华中心的一部分，中长期看，周边旧改体量巨大，将提供主要的住宅和商业供应。
4、清湖可享受龙华龙华文化广场、龙华文化艺术中心、龙华文化体育中心、深圳书城龙华城、星河ICO、希尔顿酒店等完善配套。
5、清湖之前没有经过爆炒，房价泡沫小。
0 1.
红山之后是清湖
清湖与北站建设目标：深圳中央活力区
在《龙华新区综合发展总体规划（2013-2020）》中，龙华将总投入2000亿打造“一轴九区”。整个龙华的未来发展是由南往北：沿着中央服务轴，从北站新城的商务核心，经过龙华现代商贸中心区、龙华中心区，继续往北到了观澜的科技核心。
清湖就位于龙华商贸区、龙华中心区，是北站——清湖——观澜这条发展轴线上的必经之路。
清湖可以视为龙华现代商贸中心区的一部分，2020年5月底，《龙华区四大重点片区2020年度开发建设实施计划》编制任务并已印发实施：推动北站新城和龙华现代商贸中心打造成为深圳中央活力区 ，推动九龙山智能科技城和鹭湖新城打造成为粤港澳大湾区智造中心。
其中，龙华现代商贸中心区的
建设目标是要加快建设超百万平方米的市级商圈，带动一批区级商圈和特色商圈发展。
也就是说，龙华现代商贸中心和北站新城将连成一片，共同打造深圳中央活力区，在规划定位上同等重要。
从产业上来看，整个龙华基本上沿着龙华大道由南向北发展：北站中心区——观澜高新区——九龙山产学研基地；清湖位于北站中心区——观澜高新区之间，有智慧城市产业基地、富士康国家智能制造示范区等。
清湖位于龙华产业发展轴的关键节点和咽喉要地。
0 2.
旧改规模庞大
超过约450万平商业建面
龙华的“市民中心”
清湖所在的龙华中心片区，或者叫龙华现代商贸中心片区，属于旧改大区，这里城市面貌会发生巨变，土地价值将重估。
龙华十三五期间预计投资400亿，拆除18.9平方公里。这是要建一座新城的气势。
其中，龙华现代商贸中心区是龙华旧改最为集中的核心片区之一，据不完全统计，总旧改项目超40个，大部分建成以后都是建面超30万平的大社区，佳兆业、华润、鸿荣源、中洲、德业基、海岸集团等房企也将进驻，其中至少有4个是巨无霸型项目。
从深圳市城市更新“十三五”规划，城市更新分区指引图（中期调整）中可以看到，龙华中洲、海岸城等龙华一批重点旧改项目已经立项。
1、中洲龙华商业中心旧改项目总投资金额150亿元，占地约40万㎡，建面165万㎡，规划中包括1栋250米的地标建筑，90万㎡的高品质住宅，61万㎡的商业及酒店设施，6.7万㎡的高端商务公寓，4所幼儿园，2所九年一贯制学校和1所高中，1个文体公园。
2020年1月，龙华商业中心城市更新项目取得了重大实质性进展，正式进入到了实质性拆除阶段。第一期拆除的主体以龙泉酒店为主，建筑面积4万多㎡。
2、还有大家熟知的龙华海岸城，龙华海岸城建成后与南山海岸城、沙井海岸城、福田海岸城相比，或将是深圳最大的海岸城！项目预计总建面将超过100万平米，投资100亿元，拟定为集大型购物中心、风情商业街、高档住宅等为一体的大型多功能城市综合体。
3、德业基龙华中轴央城改造项目总占地134.32万平，项目总投资约220亿，建成集大型购物中心、文化创意园、甲级写字楼、五星级酒店、高档住宅、创意购物中心、风情商业街为一体的国际化、现代化的大型多功能城市综合体。
4、鸿荣源·壹成中心花园总占地面积约50万㎡，总建筑面积约320万㎡；壹方天地约60万㎡的商业规模。
5、华润上塘旧改项目占地约50万㎡，也是华润深圳最大旧改规模之一，更新方向为复合型业态城市综合体，计划打造高端万象商业；
6、华侨城龙胜项目进入桩基础工程建设阶段。项目整体开发建设面积约5.5万㎡，规划总建面约56万㎡。
......
未来龙华现代商贸片区汇聚了中洲龙华商业中心、龙华海岸城商业等一批重点旧改项目，未来将超过约450万平的商业建筑面积，远超于南山海岸城+万象城+万象天地的体量，将有15-20年的黄金发展期，整个区域成熟后，无疑将成为深圳最大的“高品质住区+现代商贸区”。
清湖，不仅未来的城市面貌会发生巨变，而且现有的商业、文化配套也很成熟，不输福田、宝安：
龙华文化广场：龙华的城市会客厅，投资超过6000万元，是龙华人民主要的娱乐休闲好去处。
龙华文化艺术中心：投资超过1.2亿，由图书馆+影剧院+群艺馆三大部分组成，每年将有超过200场文化盛宴上演，是龙华高素质人群的主要休闲场所。
龙华文化体育中心：规划占地超过6万平方米，政府投资超过1.4亿元，建成后将成为龙华最大的体育中心，是未来龙华人最好的运动锻炼的首选之地。项目计划明年年底竣工。
深圳书城龙华城：是深圳出版发行集团全力打造的第六座书城。已于2019年12月31日正式开业。
这片区域将集体育场、体育馆、群团中心、书城、休闲广场、特色商业、酒店与公寓于一体，成为龙华的“市民中心”。
清湖未来的旧改有很大的想象力，现时的配套也很完善，在这里置业可进可退。
0 3.
地铁4号线北延线、22、25、27号线
龙华核心圈外溢的重要节点
清湖短期最大的利好就是交通，地铁4号线北延线今年6月24日完成项目工程验收，同日，北延线正式进入试运行阶段。预计今年年底开通。
地铁4号线北延线（三期工程）由4号线二期工程终点清湖站向北端引出，由南至北依次沿和平路、观澜大道、高尔夫大道敷设，终点于牛湖站，线路共设车站8座：清湖北、竹村、茜坑、长湖、观澜、松元厦、观澜湖、牛湖。
地铁4号线三期全线贯通后，运行时间预计51分钟，35分钟可由观澜中心到达福田中心。
2020年4月30日，地铁22号线的详细规划草案出炉，线路自福田保税区起，终止于观澜北深莞边境，并预留了延伸至东莞的条件。
这是一条深圳中部发展轴上的市域快线，预计实现福田中心到观澜中心45分钟、临深片区60分钟通达的规划目标。
还有规划中的地铁25号线、地铁27号线。
清湖总共有四条地铁：1条地铁4号线清湖站、在建的4号线延长线清湖北站；3条规划的22、25、27号线。从这里去深圳各个片区都很方便。
龙华北站新城人口的居住外溢，基本上从现在地铁4号线清湖站开始往北走，然后3站到观澜中心区。清湖站其实是龙华核心圈外溢的重要节点，既是原4号线的最后一站，也是4号线北延线的首站。
04. 3站地铁价差3万？
在清湖置业可进可退
淘哥上文提到过，龙华目前的房价格局：红山的深高北学位房，如金亨丽、水榭春天56期10-13万；上塘龙华金茂府附近的中海锦城等8.5-9万多；龙华中心片区的壹成中心7.5-8万出头。但确实没想到观澜的次新房居然也到了6-7万的水平。
红山的金亨利首府，6月24日成交一套87平的3房，成交总价1078万，单价12万。
观澜的合正观澜汇，6.18 成交一套89平米3室1厅，总价565万，单价6.3万。
5月12日，观澜的城建仁山智水花园二期一套180平的4房，成交价1380万，单价7.6万。
清湖处于红山、观澜之间，都是地铁3个站的距离，清湖房价居然不到红山一半；清湖靠近龙华中心，配套强于观澜，房价却相差2、3万？这样看，清湖有明显的价格优势。
房价是第一驱动力，龙华红山等区域房价大涨后，购买力将继续北上，清湖是第一站。对于购房者来说，买清湖可进可退，毗邻北站、红山，房价有想象空间，也有观澜打底，补涨也不是问题。
0 5.
“万人迷”精装小户型充满想象
佳兆业通达汇轩C位出道
淘哥介绍一个清湖站地铁盘——佳兆业通达汇轩，项目是区域内罕见的小户型产品，低门槛高性价比，值得重点关注。
佳兆业·通达汇轩距离4号线清湖站、4号线延长线清湖北站（2020年年底开通）均1.1km。
周边荟萃龙华中芯醇熟配套，约2km范围内即享三馆一城。约3km范围近享壹方天地、星河ICO等四大商圈，近享购物、休闲、娱乐一站式繁华。
教育资源有清湖小学、龙华中学状元学校。
产品是建面约57-82㎡2-3房住宅和建面约28-31㎡公寓。两种产品都有很好的亮点：
1、小面积的住宅是深圳楼市的万人迷， 佳兆业通达汇轩的小户型住宅，性价比很高。这种产品首先是稀缺。
淘哥提醒大家，CREIS中指数据显示，2019年深圳房地产市场60㎡以下的住宅供应仅占0.3%，相比于2018年的2.1%呈下降趋势。这意味着小户型住宅已成楼市的稀缺物种，卖一套就少一套。
（资料来源：CREIS中指数据）
因此，对购房者来说，在深圳中心区域，要购买一个小面积、低门槛新房的机会少之又少，而且会越来越少！据淘哥了解，接下来，福田、南山、宝中等深圳核心区域下半年即将推出的热门住宅新盘，也多为大户型，比如：
福田区的天健天骄，新品住宅主力户型估计要去到200多300多平米了；
南山的华润城润府，此前公布的主力户型约99平米3房1卫 、约120平米2房2卫、约160平米4房2卫、约190平米4房3卫；目前淘哥听说户型面积数据略有提升，比如原来160多的可能会变成170多平。
南山区的新世界临海揽山，预计推出建面约120－237平米天瀑云宅和山海公寓和户型；南山西丽的远洋天著则将推出98-160平米住宅产品；
宝安区的招商臻府仅有两种户型，分别为118平米的4房以及116套约156平米的4+1房，预计年中入市。
2、其次，这种产品保值增值能力强。
淘哥认为，中心区域有一类资产值得高度关注：门槛资产。
门槛资产，就是一个片区、一个楼盘的门槛物业、门槛户型。也就是俗称的上车盘、上车单位，总价最低的单位。它可能是某个片区最低的门槛楼盘，也可能是某个楼盘最低门槛的户型，也可能是某个学区最低门槛的单位。门槛资产不仅未来的供应小，而且升值空间大，显得更加稀缺，此前有数据显示：
南山，南外大冲学校的某小面积学位房，一年涨幅80-90%。
福田，荔园小学东的某门槛学位房，一年涨幅82%。
淘哥判断，整个关内核心地段的门槛物业，都会上扬。因为现在是放水预期很强（实际也强），物理常识告诉我们，水位上升，最先浮起来的就是一些碎屑，就是这种门槛物业。
放眼整个深圳核心区域，在高房价背景下，小户型由于具有总价低、门槛低、流动性强、投资自住两相宜、涨幅相对可观种种优势，正受到购房者的热烈追捧。
佳兆业通达汇轩正是这种产品的典型代表，建面约57-82㎡2-3房住宅，真的可以说是低门槛抢占深圳核心资产的绝佳机会！而这样的机会极其稀缺，卖一套少一套。
淘哥觉得，与其200：1的超低概率去碰运气打新房，还真不如关注下这个盘。
3、而对于投资者看重的公寓市场而言，去年总价300万以下公寓成交涨幅明显，成交占比上涨至67.64%，为成交主力。户型选择上，45㎡以下最受欢迎，成交占比达到了惊人的42.99%。
从长远来看，小面积公寓产品，投资者承担的资金压力较小，市场接受度高易于流通，甚至可作为刚需时期的过渡房。
（资料来源：深圳中原研究中心）
佳兆业通达汇轩还有建面约28-31㎡的公寓产品，具备双重功能属性，可以兼顾商业和居住的功能，未来4号线北延线等地铁线开通，还有大量的旧改更新促进片区的发展，龙华大量的人口会疏导到清湖站片区，周边的租住需求会大幅增加。
据悉，佳兆业·通达汇轩展示区已经开放，推出精妆小户美宅/美寓，感兴趣的朋友不要错过这个机会。