地产圈曾有四大金刚之说，即招、保、万、金。不过风云变幻、时光斗转，当年的四大金刚变成了今天的七匹千亿马，分别是恒大、碧桂园、万科、融创、保利、中海、绿地。
那么，当年的央企一哥保利如何了呢？有人调侃，都快忘记保利在南京的存在了。
据公开资料显示，目前保利地产已更名为“保利发展”。曾是国内最早从事不动产投资开发的企业之一，作为一家老牌央企房企，在发展了28年后，保利地产的发展模式将发生较大改变。
或许为了重返“行业前4”的愿景，从去年11月，保利发展已进行集团内部人事调整和推盘节点复演，而从近几年保利高层人事调整名单来看，其重点布局的江苏区域高管人事流动尤其频繁。
今年3月，保利发布2月份的销售简报，数据显示2020年1-2月，保利地产实现签约面积288.87万平方米，同比下降30.72%；实现签约金额436.50亿元，同比下降34.85%。
另外，自去年上半年集团内部连爆高管贪腐事件，加之频繁的人士变动一度让外界生疑。2020，保利在宁依旧重任在肩，在面对前有堵截，后有追兵的境况下，保利能否实现弯道超车，就看城市掌门人的打法了。
01
细数保利在南京的作品，曾经也赢得一番美誉，保利西江月、保利香槟国际、保利天悦等在区域内都算不错的产品。
而近年来保利无论操盘、口碑还是销售业绩上行业地位都大不如前。
2019年1-11月，保利曾获得南京销售金额Top3称号，销售金额135.52亿元，剔除掉保利独立开发的保利云禧26.42亿元销售金额，保利另外几个入股项目—荣盛合悦+贝克湾+悦峯+桃源世纪+江山大境等仅卖出109.1亿元。
而保利参与开发、卖得不错的项目操盘对象要么是新城，要么是仁恒，这两家在南京口碑都还不错。尤其是仁恒，被称为南京最牛操盘手，鼓楼滨江的桃园世纪绝对是2019年南京开楼市最抢手的一个。
而换成央企保利自己操盘的时候，不是卖不动、就是大降价，再好的一副牌到手也被打的稀巴烂，哎！红极一时的保利是怎么混到今天这样的?
案例1：3年前保利持资30.25亿元进驻江宁淳化，再次成为角逐区域地王，如今，贝克湾期房熬成准现房，开盘18个月去化25.5%，G05拿地至今仍未公开。
提及淳化，第一印象就是远、配套不齐，淳化过去一直默默无闻，相信很多人都没有去过。直到这两年南京城建扩容，城区范围外扩，淳化的地块相继出现在土拍中，吸引了万科、和昌、禹洲、弘阳、保利、金地等多家开发商进驻，淳化才走进人们的视线。
不过，与同样是主城外扩的江北区域便利的交通不同，淳化给人很浓厚的荒芜感。
在江宁区未来地铁规划中，江宁规划多条，包括已经运行的3号线，正在建设中的5号线以及规划中的地铁12号线。地铁12号线经过淳化旁边的青龙山生态新城，而淳化并没有地铁规划。
最邻近的地铁线1号线龙眠大道地铁站，路程距离约4公里，从淳化坐公交，30分钟便可到达，驱车约10分钟。
而保利贝克湾（备案名：湖岸佳苑）正是位于淳化梅龙湖板块。
该地块于2017年7月由保利和金地联手以总价22.2亿拿下，楼面价16015元/平方米，后由金地、保利、金科、碧桂园、中骏、平安等6家房企出资打造，保利操盘。
在案名公布时，开发商就阐述了其中的寓意，希望能够复刻世界著名的波士顿BackBay街区规划，意图打造成淳化版“BackBay”，宣传标语更是高大上既：“黄金湖湾，世界资产，世界湖居的南京样本。”
如此高的调性，在南京也着实不多见的。
而保利操盘的贝克湾，重点宣传了“黄金湖湾”核心梅龙湖（即东焦水库）配套，尽管湖景环境较前两年有所改善，但项目周边工厂林立、加油站扎堆，2公里范围内，仅保利贝克湾一座孤盘，乡村荒芜感让人产生巨大落差。
沿着湖在项目周边转了一圈，连一瓶水都很难买到，没有超市、没有自动售货机，也没有小商铺，周边的商业生活配套感觉像是回到90年代的乡村。
不仅如此，地块的侧后方几乎被各类工业厂房包围，如最近景佑路路上做精密仪器的同方科技园、汽配加工的星乔威泰克、金瑞斯生物和苏美达机电等。
（ 贝克湾四周实况工厂扎堆）
区域内的各类配套还是处于只能满足最基本的生活需求层面，短板很大，虽有不少的规划但需要3-5年乃至更长足的时间才能起头。
其实一开始保利打造梅龙湖决心蛮高的，曾一度想要将项目打造成为“梅龙湖·高阶生活区低密度湖湾墅区”，以谋求在淳化区域的标杆住宅品质提升一个档位。
但事实难料，淳化人民盼了几年的地铁一直没动，中交投资80多亿的ppp项目也推进缓慢，前后双重受阻，而保利花重金来包装的梅龙湖板块只能慢慢淡出南京人的视野。
这两年政府重心在百家湖、九龙湖，梅龙湖距离市区偏远，别说是和真正的BackBay相比了，就连南京禄口的如意湖居住环境都好过梅龙湖。
改善可以选择江北老山（核心区加持）、汤山（宁镇扬一体化），至少有政府红头文件作“护身符”，长期来看业主也是有盼头的，而淳化呢？在短期内无利好刺激的情况下，发展只能靠自己。
据悉，保利贝克湾首开就遭遇了“滑铁卢”，后过了没多久就让“渠道”入场。
网房数据显示，贝克湾累计入网套数932套，从2018年9月首开至今18个月总认购+总成交238套，整体去化25.5%。
2018年9月，首开90套叠墅房源，均价26799元/平，毛坯交付，截止目前仍有大量房源未卖出。
（网上房地产截止4月2日14时）
我们常说，市场不好的时候还有降价这张牌救急，可目前对贝克湾来说“降价”也可能无法改变其“卖不动”的事实。
从去年下半年，项目经历过几次大幅降价，最高降30万甩卖，叠墅价格曾一度从2.6万元降到2.3万元左右，跌幅超10%，依旧没人买，直到现在也还是靠“分销”续命。
或许是迫于业绩压力，在看房的过程中销售向我们一再推荐，“买一楼送院子”的活动，单价比正常标准层要低，十几平的面积后期可以种菜养花。
按照相关规定，一楼小院是建筑区划内的绿地，属于全体业主共有。项目开发商违规围合小区公共绿化给私人业主...以及整个叠墅东侧的湖边景观带用绿篱围合成私家庭院明显“违规”。
此外，我们还了解到，贝克湾物业是金科、施工由于金地，营销保利，该地块2017年被保利&金地拿下后，随后还有4家房企入股。
6家房企合作开发，而保利作为幕后操盘手，不仅房子卖不掉，还涉嫌违规承诺一楼赠院子一事，堂堂央企标杆，此等做法，该如向其他五位股东交代？
另外我们再来看一下，与贝克湾同年拿地的隔壁G05地块，成交总价8.05亿。
两幅地前后相差仅4个月（G21是2017年7月拿地，G05是2017年3月拿地），G21的地价比G05降了5597元/平。
G05作为淳化地王，拿地2年多，至今未上市。据笔者最新实探发现，项目打造6栋小高层，目前已全部建好，预计将在今年下半年入市，放风价3万元/平。
接近保利地产的知情人士透露，尽管是胜券在握，但保利地产其实是在某种无法言说的压力下，拿地之前信心满满，拿地之后再难也要接手这块烫手的山芋。
土地闲置近3年，单是融资成本也早已超过2.1楼板价，所以卖3万开发商基本是赚不到钱，但比不赚钱更让人担心的是，淳化这个板块2.5万都找不到人接盘何况是3万。
G05与贝克湾中间只隔了一个“梅龙湖*界无**”，目前项目6栋小高层全部建好，绿化也全部做完。
区别于贝克湾褐色外立面，保利G05外立面呈乳白色，看起来像是11层洋房，产品定位明显与贝克湾不是一个档次，后期大概率也是毛坯交付。
最主要的是，G05北侧紧挨着104国道，对面是一个汽车维修厂，周边环境嘈杂，车来车往，方圆1公里内找不到一个超市，后期居住于此不仅要长期忍受噪音的困扰，而且就连基本的生活住行也很难保证。
3万的价格比较尴尬，定位刚需还是改善？在南京3万可以买城南的刚改、可以选江北核心区的学区盘、还可以买一套相对不错主城靠地铁的二手房。大把选择，为何会跑来淳化买这个盘呢，当然不排除有地缘客喜欢。
案例2：昔日雨山路地王，保利利云禧挖200平地下室，近2年仅卖出6成左右
同为地王出身的还有昔日江浦雨山路的保利云禧，用七个字概括这个盘那就是：“地贵、价高、不好卖”！
2016年3月18日，经过46轮竞拍，保利以31.2亿拿下江浦G03地块，楼面地价22320元/㎡，需现房销售，也是当时江北8大高价地之一。
随后经过半年多蓄客，项目于2018年7月迎来首开，135套毛坯叠墅，均价2.9万元/㎡，开盘当天去化6.8成。
虽然项目首开被严格控制在“限价红线”以内，但是2018年江北雨山路新房、次新房价格也只在2.3万/㎡上下徘徊，云禧2.9万元/㎡的均价比区域房价高出一大截，又是主打大面积的叠墅产品，其实并不太占优势。
截止目前，项目都还有大量房源未售出。
自2018年7月首开至今，23个月，累计入网总套数2419套，总成交+总认购1523套，去化约63%。
另外，一楼带200多平地下室总价高达450万的户型，至今也没卖出几套。
要知道，当年保利云禧可是江浦的“网红盘”关注度比隔壁的中海原山还要高，如今中海原山都快收官了，而保利云禧却还跟区域内刚上的新盘抢客源，1年零9个月时间卖出6成多，这样的成绩，对于曾花费重金来宣传的云禧来说，实在是太惨了！
案例3：保利操盘的荣盛合悦，负面缠身，大户型严重“滞销”
保利荣盛合悦，楼面地价6387元/㎡，是*合六**首个需现房销售地块。相对于前面三个项目，此盘在*合六**还算卖的不错。
项目自2018年12月首开至今共有8次开盘，历经2次摇号，此后便数次平推。截止目前网房数据显示，入网1421套，16个月认购+成交1053套，去化74%。
其中96户型比较受欢迎，130平左右的房子去化缓慢。
另外，项目叠墅房源，下叠共挖了两层地下室，面积达到270-320㎡，毛坯交付，动辄400万以上，从年初卖到年尾滞销严重。
此前有媒体曝光*合六**保利荣盛合悦涉嫌“偷面积”行为，将北阳台与储藏室打通变成了一间小卧室。不仅如此，销售还多次给客户强调“买一楼送院子”等说辞。
按照相关规定，开发商的这些做法都是违规的，偷面积后期可能面临无法*证办**的风险。
过去针对开发商偷面积，政府可以睁只眼闭只眼，但前不久江苏省发布“交房即拿证"的通知，也就是说，政府对于后期开发商偷面积的行为几乎零容忍。
而项目销售承诺的买一楼送院子的事就更不允许了。政府明文规定，一楼绿化属于全体小区业主共有，不能被拿来私自赠送。
但是，作为央企背景的保利却一而再、再而三出现此类违规违法问题，也难免中引来更多业内人的非议：保利到底怎么了？
作为大型央企的地产公司，本应质量和地位处于同一水平线上，为何频踩红线，遭遇消费者的信任危机呢？
而此后保利内部频繁的人事变动，也让最初执掌保利南京恢弘霸业的蓝图上跌出了更大的跟头。
02
高价拿地，内部管理体系混乱，在宁多盘频遭维权。
这两年，保利除了拿下河西中G22（云际花园）相对入流的地块外，其它几盘都是合作项目，且多分布在*合六**、麒麟等偏远板块，主城霸主地位渐渐没落...
另，江宁大学城G27地块以及两年前拿下的青龙山G22地块（楼面地价17319元/㎡，保利朗诗联合开发，需要现房销售）之外，保利的土地储备基本都是两年前的“积货”。
相比一直活跃在一线的中海、金茂等央企开发商，保利近几年在南京抛头露面机会不多，野心大不如前。
而更让人诧异的是，从2014年开始，保利在宁的多个项目遭遇业主维权。
例如九龙湖的保利中央公园，在拿房前一天，被100多名业主维权。不少业主认为，合同中3500元/平方米的装修标准与在样板间看到的实际情况严重不符。
当时保利中央公园在宣传的时候，开发商公示的精装修标准注明入户门锁将使用‘安力保或同等品牌’，价格应该在2000元以上.但是，等到样板间开放的时候，保利之前承诺的精装修标准严重缩水了，门锁换成了劲卫牌子的，价格不过500元左右....
也是2014年，位于南京江心洲生态科技岛保利紫荆公馆项目，多位业主直言“被忽悠”，并随后开始集体维权。
不少业主认为合同中3500元/㎡的装修标准与在样板间看到的实际情况严重不符。比如，项目使用的釉面砖，只有4-5元/片，远低于普通精装所用的地砖价格。马桶虽然是知名品牌，却是已经淘汰多年的系列。
另外，2019年，城北燕子矶项目保利国际社区业主在一期交付之际爆发了维权潮。
开发商虚假宣传、货不对板；私自变更规划，绿地变马路；消防通道由宣传中的草坪，被开发商恶意隐瞒、私自变更成硬质路面等。另外项目交付本身也存在一定的质量问题。如：厨房水管爆裂、基本上每栋楼外立面都鼓包等。
不仅是在南京，其北京、广州项目也遭遇此类问题。
03
内部多位高管深陷腐败泥潭，从上到下高管“大换血”。
去年11月，保利发展内部将进行系列人事调整，涉及24位高管的岗位变动。
保利曾在2012年成为万科之后第二家跻身千亿俱乐部的房企，然而在保利发展保持稳定增长的同时，行业龙头的竞争格局早已改写，恒大、碧桂园和融创发展迅猛。在2015年的销售排名中，保利曾一度排到第六名。
高层频繁流动并不是一件光彩的事，像南京淳化2盘去化难度指数超五颗星的现房项目，也很大程度上与操盘手以及高管领导激进性拿地有很大关系。
当然也有人说，保利是央企，家底子厚实，有的是钱，但据笔者了解到的，除保利独自拿地未上市和已上市但去化不畅的几个非核心板块项目外，算上与招商、金地、五矿等合作在售楼盘等，保利今年在宁总货值预计不超百亿，如果单凭河西云际花园一己之力就想冲击行业前四，也绝非是一件容易之事。
问题是，云际首开能否起到醍醐灌顶之效，关键还要看营销这个牌怎么打！
据一位业内人士透露，随着楼市调空的深入，房企利润空间正不断压缩，今年除了河西中云际被寄予厚望外，其他几盘，诸如将要上市的*合六**保利观棠和府、以及未上市的淳化G05都将面临不小的销售指标压力。
而频繁的人事变动能否为保利扳回“行业前四”的一统地位，依然值得关注。