大深圳统筹合作示范区来了！
距离8月份深圳特区40周年庆越来越近，媒体上传出的每一个大消息都牵动着深圳人的神经。
6月12号，又一家央媒重磅点名深圳：
中央*党**校主办的《学习时报》在第八版整版刊发文章——《“三区”叠加 扩权赋能 探索建设大深圳统筹合作示范区》。
该文章的发表，引发深圳媒体的强烈关注！这难道是在释放政策信号？
01.
扩容梦碎？还是扩容的前奏
文章的主要观点是：
- 2020年是深圳特区设立40周年，也是深圳改革开放再出发的关键节点。由于深圳面积狭小，未来要考虑“如何打破空间、资源、行政边界等瓶颈制约”的问题。
- 鉴于深莞惠及河源、汕尾五市良好的合作渊源，探索建设大深圳统筹合作示范区成为最优选项。规划中的深河（河源市江东新区）合作区预计面积434平方公里，如能再加上惠州惠阳区、东莞市，深圳扩权统筹的总面积将达到6279平方公里。
- 在不改变行政区划的前提下，由深圳主导，通过赋予深圳经济、社会、民生事务等省级管理权限，对深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区五地的土地、劳动力、资本、技术、数据等供给侧要素进行结构性调整，在顶层设计上规划建设一个跨行政区域的资源统筹、功能协调、产业互补、成果共享的区域统筹合作新模式。
- 赋予深圳经济、社会、民生事务等方面的省级管理权限，享有省一级立法权、省一级政策制定权、规划审批权、对外经济合作权、金融和税收等宏观经济调控权、项目审批权等，在不改变原有行政区划的基础上，由深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等。
这个扩权的方案，有一个重要的点是不改变原有的行政区划的基础上，这就跟民间传的“扩容”预期不一致，因此，引发部分媒体对扩容无望的悲观论调，甚至喊出“扩容梦碎”！
其实，认真阅读这个文件，会发现“大深圳统筹合作示范区”的模式，跟早期深汕特别合作示范区十分相像：深圳主导/赋予深圳规划、国土等管理权限/顶层设计资源统筹、产业互补……
本次深圳主导扩权的区域，东莞、惠州惠阳之外，还有深汕特别合作区、深河特别合作区，有两个特别合作区在内，传递了一个重大信号：要延续特别合作区的经验、模式！
熟悉深汕特别合作区发展演变的历程，就能理解，其实大深圳统筹合作示范区不是扩容梦碎，而是扩容的前奏！
02.
从深汕共管到深圳全面接管:扩权→扩容
深汕特别合作区，准确来说，是深圳真正意义上的行政区划外的一次扩容！
深汕特别合作区的演变发展，一共经历了3个阶段，成立之初，也只是从扩权开始！
2011年2月18日，广东省委、省政府批复《深汕（尾）特别合作区基本框架方案》，正式设立深汕特别合作区 。由深圳、汕尾两市共管。
当时的管理里模式是这样：
深汕特别合作区*党**工委、管委会为省委、省政府派出机构，享有地级市一级管理权限，委托深圳、汕尾两市管理，深圳市主导经济管理和建设，汕尾市负责*地征***迁拆**和社会事务。
深汕合作区早期的模式，其实就是扩权！
然而，只扩权，而没有实质性的全面管辖权限、人事任免权限等，深圳参与的积极性和深度广度受到很大制约，因此深汕合作区成立的最初5年，发展并不快。
2017年9月21日，省委、省政府下发了《关于深汕特别合作区体制机制调整方案的批复》，要求深圳市要不折不扣落实好全面主导合作区经济社会事务的责任，按照“10+1”（深圳10个区+深汕特别合作区）模式给予全方位的政策和资源支持，确保合作区在新的体制机制下迅速打开工作局面，尽快做大做强。
深圳市深汕特别合作区*党**工委、管委会、纪工委领导班子成员由深圳市委选任和管理。领导职数参照深圳经济功能区配备。
这相当于进一步扩权+扩容！
深圳市对深汕合作区拥有了人事任免权，并且全面主导合作区经济社会事务责任，作为第11区建设深汕合作区。
为了快速发展深汕合作区，最终由扩权→扩容，突破行政范围限制。
2018年12月16日上午，深圳市深汕特别合作区*党**工委、管委会正式挂牌。根据深汕特别合作区体制机制调整方案，深汕特别合作区*党**工委、管委会调整为深圳市委、市政府派出机构。
2019年3月25日上午，深圳市深汕特别合作区11个新设机构集中完成了揭牌仪式。当天发布了《深汕特别合作区高质量发展三年行动计划（2019-2021年）》。深汕合作区步入快速发展期。
03.
深圳全面接管惠阳？打造第二个深汕合作区
看了深汕合作区的发展演变过程，就能明白，扩权很有可能是扩容的前奏。
深莞惠一体化已经喊了10多年，为何到现在为止，三地之间的交通往来、人员流通等等方面还不是很便捷？
说到根本上就是没有给深圳扩权，没有进一步给予深圳全面管辖权，更可以参考深汕合作区，只有真正的扩权、扩容才能真正提高深圳主导发展的积极性。
深职院房地产研究所所长、深圳经济学会副会长邓志旺博士近期就撰文，对扩权不扩容提出质疑：
假如只扩权不扩容，深圳付出各种资源，带动了其他城市发展，但地盘不是自己的，随时有可能再分家。那问题来了：深圳还会全力以赴吗？
有恒产者有恒心。
同时，深圳的确缺空间，尤其缺教育、医疗、交通等公共设施用地。如果把这些公共设施建到其他城市，会不会有天会失去他们？
在深圳经济特区40周年的特殊年份，《学习时报》提出的探索建设大深圳统筹合作示范区，其实已经在扩权：赋予深圳经济、社会、民生事务等方面的省级管理权限，享有省一级立法权、省一级政策制定权、规划审批权、对外经济合作权、金融和税收等宏观经济调控权、项目审批权等。
假如这个探索建议真的落地，那就相当于跨出去了实质性一步：扩权！为了达到融合效果，扩容就更是顺理成章。
深圳都市圈范围
在这个背景下，我们重新审视被纳入大深圳统筹合作示范区的几个片区：东莞、惠阳、深汕特别合作区、深河特别合作区。就会发现，整个惠州，只有惠阳被点名！没有包含坊间扩容呼声很高的大亚湾。
参考深汕合作区的发展，从最初的两地合作，到最终深圳全面管辖，深汕合作区已经做了非常明确的指引：扩权是第一步，突破行政限制，未来深圳全面管辖惠阳，会是一种可能。
认真分析，深圳扩权惠阳，也有诸多合理性！
A:临深区域，惠阳首个通高铁
早在7年前，位于惠阳的惠州南站就已经开通运营，是临深区域首个通高铁的区域。
2013年12月厦深高铁通车后，惠阳正式迈入高铁时代，惠州南站↔深圳北站28分钟直达。此外，今年，深圳推进了深汕高铁落地，预计今年内动工，同样经过惠阳。
按照初步设想，深汕高铁的大概走向是：由深圳西丽站向东引出，途经深圳坪山站、惠州南站，至深汕合作区赤石站，与广汕铁路衔接，时速350公里/小时，届时从惠州南站到深圳西丽，就只有20分钟左右。
B:深圳管辖，14号线通惠阳可行！
而深圳扩权惠阳，带来的一个重要影响是，之前因为人口和行政区划原因导致搁浅的深圳地铁14号线东延至惠阳的线路，将可能会重启！
其实，去年深圳在征求意见稿中，提出了深圳将推动14号线东延至惠州惠阳，惠阳官方也发声称深圳地铁14号线延伸至惠阳不变。
▲惠州市域线路仅为示意，以官方发布信息为准
14号线东延线，将在惠阳的惠州南站与厦深高铁、深汕高铁交汇。惠州南站将成为集高铁、地铁、公交等于一体的超级枢纽。
C：房价限价严格，优质教育资源
近两个月大亚湾、惠城区都有高价新盘获得批售，破2望3：
泰丰千花岛最高备案价23108
高弘世纪备案价已经突破25000！
加上之前的
锦绣壹号23000！
玖御府29990！
离破3万还差一丢丢
做梦也没想到大亚湾已悄然成为高攀不起的样子了！
而由于惠阳区新房限价政策执行严格，目前整体价格还在2万以下，这是明显的价格洼地。
同时惠阳区引进了华南师范大学附属惠阳学校等优质教育资源，加上宜居的环境，将会极大解决目前深圳人多、高房价、教育等资源紧缺的现状。
伴随着深圳扩权、高铁、地铁的建设，惠阳将迎来价值爆发。
04.
信号！有深圳客一次买10套，很多买家强调8月前必须签约
壹地产获悉，今年4月开始，有不少深圳购房者，杀入惠阳、大亚湾区域，甚至出现了一个人买多套甚至一层的现象。
数据显示，仅五一期间，临深区域的龙光城就卖了70多套公寓、高层、洋房。
惠州某楼盘现场
5月份，惠阳标杆大盘星河丹堤，一个月卖了316套，收金7.9亿，其中，深圳客户占比超70%。据了解，有深圳客户带了自己同事一次性买了10套星河丹堤洋房，并要求一定要在8月份前签约。
根据中原地产最新统计，惠阳区5月份新房成交2513套，环比上涨27.76% ，占整个惠州市成交量的1/5。
更有网友爆料：大亚湾有10余楼盘紧急“封盘”，全面上调到2万以上价格。
据壹地产了解，多个楼盘销售表示，有相当比例的客户提出要求：必须要8月份前签约。
种种信号表明：惠阳目前是临深区域最火区域之一，也是最有潜力的价格洼地之一，在大深圳统筹合作示范区落地前，将是布局惠阳的最后机会。
惠阳买房，首推惠州南站旁标杆大盘——星河丹堤。
星河丹堤，经历十一年开发的超级大城，项目总体量达到了260万㎡，投入了大量的优秀社区配套，比如：星河COCO Garden旗舰商业、图书馆、艺术馆、文化室、环湖跑道、山体公园、体育公园等20余项已逐步落成。
项目即将推出新品——玖悦组团，玖悦地处星河丹堤主入口旁，拥享门户地位，是整个楼盘最后一批瞰湖高层，首期推楼王产品，89-147㎡三房到五房单位。
更重要的是，星河丹堤引进了名校——华南师范大学附属惠阳学校，该学校是小学到高中的12年一贯制学校，包括小学部60个班、初中29个班、高中40个班，据说是惠州规模最大的学校。
本期推出的玖悦组团，相比星河丹堤之前的产品，进行了品质升级。
1、千万级特色中式半月型大门、标准方形分龄泳池，还有足球场标准的阳光草坪、以特色中式廊架打造会客厅，休闲配套，一应俱全。
2、6.6米超高挑空入户大堂，引进国内门禁最大品牌——冠林门禁人脸识别系统，星际酒店式尊贵流线，营造归家仪式感。
3、3.1米层高，赋予室内更开阔的视野，让心境更豁达。
4、全龄主题架空层乐活空间，将生活方式与场景模块植入空间，打造儿童乐园、健身休闲等全龄段需求的活动空间。
5、精心打造七重主题园林，融合中式景观及现代轻奢风格，打造七重景观的诗意园林，带来更好的居住享受。
星河丹堤新品玖悦，6月底开盘在即，感兴趣的朋友，要抓紧时间了。