文/D先生
企业最大的任务是盈利。因为只有盈利，企业才有资本可持续发展；只有盈利，才是对经营者、员工和投资者的最好交代；也只有盈利，企业才能为社会创造就业机会、生产价值与纳税，才能回馈社会！
近几日，各大房企年中财报纷纷出炉，看点不断。碧桂园半年财报才刚公布，便倍受众多人士关注，而碧桂园上半年交出了答卷还算完美：期内，实现毛利约人民币349.7亿元，同比增长104.6%；净利润约人民币163.2亿元，同比增长94.9%。
同步公布的还有杨国强董事长的一封公开信，里面有对过往经历的反思，也有对未来大势的研判，更宣称：“为立百年基业，宁可放慢一些发展速度，追根溯源地全面提升公司管理水平……”
财报数据的高歌猛进还有董事长的降速表态，让外界揣测——降速后的碧桂园，下半场盈利能力会不会大打折扣？经本号研究员对碧桂园的分析后认为：不会！因为碧桂园目前已做好在“降速”与“提质”间切换模式的准备了。
面对外部房地产行业资金紧绷，内部严把安全生产关的局面，碧桂园在“降速”的同时，也在为经营加杠杆，一面通过精细化管理运作，强化成本管控；另一面围绕房地产业整合资源；一面不忘人才乃企业之本，实施人才战略；另一面启动多元化战略，步入新赛道。多管齐下，碧桂园的盈利能力只会越来越强。
（1）成本管控：
由财报可得，碧桂园的土地成本同比上升了3.4%。但要留意的是，在此期间，碧桂园放慢了在部分三四线拿地速度，拿地结构上一二线城市比重开始加强。以碧桂园进军最猛的2016年为例，当年拿地的平均地价在2008元/平；而今年上半年，所拿地块平均地价已升至2387元/平。其中有涨价因素，更关键的是战略布局问题。即便如此，本号研究员认为，碧桂园的拿地成本在业界依旧是极低的。
- 如何降低拿地成本？
首先是收并购。财报显示，今年上半年碧桂园拿地花费2242亿，其中收并购90宗，土地总代价占20%。要知道，收并购是融创拿地的看家本领，之所以这么干，就是因为拿地成本低。其次是逆市布局，择机拿地。详读李嘉诚发家史，你会发现这位华人第一富豪有着浓厚的逆势拿地情结。还有就是全员拿地。虽然是信息化时代，但土地挂拍信息还比较闭塞，碧桂园拿出了全民营销的阵势，扩大信息源，才能在土地市场“捡便宜”。
上半年，碧桂园营销费用占总利润的3.4%，同比下降0.9%。房企冲规模时，营销费用必定高企。2015年恒大努力做规模时，营销费用曾一度高达6.5%。
- 如何降低营销成本？
碧桂园的营销团队堪称狼性，而多年的开发经验，也为其积累了丰富的营销策略与技巧。最有名的就是“四位一体”策略，即从一开始就包含定位、渠道、拓客与推广的营销策略，不断强化研发的产品策略，配上好的推广策略以及价格策略。“四位一体”算是碧桂园打拼多年沉淀下来的经验，难怪众多中小房企纷纷效仿。
财报中针对利率风险，着重提到，上半年碧桂园加权平均借贷成本在5.81%，对比去年，上升了59个基点。但在目前行业资金紧绷，融资环境非常严峻的当下，已经算控制得相当到位。
- 如何降低融资成本？
本号研究员认为，前几年，碧桂园引入中国平安，提高自身评级是走了一步大棋。以当时情形来看，2014年底的碧桂园可用现金尚有242亿，引入险资，实则是在为将来做准备。现在凛冬已至，起到了关键作用。年初一举融资400亿，为2018年的碧桂园提供里有力保障。要知道，数月前爆出了“楼市第一跑”，就是倒在了债务脚下。
（2）资源整合与创新
今年6月19日碧桂园服务上市。8月22日，其发布了上市后的首份中期业绩报告。报告显示，期内，碧桂园服务实现收入约20.15亿元，同比增幅42.5%;实现毛利约7.86亿元，同比增幅约61.5%。这份业绩，足以傲视其他几家物业公司。本号研究员认为，碧桂园服务是碧桂园围绕房地产资源整合与开发的一个优秀范例，前景广阔。
业绩发布会期间，李长江口中的那家面积超过1.3亿平方米，户数超过130万户的大型房企，我们尚不得知是谁。但是，目前物业服务这个行业集中度非常低，图谋百亿业绩目标，不是难事。
此外，本号研究员更看好碧桂园在产城融合方面的探索。目前全国范围内的土地供给侧改革已初露端倪，出地出让方式已经开始发生转变。仔细观察你会发现，地方政府更希望以土地衔接资源导入，利用开发商推动产城融合。碧桂园经过近两年的摸索，目前已落地10余个科技小镇项目，而这类小镇也恰到好处地植入了碧桂园自身的多元化业务。
这种地产开发过程中的资源整合与创新，将会是未来房地产企业的主攻方向，既符合行业需求，又符合政策大势，而碧桂园的探索，显然已初见成效，走在前列。
（3）人才战略
2017年，碧桂园总薪酬开支达到了161.08亿，51%的超高增幅也远超恒大、绿地，本号研究员预估，2018年，薪酬开支破百亿的房企将仅剩恒大与碧桂园。
杨国强说“有人才有天下”。2007年，碧桂园第一次校招，杨国强亲自跑到北大清华去招聘宣讲，10年后的2017年，“碧业生”招聘计划点击率一度突破266万。在此期间，杨国强挖人的计划已延伸至海外。2013年，碧桂园所拟的“全球30%硕士、70%博士”的新招聘计划一度被认为疯狂，可如今，他已拥有来自哈佛、麻省理工、剑桥、牛津、港大、清华等全球顶尖高校的1122名博士。
在财报尾端，碧桂园再度强调了自己的“员工激励计划”，表示董事会已经批准奖励部分优秀的高管与员工以信托契约，截止6月30日，碧桂园已授出102529486股股份的换股权。同时，早在2012年碧桂园推出业内首个合伙人制，目前也已升级为合伙人计划“同心共享”。这套将公司利益与个人利益*绑捆**起来的组合拳，才是真正驱动这支强悍的“青年近卫军”的良方。
不得不说，数万青年才俊，才是碧桂园最大的财富。
（4）多元化业务
财报显示，今年上半年，碧桂园其他收入达25.52亿元，同比去年同期21.57亿元上升18.3%。这部分收入，主要来源于碧桂园物业投资、物业管理、酒店经营及其他多元化业务，18.3%的增幅，可见成效显著。
业务的多元化，是企业自身发展的需求。在李嘉诚与王健林疯狂甩卖项目时，地产的黄金期就开始宣告结束。万科开始转型做城市运营，恒大开始专心搞Faraday Future，碧桂园审时度势，也走上了多元化之路，在科技领域，涉足新能源汽车、人工智能等；在农业领域，与袁隆平合作等17家农业机构合作，着重开展农业技术研究；还涉足文化地产、养老地产、环保产业、商业服务等。
本号研究员认为，业务的多元化，短期创收已实属不易，长期来讲，只要战略与择机得当，未来大有作为。
上述几点，碧桂园已做到位。而且，目前3.64亿平方米的超强土储，是碧桂园未来几年可持续发展的有力保障。但是，要做到盈利的可持续，要做成“百年企业”，关键看品牌效应。
塑造品牌效应，这需要杨国强以“刮骨疗伤”的决心，狠抓安全生产，保证产品质量。只有这样，才能将碧桂园这个品牌，真正打造成他信中所说的“对人好、对社会好”的企业。有了品牌效应，碧桂园这三个字本身就无价！
下半场的碧桂园虽然降速了，但其盈利能力仍不容置疑。
目前，国外资本市场已作出反应，多家国外机构表示看好，摩根士丹利、摩根大通与德银依旧给予碧桂园买入评级。而在国内市场，而财报发布当日，碧桂园02007.HK暴涨7.9%便是最好的说明。