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文 / 大房 图 / 网络 数据 / 公开财报
最近，恒大的股东很惨。
从8月30日发布中期业绩之后，恒大的股价下跌了15%，相比7月份的高点已经跌掉了超40%，当时100万进去，现在只能剩下60万，一套恒大四线城市的房子没了。
一位小股东在贴吧里说：房价七折我不知道真还是假，股价是实实在在七折了。
恒大的员工也很惨。
9月6日深夜，许家印亲自带来召开营销大会，定下了一个新目标：9月、10月的单月销售额要冲刺1000亿元，为此全国全线7折卖房。
第二天就有四五线小县城的恒大售楼员挨个打电话给客户，宣布他们降价了。因为9月已经过去了1/4，他们已经在第一周的250亿任务中落后了。而包括恒大汽车条线在内的所有员工都又开始了新一轮的全员买房，但很多人上半年打折时的卖房指标都还没完成呢。
以往恒大每年都会有一次打折，大概持续一个月，但2020年有点特别，一下子持续了半年多。因为今年恒大不是一般的缺钱。
恒大半年报里有一个非常难看的数据：上半年公司毛利总额有666.8亿元，相对于2666亿元的营收来说，表明地产业务还是非常赚钱的。但恒大回报给股东的利润额只有65.4亿元，不到毛利的1/10。
中间的钱去哪了？
吃掉恒大最多利润的三项是“销售及营销成本”、“融资成本净额”和所得税开支。所得税开支比较好理解，因为今年毛利去去年少了，恒大上半年交的所得税还比去年上半年少了18.35亿元。但“销售及营销成本”和“融资成本净额”分别同比增加了35%、20.3%。
这两项就吃掉了超过1/3的毛利。
恒大的营销成本高，是行业内人都知道的，毕竟经常漫天的洒广告，今年促销多，广告更是打得起飞，各种APP开屏不断地刷。
但利息费用猛增就很值得一说，而且这107.7亿元的“融资成本净额”还是被优化的，因为今年上半年恒大的资本化利息空前的达到了342.55亿元，比去年全年还多了41%。
这三百多亿利息，是后面早晚要还的，如果算到今年的成本，恒大的股东们直接就没有一份利润了。
这还只是半年的数据，恒大上半年的实际利息有418亿元，全年要直奔千亿去了。这个数据基本宣告许家印之前提出的降杠杆、提升利润目标失败了。
2017年，恒大提出要“全面贯彻「三低一高」经营模式，主要通过控制新购土地储备、控制费用、努力扩大盈利规模增加权益、利用自有资金提前清偿部分高息借贷等方式”降低成本、负债率、提高利润。
从数据上看，第二年（2018年）执行的很好，“净负债率降至151.9%，较2017年底降低31.8个百分点；总借贷水平较2017年底下降人民币595亿元，降幅为8.1%。”成本双降，而且毛利总额提高了50%，毛利率达到了36.2%，是近几年的新高。
但从2018年之后，恒大就又回到了老路上，没办法，当初上市时和海外财团就是建立的这种模式，对资本的依赖性太强，同时又必须要规模撑脸面，就退不下来了。
看看这两组数据对比：
可以看出，这两年恒大的利润率大幅度下降，同时，利息成本越来越高。
上半年恒大有超过8000亿借款，是销售额的2.4倍，是营收的3.1倍。这些借款中，有接近4000亿是需要在一年之内还清的，相当于恒大几乎要把今年前8个月的销售额（4506亿）全部用来还债。
恒大想要发展、活下去，就必须继续借钱，或者卖更多的房子。
这让恒大陷入一个非常危险的循环中。
因为，别的龙头企业今年抓住利息低的窗口期，进行了大量债务置换，它们多数的融资成本都降低了，或者*款贷**年限拉长了。但恒大今年上半年发了两次美元优先票据，利息在11.5-12%，年限也只有1-2年——又是一杯毒酒。
同样高杠杆模式的融创，融资成本约8%，稳健风格的万科、龙湖平均融资成本不到5%，恒大背着8000亿债务，利息又比别人高了50-140%。
2015年，恒大跟境外财团融资，只要付5.5%的利息；今年他们已经要到12%了。
所以，恒大走到2020年，只有一条路：拼命卖房，哪怕是7折甩卖，如果一两年内缓不过来，折扣应该会更低。
恒大的土地储备已经比2017年年末少了7200万平米，相当于恒大为了减负，卖掉了一个龙湖。但，净负债率也没有降下来。
而且，恒大的“合约销售及营销成本与合约销售额的比率”已经达到3.9%，相当于每卖100万房子，有3.9万都砸到渠道和宣传上了。
恒大财报中还有一个谜一样的数据，目前恒大持有897万平米的居住社区商业裙楼、写字楼和35.9万个车位，对应的收益只有10.3亿元，也就是说，这些持有物业，每平方米每年只能给恒大带来约72块钱的收益，折合每天2毛钱。
2017年，这块资产还能为恒大带来85亿元的收益（也许是账面的），但现在只剩下半年10.3亿元，不值钱了。
今年上半年疫情严重的时候，地产企业拼命捐钱，又一次高光让人认为地产企业还是非常有钱的，惹得一些炒股、汽车的视频号都纷纷来薅羊毛。
那段时间恒大也捐了12亿，相当于捐了旗下所有投资物业的收入。
但实际上，很多钱被资本和老板们赚走了，而抗下这一切的是下面的地产人，因为上半年这6个月中，恒大员工少了1508人。碧桂园在编人数少了13933人。