#头条创作挑战赛#
今年“金九”收了个好尾，“银十”也开了个好头 。
深圳中原研究中心不完全统计显示，10月深圳预计将有14个新盘入市，涉及南山、宝安、光明、龙华、罗湖、龙岗和坪山7个区。
除了在国庆已经开盘的光明花润里、龙华华侨城龙胜云坊、罗湖京基御景天峦府、阳光香格里家园、君胜熙玥湾，接下来还有9个新盘计划入市。
包括，前海网红双子——天健悦湾府和臻湾悦；光明限价红盘——深业颐瑞府；罗湖标杆——华润未来城等等。
那么，这些新盘究竟如何？值得关注吗?想买房的朋友们又应该怎么选？今天芒果好房就来分析下，以供大家参考。
ONE
南山3盘引关注
前海双盘打头阵，谁卖不好谁尴尬
10月，南山预计有3个新盘入市，分别为：天健悦湾府、万科臻湾悦和御成府。
其中，天健悦湾府位于桂湾东北侧，去宝中和桂湾CBD都很方便，但是离地铁站稍微有点距离。可售住宅有627套，建面约113㎡的3房和164㎡的4房。
这个新盘最大的优势就是价格，毛坯9.2万/㎡，相比前湾新盘10.7/㎡，妈湾新盘10.2/㎡的价格，有1-1.5万/㎡的价差，是前海目前的最低价，一套房相差近100万。
▲天健悦湾府效果图，仅供参考
万科臻湾悦整体背山面海，但是海景被遮挡了。地块临近月亮湾大道，有泥头车和货柜车的噪音和灰尘影响，短期内无解，要等以后下沉隧道开通之后才会好起来。
这个新盘一共5栋住宅产品，建面约115㎡和170㎡的4房，户型的功能性和实用性很好，但万科为了提高使用率，采用了门对门的设计，一定程度上影响了私密性。
而且整个项目还有公寓和人才房，舒适度不如栖湾里，四房户型不如天健悦湾府。
▲万科臻湾悦展厅实景
御成府位于南山中心区，是难得的上车小户型，但只有一栋楼，车位比1:0.6。
旁边有3个地铁站，其中，毗邻1/12号线（预计11月开通）交汇站桃园站、距1号线大新站约600m，距11/ 12号线（预计11月开通）交汇站南山站约850m。
产品是建面约38-55㎡的单身公寓（r2居住性质），350套，首付100万左右就可以上车南山。
▲御成府效果图，仅供参考
TWO
宝安1盘声势不小
万科未来之光能否激活尖岗山
10月，宝安预计仅有1个新盘入市，即万科未来之光。
从位置上看，未来之光地处尖岗山豪宅区，生态资源丰富，居住氛围浓厚，自驾出行便利。但是综合配套略显不足，周边暂无大型商业中心，距离地铁也比较远。
从产品上看，共1700多套住宅，建面约73-125㎡的3-4房，得房率较高，约80%。
从价格上看，未来之光据悉单价最低7字头，毛坯限均价8.74万/㎡，网传会低于限价10%入市。
整体来看，未来之光比较适合在宝安或南山工作&生活，但又不那么依赖地铁，以自驾为主，对商业要求也不那么高的刚需上车。
关键看价格，如果价格便宜就可以买。如果没有优惠，8.74万/㎡的均价加上装修，要去到9万+/㎡，这个价格都可以买前海了。
▲万科未来之光效果图，仅供参考
THREE
光明2盘均在中心区
上车、改善一次满足，值得期待
10月，光明预计还有2个新盘入市，分别为：深业颐瑞府和汇银绿城桂语兰庭。
其中，深业颐瑞府位于光明中心区，旁边就是光明科学公园和深圳科技馆新馆，距离地铁6号线光明站约400米。
产品是建面约105㎡、125㎡的纯粹四房住宅，共444套。
价格很给力，原本是毛坯限均价4.53万/㎡，现在直接赠送10万左右基础装修，也就是毛坯价买装修房。
建面约105㎡户型的总价跟万悦山建面约89㎡户型的总价差不多，想买四房住宅的可以重点考虑。
整体来看，综合素质非常好，就是户型偏大。
▲深业颐瑞府效果图，仅供参考
汇银绿城桂语兰庭在光明大街北边，佳兆业云峰汇隔壁，距离深业颐瑞府不远，由杭州地产一哥“绿城”开发，是其在深圳的首个项目，品质很高。
其总建面约32万㎡，是光明中心区罕见的大盘项目，一共10栋住宅，共2235套房源。预计首推941套住宅，建面约89㎡、115㎡、128㎡。
科学公园+科学馆+艺术馆+文化馆，地铁光明大街站、光明站1公里以内，想做绿城业主的朋友可以买。
▲汇银绿城桂语兰庭效果图，仅供参考
FOUR
罗湖1盘备受瞩目
华润未来城10月14日开盘
10月，罗湖预计还有1个新盘入市，华润未来城。
目前其已取得备案。其中，209套公寓，备案单价4.5万/㎡起，94折优惠，折后单价4.12万/㎡起，户型为建面约36-65㎡的1-2房，目前顺销中。
117套住宅，户型为建面约84-181㎡的2-5房，备案单价最低8.2万/㎡起，均价8.85万/㎡带精装。
目前有96折优惠，折后单价7.85万/㎡起，意向金100万，10月9-12日意向登记，10月14日开盘。
▲未来城展厅实景
未来城是华润湖贝旧改的组成部分，220万㎡的超大体量综合体。
这个项目的学校不错，小学处于螺岭外国语学校的学区范围内，初中处于翠园集团文锦中学的学区范围内，项目旁边还有一所9年一贯制学校，由华润代建。（具体派位划分以当年教育局公布为准）
缺点是容积率很高，到达11，而且配套兑现周期长，价格不便宜。整体来看，罗湖华润未来城，很难超越南山华润城。
更多分析可回顾：华润城“升级版”来了！未来城能否改变罗湖楼市？
▲未来城首期效果图，仅供参考
FIVE
龙岗1盘热度低
新生板块上车盘，同期竞品多
10月，龙岗预计还有1个新盘入市：颐峰名庭。
颐峰名庭是颐安新生项目的最后一期产品，同时也是体量最大的一期。项目地块整体近似梯形，规划由8座31层高的住宅楼及北、南、东三面1层高的商业裙楼组成。
颐安新生项目总建面约29.4万㎡，分三期开发，分别为：一期颐翠名庭（已于2020年8月入市）、二期颐璟名庭（已于2021年6月入市）及三期颐峰名庭。
▲颐峰名庭实景
今年，龙岗新生板块有4个新盘计划入市，分别为：保利招商雍山郡、美盛岭尚苑、颐峰名庭及阳光香格里家园。
这4个新盘彼此间的距离都不远，可以说扎堆在一起了，距离地铁都比较远，均超过1.5公里。
价格上，保利招商雍山郡和美盛岭尚苑是限价新盘，相对优势较大。环境上，阳光香格里家园距离盐龙大道较近，会有一定噪音影响，其它3个新盘相差不大。
整体来看，如果要分先后顺序，还是要看具体产品的品质和户型设计了。
▲新生板块4盘区位示意图
SIX
坪山再添1盘
碧岭佳华沙湖广场
10月，坪山预计还有1个新盘入市： 佳华沙湖广场。
佳华沙湖广场是一个总建面约62万㎡的大盘，自带约8万㎡商业。共2801户，产品是建面约69㎡2房，86-95㎡3房，115-133㎡4房及159㎡5房住宅，主要为刚需户型，参考均价4.2万/㎡。
从位置上看，佳华沙湖广场虽然位于坪山碧湖板块，也是沙湖新城的组成部分，但紧挨着坪山中心区，距离地铁14号线锦龙站（在建，计划年内开通）约900米，旁边有天虹商场，紧邻坪山河，生态环境优越。
整体来看，相比此前入市的保利明玥澜岸，佳华沙湖广场的位置更好。但今年坪山还有和城里、财富城等5个中心区的新盘计划入市，生活配套更好，如果想要突围，就看价格的优惠有多大了。
▲佳华沙湖广场展厅实景
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