2022年，已经走过。
这一年有没完没了的核酸，也有此起彼伏的救市。
2022年，出了多少重要政策？土拍情况如何？楼市数据怎么样？哪些房企、楼盘值得关注？
这篇文章，给你答案。
数据篇
2022年，天津新建商品住宅销售面积822万㎡，同比下降35.9%；销售金额为1416.3亿元，同比下降35.4%。
意料之中的史上最惨。
不过，供应建筑面积也下降了35.9%，全年666.1万㎡。
地变少了，新房也会变少。
整体来看，成交与供应的下降是成正比的。
全年供求比0.81，去年是0.92，前年是1.13。2022年，天津依旧在去库存。
因为成交结构调整， 2022年，天津的商品住宅成交均价又上涨了，17230元/㎡，涨了0.8%。
2021年，市内六区的成交量占比是11%，到2022年，这个比例上涨到13%。
回流市区的趋势下，全市的成交均价也就被拉高了。
2022年，天津24个区域，有20个区域的成交量都在跌，只有4个区域有涨。
主城区唯一量涨的，居然是红桥区，成交量涨了82%。
当然，供应量涨的更多，136%。
去年热销的门槛盘，今年依旧有量。变化在于，红桥区的改善层起势了。
中海云麓公馆、仁恒星源世纪，都得过红桥区的销售冠亚。
相比之下，空港的量涨更为健康，成交、供应成正比在涨，去化稳定。
其他20个区的成交量下跌，都有大环境的原因，但次要因素各不相同。
有供应跟不上的，有房价在涨的，有外地客户难进来的，或者多重原因兼而有之。
房价的话，和平、南开的门槛越来越高，大港这个洼地补涨了。
河西、河东、西青、津南、宁河等区域，房价稳定，其余区域房价有降，降幅1%-17%不等。
核心板块的抗价能力，远高于非核心板块。
市场篇
2022年，房企也在大洗牌。
1-12月，天津新房销售额TOP5的房企：中海、远洋、万科、绿城和泰达建设。
国家队的分量重了太多。
中海
近两年，中海吸粉的壮举太多。
中海和平之门、中海天空之镜、中海云麓公馆......
2022年，仅仅这3个项目就揽金76.2亿，分列全市成交金额TOP1、TOP2和TOP6
核心地段+供给侧诱惑+实景圈粉，中海的招牌彻底立住了。
更关键的是，中海资金雄厚，今年一路开疆拓土，承包了市区半边天。
2023年，中海的声浪依然很强。
远洋
远洋在天津的市场占有率一直比较稳定。
百万大盘未来城，是远洋的一大流量密码。
今年，未来城销售量14万㎡、24.7亿元，分列全市面积榜第一，金额榜第三。
未来城一共分为10期开发，现在卖到6期了，地铁、商业、公园、学校、住宅都在兑现......
守着市区、1字头的价格、超高兑现力，这才是市场买账的“性价比”项目。
万科
这两年，万科在天津的声音看似小了。
其实重心多放在了滨海新区。
万科滨江都会、万科滨海大都会、滨湾万科城、万科生态之光等，脚印遍布中心商务区、胡家园、生态城北部。
这些楼盘，在全市成交TOP50榜上，也都拥有姓名。
从东丽湖开始，万科就显现出造城的实力，天津还是挺认这位老朋友的。
绿城
绿城讲究的是产品主义。
绿城水西雲庐一年卖出22亿，直接把水西板块捧出圈了。
中式园林、宋代建筑美学、实体墙小院等等，任意一个亮点，都能征服市场。
实景图
绿城桂语听蘭从入市开始，就是空港的销冠，一年时间去化超过50%。
23年年底交房，22年社区大堂就实景了，大区主体施工已经七七八八，进度非常靠谱。
还有绿城物业，也是重要加分项，很多其他房企开发的项目，也会聘用绿城物业，可见其含金量。
泰达建设
泰达建设是天津的本土国企，旗下的格调品牌，早就是金字招牌。
梅江的格调初晴，N开N罄，位列2022年全市成交金额榜第8名。
格调擅长做园林，每个项目还能做出不一样的味道。
江南园林、日式庭园、BLOCK街区、现代度假风......
不过，近两年，格调再次放慢了开发节奏，新地、新盘减少很多。
土地篇
对比2021年，2022年的土拍走出了完全相反的剧情。
首轮供地成交6宗；二轮成交9宗；三轮成交17宗；四轮成交24宗。
虽然说每一次卖地，都比上一次更努力一点，但结果依旧不理想。
最终，全年共成交56宗宅地，相比去年，下降了48%；
土地总成交面积259.5万㎡，下降64%；总成交金额324.3亿元，下降了69%。
2022年，天津计划供应住宅用地760万㎡，实际上，我们只完成了40%。
而且，和去年一样，这40%份额，很大程度上，都是央企、地方城投在托举，民企的参与比例非常有限。
分别回顾一下：
首次土拍出让6宗地块，成交面积48.6万方，成交金额43.5亿元。
相关链接：5宗底价、9宗流拍！2022天津首轮土拍盖棺定论，成交缩水83%！
二次土拍情况比第一次稍好，成功出让9宗地块，成交土地面积78.27万方，成交金额82.009亿。
相关链接：天津二轮土拍落锤定音，全底价成交，西青两宗地流拍！
第三次土拍开始，新增了“预申请”环节，减少了流拍、停牌的尴尬。
此次成功出让17宗地块，揽金98.969亿元，成交土地面积75.4万方。
相关链接：17宗地，99亿！天津第三轮土拍，触底反弹！
第四次土拍是全年之最了。
成交24宗地，土地总成交面积约57.2万方，总成交金额约99.8亿元。
相关链接：2022年天津土拍剧终！324.3亿，大降69%！但转机也出现了......
总体来看，2022年的土拍市场还是很不一样的。
首先，地价下降明显，少了降个一两千，多了降个四五千。
其次，规则越来越宽松，预申请、分期缴纳土地金等，各类利好条件不断，只为能够顺利卖地
最后，国央企成拿地主力，各区城投兜底情况频现，“国进民退”成为常态。
进入2023年，是否还要继续集中，是否还会有各类利好政策，都还是未知数。
期待2023年的土拍，继续玩出新花样。
政策篇
5月21日，天津确定公积金新政落地，首套*款贷**限额最高提至80万。
相关链接：官宣！公积金新政月底执行！首套*款贷**限额提至80万！
公积金新政后，市场又陷入短暂沉静期。
直到8月22日，滨城打响了“救市”改善的第一枪。
相关链接：滨城先行！这应该是天津最低的落户、购房门槛了......
方案包含55条政策措施，涉及落户、住房保障、重大项目政策支持、基础设施建设、数字产业发展等。
特别是落户、购房，门槛双双降低。
滨城政策之后，8月25日，市规划资源局出台《关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》，在住宅建筑规范上有所放松。
相关链接：官宣！天津小院、跃层、阁楼合法化！这些板块成为试点！
根据新的指导意见，住宅新增了小院、挑空、露台、阁楼这些创新设计。
9月16号，期待已久的天津楼市新政终于落地。
相关链接：首付六变四，社保两年变半年！天津楼市开启加速跑模式！
全文共12条，包含4大重点。
四大重点有：
其一，认房不认贷。
名下有1套房产，只要卖出，再买就还是首套，按3成首付*款贷**；
名下有2套房产，卖出1套，再买还是2套，按2套的首付比例*款贷**。
其二，二套首付六变四。
名下1套房，再买1套，首付是4成。
其三，外地人买房，提供连续6个月社保或纳税证明即可。
其四，有多个子女或60岁以上老人的家庭，可以再买一套房。
9月底，国家队派发2个“政策礼包”。
其一，允许下调首套住房*款贷**利率，可以低于4.1%。
其二，卖房后1年内再买房，减免个人所得税。
10月11日市住房公积金管理中心官宣，天津首套个人住房公积金*款贷**利率实现下调。
相关链接：短短一周，把一年的楼市回血包都用上了！
进入11月，天津本土新政稍有喘息，全国性的政策开始密集频发。
先是金融支持16条措施落地。
相关链接：地产大利好！央行、银保监会出手，金融支持16条措施来了！
内容包括保持房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房地产企业风险处置、保障住房金融消费者合法权益等。
金融16条之后，央行、银保监会继续出手。
加宽、加大房企的融资渠道和力度，大家称其为“三支箭”。
相关链接：第三支箭来了！证监会5大措施，恢复上市房企并购重组、再融资！
第一支箭，支持信贷融资，六大行密集为房企大额授信。
第二支箭，支持债券融资，由央行再*款贷**提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资。
第三支箭，支持股权融资。房企不论信贷融资还是债券融资，到期后都需要还本付息，只有股权融资，给股份就行，不需要还本付息；此外，允许涉房上市公司并购重组、配套融资。
2022年的最后一个月，天津针对二手房的“带押过户”也实现落地。
相关链接：天津带押过户来了！
带押过户实施后，就意味着卖二手房不用先筹钱还清剩余*款贷**了，银行会直接跟买家结算。这样一来，买卖双方都省去了很多风险，交易时间也可以大幅缩短。
一年的政策历程，就是官方不断加油助威的历程。
2022年，不论好坏，已经书写完成。
这一年，有太多政策落地，也有一些房企、楼盘，表现依然不错。
2023年，防疫“紧箍咒”放开，楼市进入新一轮周期。
新一年的大事、小事，希望我们继续一同见证。