或许在老一辈广州人的印象里，对于合生的印象还停留在珠江帝景、帝景山庄等声名远扬的明星楼盘上 ，对增城湖山国际并不熟悉。若提到紫云山庄，兴许还能勾起一段回忆，但也已经是二三十多年前的事情。
那时， 朱孟依 被誉为 地产界的“金手指” ，而他的另一个称号似乎更加贴合—— “中国大盘之王” 。
湖山国际和紫云山庄均指位于广州市增城区新塘镇陈家林路的项目，算得上增城的大盘项目。 只是在2007年及以前，这个项目名为“紫云山庄”，合生创展完成收购后更名为“湖山国际”。
直到现在，这个项目中的别墅区已经不归合生管，别墅区早年由紫云山庄开发建成，在合生收购前，紫云山庄已经开发了300多套别墅。虽是合生创展收购的项目，目前来看，项目还是分“两家姓”。
一名合生湖山国际项目的销售人员讲道， “别墅区只有业主能进的，那边是紫云山庄别墅区，就连合生的工作人员都是不可以进去的。”
据网上流传的消息，这个“超级大盘”项目，早 在1992年便已经拿地 。当时，开发商以什么样的价格、多少楼面价拿地，合生又是以多少收购价拿到项目的，诸如此类的信息早已躺在历史长河中不得而知。
这中间还经历过一段段坎坷，包括 “一房多卖”、项目易主和产权之争、高尔夫球场改建高楼引发争议、青上化工厂排污、学校配套由华附变育才等等 。
如今能确定的是，合生湖山国际项目走过逾30年时间，逐渐走上归途。
1、
羊城东进战略
合生收购紫云山庄后土储大增
上个世纪九十年代初，合生创展于香港成立，并在1995年进驻广州地产市场， 对合生来说，广州是起点 ，也是其在内地第一个地产项目落成之地。
但 湖山国际项目谈不上合生的成名作 ，最多只能算作它在广州土储暴增的重要原因，也是全面迈进“东进”战略的开始。
2007年，是合生创展历史上收购最猛的一年。 2006年，合生的土储仅1408万平方米，到2007年底，合生的土地储备达到2119万平方米，几乎翻倍增长。
据广州壹地产了解， 2007年，合生创展新增土储超700万平方米 ，其中 紫云山庄项目（即“湖山国际”）和惠州世界岛项目贡献的土储都是超百万平级别的 。
该年，合生创展一共收购了14家公司 ，包括广州紫云山庄房地产、广州农工商集团建设开发公司、上海正泽房地产、天津巴博房地产、中先国际控股、上海御泰房地产、惠州市亚派房地产、惠州市灏龙实业、劲途及天津美新建筑设计的全部股权。
以及，收购南方越秀广场51%股权、浙江科华数码广场95%股权、侨都30%股权以及上海泽宇置业的其他10%股权。
这么算下来，合生创展花了多少钱？ 总代价才20.818亿港元！
这样的价格简直是“白菜价”，但也不奇怪，当时谁能想到，20多年之后的土地会这么值钱。
于2007年7月25日，朱孟依完成收购广州紫云山庄房地产有限公司，并注入到上市平台， 已发行总股本200万美元，旗下项目紫云山庄项目（曾用名）建筑面积150万平方米，可供销售面积144.48万平方米。
图自企业公告，摘自2007年报
收购后不久，时任湖山国际项目总经理吴远帆对外介绍道， 湖山国际总占地44.36万平方米，约665亩， 坐落于东广州增城市新塘陈家林森林公园内，三面环山，内含有天然自然湖泊，地处于广州、黄埔、增城经济三角圈中心。
他提到，合生湖山国际项目是根据公司 2007年全面迈进“东进”战略 ，希望借此打造东广州的另一标杆项目——首个纯山水国际洋房社区。
据悉， 项目首期于2007年推售 ，产品以12至19层低密度洋房为主，一梯两户或三户的建筑设计，户型为130至220平米的三房至五房。
按照2007年财报数据记载，于2007年底，紫云山庄项目土储面积为144.48万平方米，预计2008年完工8.18万平方米，2009年12.16万平方米，2010年或以后完工124.138万平方米。
计划总是赶不上变化，2008至2010年紫云山庄项目实际的完工面积分别为0.15万平米、8.68万平米及6.97万平，与之前的铺排有所差异。
2、
七年完工总面积仅1.79万平
究竟卖得如何？
更加奇怪的是， 2011年至2018年这七年时间里，湖山国际项目的完工面积和进度更加缓慢，七年完工面积合计才1.79万平方米，相当于2个国际足联规定的标准足球场大小。
到2018年底，这一项目仍有102.35万平方米建筑面积待开发。截至2020年末，合生湖山国际项目剩余待开发土储约74.47万平方米，已完工面积14.45万平方米。
无疑， 项目进展缓慢，资金无法滚动，对房企的销售和账面收入都会造成延迟，情况严重时还会导致房企的资金链出现问题，暴雷就是这么来的。 那湖山国际究竟卖得如何？
广州壹地产对合生湖山国际项目的销售和营收表现做了一个简单的统计，仅从房企披露的财报数据看， 湖山国际贡献的销售和营收在近两年才逐渐有起色。
2014-2020年，合生湖山国际项目七年的合计销售业绩为101.49亿元 ，其中2015年、2018年至2020年的销售额保持在10亿元以上，且 去年以近43亿的销售业绩坐稳合生创展内部项目的销冠王座 。
尽管合生创展在 2004年便早早完成百亿的销售规模 ，但直到今天为止， 17年过去了，合生创展的销售规模仍维持在300亿出头。 2020年，合生的销售录得358亿元。
收入方面，合生湖山国际项目于2009年至2010年这两年的收入合计在10.3亿元，到2020年，湖山国际大面积交付，收入增长显著， 去年贡献收入27.61亿元，占集团营收的14% 。
可惜的是，湖山国际2014年以前的销售数据并未披露，2011至2015年的收入占比不高，因此未体现在上市公司的财务报表中。
总的来看，跨度10余年时间，湖山国际销售过百亿、营收至少在70亿以上的这份成绩单，只能说中规中矩。
从一处论坛的留言来看，湖山国际卖得比较便宜的时候， 2009年的均价才5000元/平。 而如今，链家网信息显示， 湖山国际在售均价为2.3万元/平 ，总价在245-293万/套， 价格翻了三倍还多 。
二手房方面，若以下图这两个房源举例，链家网站数据显示，2016年湖山国际一间131平的高楼层房子以总价131万成交，均价1万元/平。 5年后，一间中楼层88.62平的三室两厅以198万成交，均价翻倍至2.23万/平。
这两个二手房例子，均有一个共同点， 成交周期不长，在挂出2-4天内便成交了。 而最近90天内，合生湖山国际成交了17套，目前还有39套二手房待售，均价20681元/平方米。
图自链家
事实上，拖累合生发展速度的，并非简单因为湖山国际项目。 合生“迷失”的，也不止这七年。原因总是多方面的，但都绕不开合生创展这一家族化背景浓郁的粤系老牌房企。
可以说，湖山国际之所以卖了三十年还有存货，不仅与增城区域的大开发有关，还与合生的开发模式和思路、家族化管理、走多元化布局（酒店和商业地产）等有关。
首先，合生创展热衷于 “大盘”开发，这一模式有利有弊，利在于销售效率高，营销成本相对较低，因为项目前期销售效果若达到预期，后期项目销售基本不成问题。
弊端在于，大盘项目位于开发配套尚未成熟的郊区或产业人口导入不够理想的地方，因此非常考验开发商的选址和决策。 同时， 开发周期长达三十年，资金压力和人员流动亦对项目开发产生影响。
21世纪初，广州增城的经济环境基本算得上“农村”，主要以农业荔枝种植和牛仔等产业为主，由于远离广州市中心和老城区，发展一直很缓慢，地铁也是到2017年底才逐渐运营开通并完善。
即使湖山国际所处的地理位置“好山好水、环境优美”，但对于当时的人们来说，交通难题是导致湖山国际项目不够吸引力的关键。
直到近几年，增城规划逐渐清晰，导入科技创新型产业，地铁、公路等多元化交通逐渐完善，不管是来增城搞房地产开发的，还是来增城买房的职业群体，都在呈直线上涨的趋势。
无独有偶，合生投资建设的京津新城也曾被质疑“空城” ，选址带来的“硬伤”，直到传出"将通高铁"的消息才逐渐得到人们的再次关注。京津新城占地达到2万亩，项目囊括别墅、温泉度假村、酒店、高尔夫球场等， 号称“中国第一城”。
3、
产权纠纷、广告违规、噪音污染……
湖山国际踩盘后的真实感受
由于项目收购前，曾经手第三方买家，涉及的金融借款、担保和诉讼纠纷不在少数。
合生湖山国际的涉及的产权债务及官司纠纷较多，天眼查显示， 项目公司涉及的法律诉讼133例，历史法律诉讼18例，开庭公告126例，历史开庭公告20例，案由包括商品房预约合同、业主共有产权及金融借款合同等纠纷。
图自天眼查
就在今年年初，国家市场监管总局还对紫云山庄项目公司提出一笔行政罚款。
事因紫云山庄公司于2020年8月1日，通过官微 “合生湖山花园”发布了网页广告，包含了 “1分钟上广园、广深，毗邻地铁13号线”、“多路公交接驳地铁13号线，约30分钟畅达天河CBD！”等内容，构成发布违法房地产广告的行为 。
国家市场监管总局表认为，上述广告内容违反了广告法相关规定，“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并 不得含有下列内容：以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置 。
最终结果是，国家市场监管总局责令紫云山庄公司停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并罚款1400元。
从这笔行政罚款便能看出，湖山国际项目存在两处选址带来的“硬伤”。
其一，虽然紧邻广园快速路、广深大道和京港澳高速路三条主干道，但 湖山国际距离最近的地铁站沙村站还有3.7公里，算不上地铁盘项目 ，这就导致出行并没有想象中的方便，正常开车情况下需要至少15分钟才能到地铁站。
购房还得购车，没有小车的业主，则需要从翡翠绿洲总站坐公交车三站才能到达，光是算上等车的时间，在湖山国际出行至少需要30分钟以上 ，更何况这一项目体量较大， 用脚丈量都需要花费很长时间 。
另一个“硬伤“则是， 项目紧邻上述三条主干道，噪音成了业主们”头疼“的问题。
在百度地图上测距显示， 湖山国际项目距离上述三条主干道在2公里的直线范围内，最近的直线距离只有几百米 ，可想而知，噪音问题是不可避免的。
图自百度地图
据合生湖山国际业主此前接受媒体采访时表示，5期峰荟的楼盘处于广园快速路边上，车流24小时不间断，在关闭门窗的情况下噪音已经达到50分贝以上，严重影响5期峰荟业主的生活及休息。
从项目简易图可看出，湖山国际一、二期及别墅区背靠山林，而四期至七期为项目外围，靠近交通路段， 五期峰荟项目已交楼，但开发商提供的竣工资料与实际不符，噪声监测没有以居民住宅作为标准，五期竣工验收却被写成二期等等。
近期，广州壹地产实地走访合生湖山国际，据案场人员介绍， 目前在售的是七期珑境项目，共推出7栋楼宇， 其中在售的为靠近交通道路的3号楼。
“我们前几期都卖完了，剩下一些尾盘， 七期首开3号楼，卖2.6万/平至2.7万/平，约190多套，一栋楼卖完就会开下一栋，去化很快，去年卖得很好 。“湖山国际项目相关人员表示。
他继续补充到，后面还会有八期，总共三四千户， 这两年估计就会卖完了。
广州壹地产了解到， 合生湖山国际七期预计将于六月中下旬拿预售证，目前处于认筹阶段，3号楼之后按照建筑进度预计会推2号楼。
说起以前的销售情况，项目相关人员回忆， 二零零几年那时候，围绕天然湖泊的紫云山庄别墅区，一套价格才70或80万，现在都上千万了 。查阅链家网站，挂出的 紫云山庄独立别墅一套总价已经去到了1680万元之高 。
七期项目的优点在于，距离公交站和育才学校较近，推出四种户型，包括约90㎡及102㎡的3房，约118㎡及119㎡的4房，两梯六户， 除了约118㎡的户型外，其余均带有入户花园。
项目资料截图
全部户型看下来， 湖山国际设计的户型风格偏老式 ，其中三房的户型，厨房并非开放式设计，入户花园略显多余， 实用性不算太高，中规中矩 。
四房的户型面积宽敞，均为横厅设计，户型方方正正，其中的 一大亮点是，约118㎡的户型阳台长约7.4米，约119㎡的户型阳台长约9.2米，视野开阔。
至于周边配套， 湖山国际基本上”沾了附近楼盘底商的光“ ，包括香江天赋和凤凰城等，要去到附近较大体量的商业综合体凯达尔枢纽国际广场，自驾耗时在半小时以内，自驾到萝岗万达商圈的距离在20公里左右。
此外，教育设施和医疗资源基本满足周边业主的需求，包括合生育才学校、暨华医院等。
总体而言，湖山国际项目作为新塘大盘项目，整体开发及配套相对成熟，有景观优势，但要考虑噪音的影响，建议实地考察后再做决定。 对于刚需而言，由于项目推出户型面积较大，需要的资金及预算也较多，入手门槛不低。