今年下半年开始，恒大的瓜着实不少，而且个个够大够红。
2021年6月29日，三棵树公司公告恒大逾期商票达5137.06万元；
2021年7月14日，湖南邵阳恒大华府恒大未来城项目被停网签，原因是“监管金额与实际销售金额不符，存在帐外收存和使用挪用、预售资金的行为，蓄意逃避监管”；
2021年7月19日，恒大被广发银行宜兴支行申请冻结银行存款1.32亿元；
2021年7月27日，恒大宣布取消特别分红方案；
2021年7月29日，恒大遭兰州政府部门向“兰州恒大文旅城”等19个项目公司催缴土地款；
2021年7月29日，恒大地产持有廊坊发展股份被冻结；
2021年8月17日，许家印卸任恒大地产董事长，赵长龙接任；
2021年8月18日，恒大副主席、总裁夏海钧分别在恒大物业和恒大汽车上套现了约7302万港元和4253万港元，二者合计约1.16亿港元；
2021年8月19日，人民银行、银保监会相关部门约谈恒大集团高管；
2021年8月31日，恒大发布上半年中报，显示集团负债总额达到1.97万亿元，这个数字相等于海南省近4年的GDP总和；
2021年9月8日，恒大财富传出兑付危机；
2021年9月18日，恒大财富官微披露，根据9月13日恒大集团制定的《恒大财富投资产品兑付方案》，实物资产兑付工作已启动；
2021年9月22日，恒大地产公告40亿元“20恒大04”于9月23日付息。
如果大伙留意，会发现，自9月以来的大风波中，恒大的创始人许老板一直都在强调一件事，那就是“保交楼”。
9月1日，恒大集团高调举行“保交楼”军令状签署大会；
9月13日，恒大官网发布公告，强调“全力以赴复工复产，保交楼”；
9月21日，许家印在给恒大员工的中秋致信中，主要核心还是“保交楼”；
9月22日深夜11点，恒大集团召开“复工复产保交楼”专题会，许家印对参会的4000多名公司各级领导再次阐述了“保交楼”的重要性。
为什么许老板如此重视和着急“交楼”这件事？原因很简单，因为恒大的在建房产、土储项目和旧改项目太多了，多到有些“超乎你想象”。
根据美国财经网站Real Money和英国经济研究机构凯投宏观(CapitalEconomics)公开的数据显示，恒大在建房产约为140万套（Real Money数据为139.7万套，凯投数据为140.6万套），总价值约1.3万亿人民币。
本着谨慎的态度，不妨对这一数据进一步进行求证。
在恒大的中报中，显示该集团截至6月30日的存货为1.28万亿元人民币。一般来说，在建和建成未售房产占据了房企存货的绝大部分比例，按照恒大之前在市场的地位和近两年的促销幅度，房子一般都是预售，极少会有建成未售的存货。
如此而言，1.28万亿的存货中几乎为在建房产。而且这一数据距离现在已经有将近3个月的时间，在8月中旬以前，风波相对平静，在建和预售多少还会继续增加一些。
那么，这和CapitalEconomics给出的1.3万亿在建就相对吻合了。
再看看另一个角度。
恒大2020年年报显示，截至2020年12月31日，公司及控股子公司向银行提供商品房按揭*款贷**担保的金额为5082.13亿元。
科普下，按照央行规定，房地产商为商品房承购人提供的担保为阶段性连带担保。也就是说，恒大5082亿元担保的主要是已售未交付的按揭*款贷**。
另外，恒大年报还列出来2020年该公司房地产项目的平均售价为9124元/平。
假设恒大房子套均120万总价，四成首付，每户按揭为72万，那么截至去年末，恒大已售未交付房屋约有70万（5082亿/72万）套。
这是截至去年底的数，在今年中报中，显示恒大2021年上半年录得销额3567.9亿元，回款3211.9亿元。
从正常逻辑上看，去年还有70万套没交房，今年的这笔回款中，几乎全部可认定同样为 已售未交付的按揭*款贷**。如果按照去年的均价，上半年在建房会加个45万套左右。
那么，两者总共为115万套，总价在8300亿左右。
不过这并未包括旧改项目。
今年中报显示，截至6月30日，恒大共有146个旧改项目，其中在寸土寸金的大湾区就占有131个（深圳62个）。
这么多旧改，有25万套，也不是什么大不了的，因为绝大多数在大湾区，25万套值4700亿，肯定还是非常保守的估计。
综上所述，恒大在建房产140万套并非毫无依据。
那么140万套的房产是怎样的概念呢？
查了一下，美国联邦房屋管理局(FHA)数据显示，美国第二大城市，绝对的国际大都市洛杉矶，目前总共商品房的数量不够150万套。也就是说，恒大在建房产的数量约等于洛杉矶的商品房总量。
一座超级大城市尚未完工，开发商只有一个企业，神奇不？
当然，从中报上看，恒大藏货依然不少，仅仅土储项目就778个，总规划建筑面积达到2.14亿平方米。按照一套100平的刚需建筑的话，还能建214万套房。
不过，前提是恒大能度过目前的难关。毕竟除了未兑付的理财、逾期的商票以及各种需要陆续还本付息的债务，恒大目前的评级也不容乐观。
6月30日，国际评级机构穆迪宣布将中国恒大评级下调至B2。
7月26日，国际评级机构标普宣布下调中国恒大评级至负面。
7月27日，中诚信国际宣布将恒大地产主体及相关债项评级撤出信用评级观察名单，展望调整为负面。
当然，也有好消息。
那就是在许老板陆续的“保交楼”决心和拿钱付息的行动之下，恒大旗下的各大股票近两天都出现了大幅回升的迹象，这一定程度上反映出投资者的信心未泯。
本文就跟大家分享到这里，欢迎点击关注！
“戏说金融”原创作品，未经许可，不得转载！