“前期服务商“这个词，最经常出现的地方是东莞。

但最近广州也出现了这个词，科学城集团联合升龙集团，成为广州茅岗旧改前期服务商。我们内部也在讨论：广州的旧改，会不会引入前期服务商制度？

另外，我们也曾调研了深圳和佛山这两个地方，中前期服务商的一些区别。包括引入节点，退出节点以及主要工作内容。

今天，我们就来盘点下广州，深圳，东莞以及佛山的前期服务商区别。

一、东莞前期服务商

定义：前期服务商是负责实施城市更新项目前期工作的服务主体。

引入方式：政府采购或集体经济组织公开招引

引入节点：有村招引前期服务商

退出节点：单一主体挂牌招商竞得方确认为上市房企指定目标公司

工作内容

（1）编制更新单元划定方案

（2）核查和确认不动产权益

（3）征询不动产权益人意愿

（4）拟定*迁拆**补偿方案

（5）确定政府（集体）综合收益

（6）编制挂牌招商方案

选定方式

（1）镇街自行选定

（2）集体经济组织公开招商

（3）镇街通过政府采购服务方式委托

（4）镇街委托下属企业实施

引入流程

编制公开招引方案，组织民主表决→（镇、市）报批公开招引方案→发布招引公告接受报名→召开股东大会（或股东代表会议）集体决议→公示集体决议结果，签订服务协议

前期费用支付：谁委托、谁支付

实施时间：一般为1-2年

参考文件：东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知

二、佛山（南海区）前期土地整理人

定义

前期服务商在佛山有另一个名字——前期土地整理人，土地前期整理是指村（居）集体经济组织在“工改工”、“工改商”、“工改居”项目（旧村居改造除外）实施改造前，通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取，引入合作方垫资开展土地整合及*迁拆**等项目开发的前期工作，直至项目土地达到出让交付使用条件时止。

适用范围：通过“收回公开出让”形式改造为商住、商业用途的“三旧”改造项目（旧村居改造项目除外）

引入方式：公开招引、村民表决

引入节点：城市更新单元计划经批准后

退出节点：项目土地达到出让交付使用条件

工作内容

在项目土地前期整理过程中垫资，协助进行土地（含工改居按规定比例联动改造的用地）整合、建筑物*迁拆**、土地通平、办理用地手续等土地前期整理工作，并按合同约定享受权利和承担义务、获得合理回报。

选定方式：村（居）集体经济组织通过镇（街道）农村集体资产交易平台公开选取

引入流程

（1）摸底调查

（2）提出土地前期整理申请

（3）征求规划意见

（4）编制《土地前期整理方案》（含《土地前期整理协议》）

（5）镇（街道）审核

（6）村集体表决

（7）上平台选取合作方

（8）签订协议

前期费用支付

土地前期整理合作方收益有三种方式选择：

①垫资回报；

②增值奖励；

③垫资回报与增值奖励相结合。

参考文件

《佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法》、《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区城市更新（“三旧”改造）实施办法的补充规定的通知》、《南海区“三旧”改造项目引入合作方开展土地前期整理的操作指引（试行）（已失效）》

三、佛山（顺德区）前期投资人

适用范围

村（居）、集体经济组织拟通过引入前期投资人在土地整理过程中投入资金，进行土地整合、建筑物*迁拆**、土地通平、协助办理用地手续等土地整理工作的城市更新（“三旧”改造）项目

引入方式：公开招引、村民表决

工作内容

（1）编制申报单元计划、单元规划

（2）整合改造范围内的土地

（3）完善用地手续

（4）商定搬迁补偿及清拆、完成现状管线普查及迁改

（5）原物业租赁清退等。

选定方式

采用从最高值往最低值竞投垫资回报比例的方式，选定垫资回报比例最低的竞投方为土地前期整理人

引入流程

（1）编制土地整理方案

（2）土地整理方案审核

（3）选定评估机构，开展项目评估

（4）编制前期投资人选定方案

（5）前期投资人选定方案审核

（6）重要信息公示和披露

（7）集体表决

（8）通过平台公开选定前期投资人

（9）签订投资合同

（10）开展工作，履行合同约定

费用包括

土地前期整理费用包括但不限于编制申报单元计划、单元规划，办理用地手续费用，土地测绘及评估费，地块围蔽费，搬迁补偿款、管线迁移费用，原物业租金保障款，历史遗留土地前期整理人（按本操作指引第八条确定）的土地前期整理费用、利息、奖励金额等相关费用。

参考文件

佛山市顺德区三旧改造工作领导组关于印发《顺德区城市更新（“三旧”改造）项目引入土地整理前期投资人操作指南》的通知顺三改〔2016〕1号

四、广州前期服务商（征求意见阶段）

定义

前期服务，是指为达到旧村全面改造项目挂牌招商条件，由前期服务商协助村集体经济组织开展技术*服务性**等工作

适用范围：本市行政区域内旧村全面改造项目采购前期服务商适用本指引。

引入方式

自主改造、合作改造类旧村全面改造项目由村集体经济组织通过民主决策程序，在政府公共交易平台公开采购服务商开展前期工作

引入节点：已列入广州市城市更新项目储备库的旧村全面改造项目

退出节点：到旧村全面改造项目正式引入合作企业为止

工作内容

由前期服务商协助村集体经济组织开展改造意愿征询、基础数据调查及测绘、标图建库研究及申报、项目储备库和计划申报、改造方案及*迁拆**补偿方案研究编制、完善用地手续办理、合作企业招商文件研究编制等涉及的技术*服务性**工作。

选定方式：政府公共交易平台公开采购、也可由市、区政府委托符合条件的市属或区属国有企业实施

引入流程

(1)编制采购文件。

(2)表决采购文件。

(3)行政审核。

(4)公开采购。

(5)表决采购结果。

(6)服务协议签订与备案。

参选条件

(1)熟悉省、市城市更新政策，具备组织旧村全面改造土地测绘、数据调查、方案编制、房地产评估、*迁拆**补偿、法律事务等方面专业技术力量的能力；

(2)注册资本不少于500万元，近3年无不良诚信记录；

(3)符合采购文件中确定的开发资质、开发经验、产业运营能力等；

(4)符合采购文件中确定的保证金要求；

(5)同一服务商在同一辖区内，同时开展前期服务的项目不得超过7宗(含联合体方式，已完成前期服务工作的项目不计)；在同一街/镇范围内，同时开展前期服务的项目不得超过3宗(含联合体方式，已完成前期服务工作的项目不计)；

(6)服务商参与报名时，需提交服务事项计划书，列明服务事项和计划实施时间等内容；

(7)符合村集体经济组织关于前期服务商资格的其他要求。

前期费用支付

“谁委托，谁支付”原则，委托双方协议：可由委托方按约定的工作节点支付；也可由前期服务商先行垫付，在选定合作企业后，由合作企业在15日内一次性向前期服务商无息支付垫付的费用

五、深圳（以光明区采购案例）

适用范围：光明区轨道13号线车辆段片区重点更新单元项目

引入方式：政府采购

退出节点：开发实施主体中标

工作内容

（1）组织开展拆除范围内土地及地上建（构）筑物前期权属核查；

（2）组织开展拆除范围内城市更新意愿征集；

（3）组织开展拆除范围内土地及地上建（构）筑物、青苗及其他附着物的清点、测绘、评估；

（4）组织开展更新单元范围内土壤环境检测；

（5）组织开展更新单元范围内生态评估、规划环境影响性评价（生态控制线调整及城总规调整需要）

（6）组织编制城市更新单元计划申报文件、专项规划，编制项目涉及的法定图则、工业区块线、生态控制线、城市总体规划、土地利用总体规划等一系列规划研究、调整方案、产业研究报告及城市设计方案；

（7）组织拟定拆除范围内*迁拆**补偿方案；

（8）按期完成*迁拆**补偿工作，满足规划调整和车辆段建设的时序要求；

（9）与凤凰街道共同组织开展企业清租、房屋*迁拆**协商谈判工作，做好规模以上企业、国家高新技术企业的搬迁安置，签订搬迁补偿协议，及时支付相关*迁拆**安置货币补偿；

（10）设立银行专账并接受监管单位的监督复核，及时注入所需的资金和提供银行资信证明；

（11）厘清更新单元范围内有关土地历史遗留经济问题；

（12）应由前期服务商开展的其他工作。

前期费用支付

由中标的开发实施主体承担前期服务商在本项目范围内所支付的全部前期服务工作费用及相关义务

参考资料

光明区城市更新和土地整备局发布《关于政府购买“光明区轨道13号线车辆段片区重点更新单元项目前期服务”的公告》

六、中山前期服务商（试行）

适用范围

本市改造范围内存在多个权利主体、需要公开引入市场主体实施统一全面改造的，适用本操作规范。

引入方式：公开招引、村民表决

工作内容

（1）开展改造意愿调查；

（2）土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；

（3）协助镇区政府划定改造（更新）单元范围；

（4）协助镇区政府完成项目经济可行性评估；

（5）协助镇区政府完成社会稳定风险评估；

（6）编报改造（更新）单元计划；

（7）协助镇区政府完成基础数据核实和权属确认；

（8）协助编制公开交易（或挂牌招商）方案；

（9）经属地镇区政府确认，根据项目实际需要开展的其他工作。

选定方式

由镇区政府作为主体，或者在属地镇区政府指导下由集体经济组织作为主体进行公开选定。

引入条件

（1）摸底调查：改造意愿、改造范围、人口、土地房屋等基本情况

（2）根据初步调查数据，考虑经济平衡初步方案，初步研判项目是否达到成本和收益基本平衡。

（3）初步摸查后通过市公共资源交易平台组织招引前期服务商，编制招引方案，经规定表决户代表同意率达到80%以上。

（4）报名企业资格审查

（5）按规定表决前期服务商

（6）公示集体表决结果

（7）签订服务协议

前期费用支付：前期服务费用“按照谁委托、谁承担原则”明确支付责任

参考文件

中山市城市更新（“三旧”改造）项目公开遴选前期服务商和实施主体操作规范（试行）（征求意见稿）

七、最后的小福利

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