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7亩地，0.66万方的建筑体量能玩出什么花样？北区再现近万的楼面价，会是今年的“地王”吗？
2020年5月11日，重庆巴南区出让1宗土地面积仅7亩，容积率却是1.5的“迷你”纯居住用地。虽然周边配套比较完善，但城建风貌比较旧。该地块由重庆曦园+理想置业（集团）以3340元/㎡的成交楼面价，2194万元的成交总价挂牌成交。
而江北区大石坝出让地块面积也不大。但由于该地块区位优势明显，在公告楼面价达到9569元/㎡的情况下，保利打败金辉、金科、海成、融创，溢价24.29%拿下了该地块。成交楼面价为11894元/㎡，成交总价为152500万元。
巴南区李家沱组团I12-1/02地块：
（图片来源铭腾机构）
地块用途：二类居住用地土地面积：7亩容积率：1.5可建体量：0.66万方公告总价：2194万元公告楼面价：3340元/㎡竞得房企：重庆曦园+理想置业（集团）成交总价：2194万元成交楼面价：3340元/㎡
成交方式：挂牌
区域配套：
交通：轨道8号线（在建）、红光大道、马王坪正街、巴滨路等。
教育：融汇小学、清华中学、清华小学、李家沱小学、南华小学校等。
商业：都和广场等。
其他：巴滨城市公园等。
主要规划要求：
1.开竣工时间：交地后3个月内开工，开工后2年内竣工。
江北区大石坝组团G17-2/04地块：
（图片来源铭腾机构）
地块用途：二类居住用地、商业用地、商务用地土地面积：71亩容积率：2.7可建体量：12.82万方公告总价：122700万元公告楼面价：9569元/㎡竞得房企：保利成交总价：152500万元成交楼面价：11894元/㎡
成交方式：拍卖
区域配套：
交通：轨道5号线、环线与轻轨3、6号线、兰海高速、松石大道、余松路、盘溪路等。
教育：玉带山小学、字水中学、龙溪小学、松树桥中学校、、新牌坊小学、星光小学等。
商业：SM广场，且享观音桥、嘉州路双圈辐射。
其他：重庆市中医院、重庆市妇幼保健院2家三甲级医院。
主要规划要求：
1、地块限高80米。
2、地块内配建一处居委会，建筑面积不小于150㎡，配建一处日间照料中心，建筑面积不小于750㎡。
3、开竣工时间：交地后3个月内开工，开工后2年内竣工。
地块解读：
一、楼面价破记录，或成上半年的地王
大石坝拍出了该片区破纪录的楼面价！
从地图上可以看到，地块处于大石坝片区的核心区内，作为承接观音桥商圈发展的成熟区，周边不管是轨道交通还是陆路交通都非常便利，且配套成熟。这是该地块公告楼面价较高的重要原因。
而从之前大石坝片区土拍的行情来看，入驻大石坝，从来都不便宜。
2017年6月29日，绿城以总价8.72亿元，楼面价11500元/㎡拿下大石坝组团B分区27-1号宗地，修成了大名鼎鼎的绿城蘭园;
2017年8月22日，中国电建以总价11.95亿元，楼面地价9062元/㎡，拿下大石坝组团G分区G20-1-2/02号宗地，就是后来的重庆洺悦府;
2018年2月13日，旭辉以总价1.31亿，楼面地价8366元/㎡拿下大石坝组团E分区E14-2-1/03号宗地，即旭辉星奕。
2019年11月6日，旭辉与融恒联合以总价14.9亿元，楼面价7145元/㎡拿下江北区大石坝组团G分区G4-2/02、G4-3/02、G14-5/03号宗地。位置就在保利香雪旁边，与这次拍卖的地块位置比较靠近。
从近几年板块成交的土地，可以看出，之前大石坝板块楼面单价天花板为11500元/㎡。而此次土拍成交楼面价再创新高，达到11894元/㎡。比去年土拍的地王，13549元楼面价成交的滩子口地块少了 仅 1655元。
也就是说，如果下半年没有爆出更大的黑马，也许，这就是今年的“地王”了。
二、李家沱开出“史上最小地块”？性价比还挺高
相比北边的大石坝，南区的李家沱此次出让的地块又走向了另一个“极端”。
7亩是什么概念？国际足联规定的足球场长105米、宽68米。共7140平方米，大约10.71 亩。
也就是说，该地块面积仅大半个足球场。
参考占地仅13亩，最后修了3栋楼的弘阳天宸一品。想在这么小的地块满足容积率仅1.5的条件，最多就修两栋楼了。
可以预想未来该地块的小区绿化设计，将会十分考验曦园和理想两个开发商“螺丝壳里做道场”的功夫。
不过，抛开小区居住环境不谈，单看周边配套，尤其是清华中学和小学的教育资源，还是比较成熟的。
而且在建的轨道八号线建成后将紧邻该地块，而该地块的成交楼面价又低于李家沱去年近6000元/㎡的成交楼面均价近一半。不出意外的话，该地块项目建成后或许会是一个性价比较高的楼盘。