2009年11月5日，许家印在香港联交所，敲响了“恒大地产”上市的钟声。截止收盘时，“恒大地产”股价大涨34%。
但当天媒体们的焦点，显然并不在“恒大地产成功上市”上面。随着福布斯更新富豪榜，“许家印超越比亚迪王传福，成为内地新首富”的新闻，很快登上各大网站头条。
当晚，恒大地产在香港香格里拉酒店，举办了盛大的庆祝酒会，许家印的周围宾朋满座——香港商界大佬郑裕彤和刘銮雄、中银国际总裁、富力地产老板、政府*官高**纷纷到场祝贺。
恒大上市庆祝酒会
那时的许家印肯定想不到，“上市”两个字成就了他，却也在未来的某一天，为他敲响了“丧钟”。
恒大的“囚徒困境”
9月13日，因为有部分高管提前兑付恒大理财产品，恒大员工前往公司总部维权的新闻刷屏网络。与恒大有关联的人——无论是购房者还是供应商，看到新闻肯定心里一沉。
因为此时的恒大，完全陷入了高层与员工博弈的“囚徒困境”。
因为高管提前“跳船跑路”，恒大20万员工已经丧失了对管理层的基本信任和服从，不再执行高层下达的命令，任何内部消息都会被下面的人公开；而高层也要处处防着手下人泄密。
欠了供应商、银行的钱，恒大可以想办法拖。以恒大这么大的体量，不会有机构贸然敢让恒大破产。
但是当人心散了，恒大就彻底失去了东山再起的希望。
即使许老板自掏腰包拿出三五百亿，先把员工的钱还上。拿到钱的员工的第一想法，肯定不是对许老板感恩戴德、继续卖命，而是辞职。
这样的公司，哪里还有存活的希望呢？
看到恒大今天的处境，很多吃瓜群众会疑惑。曾经是中国房企销量、权益排名第一的恒大，为什么会落入今天这般境地？
恒大曾是中国排名第一的房企
有人说，是因为“楼市调控”，有人说，是许老板“冲得太猛”。
但总而言之，恒大今日的落魄，可以用一个词语解释——那就是“上市”。
第一次“豪赌”
上市，可以说是所有中国企业家梦寐以求的目标。
上市公司可以发行股份、质押股权，为公司融资发展提供便利，更可以让一个企业家有财富变现的通道。
1991年，万科成为中国房企第一个“吃螃蟹者”，化身为深圳证券市场“老五股”之一。此后因为具有“上市公司”优势，万科高速成长、20年霸占“中国房企排行榜”榜首，而掌门人王石也因此被称为中国地产业“一哥”。
万科因为上市而得到的好处，许家印都看在眼里。
2002年，成立恒大仅6年的许家印，开始了他的“上市第一战”。
2002年8月，许家印以5400万元的价格，买下了上市公司“琼能源”27%的股权，并成为该公司第一大股东。
许家印原本计划通过“琼能源”，实现他“借壳上市”的目标。为此，他还将恒大旗下价值1.5亿元、占地1400亩的“广州金碧御水山庄”项目资产注入到“壳资源”当中，并将“琼能源”改名为“恒大地产”。
为了上市，许家印赌上了“金碧御水山庄”这个超大项目
然而，彼时的许家印在资本市场上还是个“菜鸟”。
他与“琼能源”原大股东，仅花了1个小时时间就基本谈定了意向，结果买完“壳”之后才发现，“琼能源”是一家烂的不能再烂的公司——官司诉讼不断，公司的第三大股东“新理益集团”、第四大股东“上海致真投资”，还是中国证券市场上出了名的猛庄。
受*家庄**操控、以及股市萧条的拖累，恒大地产的股价从十多块跌至最低不到3块。而许家印心心念念的、通过上市公司增发股票进行融资的渠道，也因为A股正值“股改”，被监管层叫停。
心灰意冷之下，2006年5月，许家印彻底抛弃无用的“琼能源”，作价7000多万将股份卖给了下家。
虽然一买一卖，许家印最后账面盈利2000多万，但是却赔上了价值一个多亿的地产项目。
更气人的是，许家印“卖壳”后，A股IPO重启、并迎来了史无前例的大牛市，“琼能源”最高涨到20多块。
此时的许家印或许会心有遗憾，但有一个“更大的诱惑”摆在他的面前，让他不容多想、扭头离去。
第二次“豪赌”
2006年，对A股心灰意冷的许家印，盯上了估值更高的港股市场。
彼时，被誉为“华南五虎”的地产商——碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展，只有恒大还没有登陆港股市场。
与A股散户看房企“销售额”不同的是，港股投资者通常以“土地储备规模”衡量房企——这也是港英时代，李嘉诚等香港地产大佬“囤着地却不开发”所形成的资本玩法。
为了登陆港股并做高股价，许家印投香港人所好，开启了3年的“土储”疯狂扩张，营造“内地地王”概念。
2006年底，恒大的土地储备仅仅约600万平方米，但到了2008年初第一次冲击港股时，恒大旗下土储规模已经高达5500万平方米，2年多的时间增长了8倍！成为内地第一。
鲸吞下这么大规模的土地，必然导致恒大资金链的极度紧张。2007年9月，恒大的资产负债率已经高达95%，比今天还高。
为了融资，恒大以10亿美元价格卖出34%的股份给美林、德意志银行、淡马锡等国际投行，许家印希望和大投行们“共同坐庄”、推高股价。
然而，天有不测风云。
2008年3月，恒大地产在香港高调路演，希望融资超过百亿港元。但不幸的是，在恒大3天路演期间，美国金融危机全面发酵，有2天恒生指数下跌超过1000点。
恒大第一次IPO时，香港市场达到低点
市场恐慌，原本谈好要买股票的机构不买了，恒大IPO惨遭失败，并给许家印留下一屁股债务——因为IPO之前，恒大与保荐机构签订了“确保上市”的对赌协议。
上市失败后，投行派人堵他的门来要债，迫使许家印在香港以“极高的利息”借债还钱。香港媒体透露，许家印借了35亿港元的私募资金，年利率成本高达40%以上。
此时的恒大，显然已经到了生死关头。
许家印想找内地“地产一哥”王石寻求收购项目，却被无情拒绝。走投无路之下，许家印只得去给香港大佬郑裕彤当“马仔”，连续3个月天天在郑裕彤家里陪他打牌。
郑裕彤的玩牌圈子，因为流行一个叫“锄大D”的纸牌玩法，被坊间称作“大D会”。在“大D会”里，许家印还认识了刘銮雄、张松桥的其他富豪。
“大D会”牌友
因为为人仗义、豪爽，许家印获得了“大D会”牌友们的赏识。大佬们给恒大追加投资，支持恒大二次冲击港股。
2009年11月5日，恒大终于港股上市成功，许家印成为内地首富。
很多人听了这段励志故事，可能会觉得是许家印的义气，感动了香港大佬们。
但对于这些摸爬滚打几十年的“人精”来说，他们早已感觉到，金融危机之后内地出台的“四万亿”政策，让热钱在房地产市场涌动。
一场史无前例的中国地产狂潮即将袭来，而即将上市的恒大，则从“烫手山芋”摇身一变成了“香饽饽”。
“大D会”的大佬们会投资恒大，只不过是他们对内地楼市的又一次抄底而已，顺带送了许家印一个人情。
这些许家印心里应该都明白，只不过他对这些大佬们依然心怀感激。上市成功当晚的庆祝酒会上，许家印致辞，首先感谢了郑裕彤和刘銮雄二人。
而几年后，他将会因为这些“感激”，付出上百亿的代价……
第三次“豪赌”
对于恒大来说，2009年的港股上市，不只是“起死回生”这么简单。
因为手里握有中国最大的土地储备，在“四万亿”之后的地产狂潮中，恒大得以将这些土地储备“变现”。
2011年，恒大营收较去年同期增长11倍，并一举超过万科，坐上了中国房企的“头把交椅”。从此，恒大不再是一个年营业额只有几十亿的二流房企，而是瞬间跻身中国顶尖房企之列。
同样是在这一年，许家印投资的广州足球俱乐部，在“中超”联赛首次获得冠军，老板许家印声望大增。
此刻的许家印可谓“名利双收”，因此记者们才能在2012年春天的“*会两**”上，拍下了许老板露出爱马仕皮带、满面春风的样子。
这张著名照片，拍摄于许家印人生最得意的2012年
然而许家印并不满足，他决定带领恒大登陆A股。
与2002年第一次“借壳上市”时不同，此时的A股已经天翻地覆。由于金融危机之后，“房价永远涨”深入中国人的心中，A股投资者对房企的估值反超港股。
根据“乐居财经”的数据显示，2018年，A股上市房企的平均市盈率为12.4倍，而H股平均市盈率仅有7.1倍。
这也就意味着，如果恒大回A股上市，许家印的个人身家至少可以增长70%。
然而对于房地产企业来说，A股上市并没有这么简单。早在2010年，监管层就关上了房地产企业在A股IPO的大门。最后一个IPO的房企，还是2009年11月的“南国置业”。
IPO的“大门”虽然关上了，但房企想要登陆A股市场，还可以通过资产重组、走“借壳上市”这样的“后门”。
例如2015年招商蛇口、新城控股上市，就是借的自家“壳资源”。
“借壳上市”这一招，许家印很熟。
2016年，他瞄准了壳资源“深深房”。为了顺利重组，许家印甚至不惜将恒大的总部由广州搬往深圳，和深深房的所有者——深圳国资委套近乎。
但也因为这次上市决定，恒大从此走上了不归路。
首先，恒大决定上市之时，万科和宝能爆发了著名的“宝万之争”。为了守住控制权，万科引入了深圳地铁作为“白衣骑士”。而深圳地铁的控制方，正是恒大想要讨好的深圳市国资委。
为此，恒大不惜斥362亿元巨资收购万科股份，并站在王石一方——当然，看的不是王石的面子，而是深圳市国资委的面子。
而一年之后，恒大又作价292亿元，将手中股份悉数转让给深圳地铁，1年之内净亏损70亿元。
参与宝万之争，恒大巨亏70亿
其次，恒大为了重组上市，需要引入外部战略投资者。因为监管规定，上市房企不得通过增发股票再融资，因此战投必须在恒大上市前就安排好。
为此，恒大前后找到了高达1300亿元的战投。而这些资金也不是吃素的，他们要求恒大签订“对赌协议”——保证业绩快速增长与高额分红，并且一旦上市失败，战投资金要全部购回。
其中协议规定，恒大2018年、2019年及2020年三年净利润，将分别不少于500亿元、550亿元及600亿，并承诺每年向股东派息68%。
而2017年，恒大净利润为370亿元，意味着1年内利润就要增长35%。
这一年，拿了战投的恒大，手握3000亿元现金、仅有5000亿元负债。在战投的“簇拥”下，许家印登上高速扩张的战车。
而我们都知道，此时中国地产的最后一轮狂潮——“涨价去库存”已经接近尾声，各大房企都在撤退：
保利、华润等国资房企，在政府的要求下“去杠杆”；
香港的“李超人”察觉到风向转变，将内地资产一卖了之、转战英国；
万达的王健林，被迫开启“卖卖卖”模式；
再过一年，龙头万科就要喊出“活下去”的口号。
深谙经济周期的郑裕彤、刘銮雄，也表示出撤退的意向。2015年， “大D会”成员卖出550亿内地资产，全让许家印接了盘。
从2018年到2020年，为了实现上市的夙愿，恒大成为中国扩张最激进的房企，没有之一。
除了投钱进地产项目以外，恒大为了寻找新的增长点，还大搞“多元化”，耗资上百亿进军新能源汽车产业。
与此同时，恒大每年并不会留下多少“余粮”。因为根据协议，恒大每年的利润大多要给战投们和许家印自己分红——3年内，许家印拿到的分红高达313亿元。
然而，这一次许家印的“上市”又赌输了。
2020年9月份，针对房企融资的“三道红线”政策出台，恒大三道红线全中，并且上市计划彻底告吹。
此时的恒大，手里已经没有多少现钱。
虽然2020年底，深圳国资委出面，让大多数战投选择“债转股”，给了恒大喘息之机。但2021年楼市调控的升级，还是成为了压垮恒大的最后一根稻草。
恒大，已经进入了它的“死亡倒计时”。
投给恒大的200亿收不回来，也拖垮了苏宁和张近东
尾声
回过头来看，恒大今日所处的绝境有迹可循，最早来源于2016年许家印错误的“上市”决定。
“上市”，曾经成就了恒大，也毁灭了恒大。
“上市”代表着什么？它代表着一个企业家，对于财富的极度渴求和贪婪。
这种贪婪，成就了一个个商业传奇，又能让万亿帝国顷刻间烟消云散。
贪婪，是资本的本性。而许家印，不过是又一个被资本所“选中”的人而已。
~全文完~
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