房小评 中国房评报道 今天
今年，恒大就是地产圈顶流，住在热搜上了。
恒大罗生门发酵到第三天。剧情已经从所谓内部红头文件爆出，恒大火速辟谣并报警，恒大系股价连续大跌，演到了恒大连发大招回应这一集。
期间地产股整体下挫，甚至有几家跌得比恒大还惨，剧情比注水国产商战剧好看多了，节奏快到飞起。
一位恒大业主真诚发问：最近小区在卖车位，打折很猛，要不要买啊？
一家龙头企业的变故，牵动的不仅仅是相关上下游企业和业主的心，还有市场对全行业的信心。
9月25日，中国恒大（3333.HK）股票成交额突然飙升至平时的近20倍，达28亿港元，做空金额是平时正常做空金额的130多倍，造成收盘价大幅下挫。
这场面似曾相识。
2012年美国做空研究机构香橼发布了长达57页的做空报告，数据超详细、指控很严重，致使恒大股价跌幅超过20%。
2016年，香港政府市场失当行为审裁处裁定，香橼创始人安德鲁-莱福特（Andrew Left）因散布虚假信息做空恒大地产被判五年内禁入香港市场，归还做空恒大所得之160万港元利润，并承担此案的法律费用。
从事发到裁定，过去4年，恒大还是没放过香橼。这种事儿，在恒大的历史上并不罕见。
百度一下“恒大报警”，就更能明白恒大“记仇”的性格。
这次的罗生门，就像一场悬疑推理案件，大家锁定了各自的怀疑对象，究竟真凶是谁，是否自导自演，是否另有隐情？我们不会只听一位当事人的说法，真相要等警察叔叔来断。
反正恒大又又又报警了，按照恒大记仇的性格，这件事不会无声无息过去，否则就反常了。
警方负责断案，更多人关心的是恒大的命运站到悬崖边了吗？真到了向政府碰瓷：不通过重组就要崩了的局面吗？
9月25日晚，恒大连发了三则公告来回应这种担忧。
提前还款435亿
很多企业家的装X语录里都有这么一句：我们是在给银行打工。
在房地产行业，随便一家龙头的负债总额拿出来看都很吓人。
重要的是动态债务管理，公司现金流能不能一直还上利息和到期的债务。
看过那份文件的人都知道，里面披露的数字并不是什么秘密，很多都来自恒大公开财报和媒体报道。
关于高负债，恒大一直没有回避过，从年初开始，恒大就在高喊“高增长、控规模、降负债”。3年内，平均每年至少要减少1500亿元的负债。
恒大的确是这么做的。从年初打折到年尾，都是为了用回款降负债，也收到了明显的效果。
9月25日晚上，恒大公布最新经营情况，以此回应市场对其财务状况的担忧。
截至今年9月24日，恒大已经实现销售回款4521亿元，同比增长51.3%。有息负债较3月末下降约534亿元，融资成本下降2.24个百分点。
因为回款资金充裕，恒大提前归还9月25日以后到期借款435亿元。
这个月，恒大就用自有资金提前偿还了15.65亿美元债（约106亿人民币）。
这真的是一家将要崩掉的企业会做的事吗？
9月、10两个月，恒大累积计划实现2000亿元的销售额，按照上半年90%的回款率计算，全年将带来7200亿元的销售回款。同时，恒大还手握2046亿元现金。
公告中有这么一句话：公司成立24年来，共计借款20523笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。
恒大负债水平的确在行业中处于高位，但不管用什么办法，是许老板去香港打麻将也好，是全国大促也好，在动态债务管理上，恒大没有出过篓子。
物业+汽车上市
恒大还有降负债的大招。
9月25日晚，恒大公告称已经收到联交所对其物业管理业务建议分拆的批准，物业管理正式上市申请将在短期内向联交所呈交。
据中物研协统计数据显示，截止2020年6月31日，恒大金碧物业合约管理面积接近5亿平米，排名行业第三，仅次于碧桂园服务和彩生活。
今年，物业股的市值上了天，不出意外恒大物业的市值能够达到数百亿。
8月份，恒大物业宣布成功引战235亿港元，中信、光大控股、云峰基金、腾讯等巨头作为战略投资者，还有许老板的好朋友华人置业创始人刘銮雄的妻子，华人置业执行董事陈凯韵。
恒大集团总裁夏海钧曾透露过，拆分物业管理业务引战投预计将降低恒大负债率19个百分点，是“降负债”的核心发展战略。
无独有偶，恒大汽车则引入“二马”及滴滴等巨头40亿港元的投资。
9月25日晚，恒大汽车（0708.HK）也公告称，董事会已审议通过建议根据特别授权发行人民币股份及相关事宜决议案。
在资本运作方面，恒大一向是非常积极，这有助于恒大缓解负债压力。
恒大回A的重组进展大家都看得到，可资本大佬们并没有因此停止对恒大的看好。
万亿土储家底
文件引发如此舆论热议，核心还是那副“不帮我重组，大家一起死”的语境。
其实，房地产行业出现资金困境的企业不少，但是大部分通过出售资产或者股权，都能渡过，并没有引发对投资机构的大面积违约。
看看恒大2.4亿平米的土储，其中一二线城市占比达66%。
根据世邦魏理仕估值，恒大土地储备估值达1万亿，这意味着哪怕没有销售回款，恒大只要卖掉一半土地，就能把短期债务都清偿了。
家底丰厚，这是恒大抵抗风险的基础。