作为深圳宇宙中心的大龙华，正在吸引全深圳的目光，最近不少专家、学者、财经大咖纷纷看好龙华，并提出了各自的理由，以下是我们整理的一些重要观点，供大家参考。
文杰淘楼：
龙华CLD房价迟早迈过10万！
理由
01
龙华将成为深圳四大中心之一。
龙华为何够格成为深圳的四大中心之一：福田中心、后海中心、前海中心和龙华中心，主要在于几点。
1）拥有大体量 的深圳北站CBD，定位为超级城市门户，未来深圳新的中心区。此前有报道称，深圳北站CBD的建筑体量达到997万平米，超过福田CBD。
2）地理位置 得天独厚，在深圳城市规划中，龙华中心其实是被定义为城市次中心，但实际上，由于龙华得天独厚的地理位置：深圳城市地理中心，深港发展中轴，以及深圳北站的强大辐射功能。淘哥感觉，城市次中心的定位其实不够体现龙华的价值，迟早会把龙华中心扶正，纳入深圳城市中心范畴。
3）实际上，我们看到，深圳诸多的市级城市配套，例如图书馆、美术馆、第二儿童医院，包括高级中学北校区，深圳外国语龙华分校等等。已经在事实上承认了龙华中心的市级地位。
理由
02
“红山——上塘”将形成一个中央生活区CLD，这里将迅速豪宅化。
龙华中心的中央生活区CLD在哪里？淘哥认为，主要是“红山——上塘”。因为淘哥觉得，中央生活区CLD需要三大要素：
其一是紧邻中央商务区CBD，其二是生活区要成规模，不能是孤零零几个小区。其三是，要有大量文体和艺术配套和公园。
这第三点都很重要，例如文体和艺术配套，福田中心有音乐厅、图书馆、关山月美术馆、莲花山公园，后海中心有深圳湾体育馆，有深圳湾公园，前海中心有宝安滨海文化公园，海滨广场、宝安体育场。
而龙华的中央生活区也一样，有深圳市美术馆新馆，建成后将是深圳最大的美术馆；深圳市图书馆调剂书库，建成后将成为深圳第三大图书馆；招华红山6979，打造深圳版上海新天地，里面还有展览馆和演艺馆等。
理由
03
龙华CLD房价迟早迈过10万！
1）二手房价最能体现市场真实价位，在二手市场，带高级中学学位的水榭5、6期，价格已普遍到了8万＋，汇龙湾因为赠送面积大，已创造过9万多的最高单价，金亨利因为是复式也到了9-10万。
2）新房方面，金亨利的二期，如果不限价的话，业内也预期要冲击10万。
3）密切关注龙华金茂府，5.67万的楼面地价，算上各种财务、建安、营销等成本后可能都要到9万，如果要有合理利润就会迈过10万大关。
而金茂以打造豪宅著称，金茂府是其高端产品系，在科技、绿色方面尤其有独到之处，在北京上海杭州广州的项目都带动片区上新台阶，这次龙华金茂府户型规划也都是大户型，未来无疑会冲击整个片区价格天花板。
4）金茂府项目一街之隔是正在销售鸿荣源尚峻项目，销售均价大约是每平米6.4万元左右。前几天，自媒体楼兔子爆料，中国金茂正在和地块旁边的岳盟工业区旧改项目谈整体收购事宜，一旦这里占地6万多平米的土地并入中国金茂版图，那区域价值将迅速提升。
不过，淘哥探听到的消息是，恒大也对这块地虎视眈眈！显然，开发商依然非常看好这一区域。
深圳房地产研究中心主任 王锋：
深圳北站商务区将形成新的市级中心，上塘片区是置业首选区域！
理由
01
深圳北站是深圳与全国的重要枢纽，这里很可能形成新的市级中心！
龙华的定位——交通枢纽。从对接广深港、赣深高铁的深圳北站，到4号、5号、6号三条地铁线落地及建设，都说明政府定位这里是一个重要的交通枢纽。同时，它也是对接深圳与港珠澳湾区、泛珠三角城市乃至全国的一个重要枢纽。
围绕深圳北站商务区所形成的综合枢纽，应该是结合红山、上塘片区，功能混合的产城融合区，同时兼顾商务、居住、科技、商业的混合型社区。按这样的思路，下一步发展来看，它极有可能成为福田、前海之后的新的市级中心。
理由
02
龙华上塘集中了4号线与新建6号线，这种“轨道+物业”的模式非常值得看好。
在深圳，除了要继续实施轨道交通站点500米以内允许调整功能进行住房建设的政策外，还应探索站点半径1000米范围的轨道沿线旧改政策，特别对大站站点，要加大政策扶持力度，推进原特区外新市镇建设，增加住房供应，促进产城融合。
像龙华上塘这种未来将集中4号线与新建6号线的轨道物业区，未来出站10分钟左右的区域，基础设施、公共配套、生活条件的改善会起到非常大的作用，对这一块我想应该说是非常看好的一个区域。
理由
03
龙华上塘价格相对适中，是中等收入、改善型群体的首选区域。
龙华这个区域价格还算稳定，接近于深圳现在的均价。它与特区内动辄10多万的价格相比，加上各种配套与环境，这个价格是相对适中的。
适合中等收入居住群体，适合当前改善型居住的群体，也是他们购房的首选区域。这体现出深圳政府的楼市调控政策，持续发挥作用，实际上是增加了刚需购房者的购房信心。
广东省人民政府参事、深圳大学教授 魏达志：
龙华的发展一定势不可当！龙华CLD会支撑龙华CBD的人力资源！
理由
01
龙华的发展一定势不可当！这个区将会是创新型的产业集群！
龙华要考虑的问题，是作为一个深圳的区，到底能为深圳做什么？把这个问题想清楚了，这个区的发展一定势不可当！从2011年建立新区以来到现在，我们看到龙华成长速度惊人。未来，龙华区要更加紧密结合“一带一路”、“粤港澳大湾区”等国家重要战略并形成新的发展方向，思考在这里面起到什么样的作用，以及发展的方略。
由于深圳北站形成新的中央商务区，新的产量增量不断增加。应更加重视创新和新动能的发掘和培育，这里面蕴含很多力量，它将会是创新型的产业集群，由此带动人口的聚集，由此带动资金流的聚集，所以产业增量一定会对住房增量形成新的要求。
理由
02
深圳北站中央商务区的资本大量涌入，然后往红山、上塘这边扩散。
如果深圳北站是商务区的概念，那么上塘、红山这些片区将会形成一个为中央商务区配套的生活区，这个片区所形成的东西，只要你中央商务区做得更高档，你的生活区的水平也会更高，这是一个必然的逻辑关系。
比如深圳北站中央商务区，我觉得政府在画一个圈的时候，市场的资本、各种各样的规划、大楼、企业总部也就涌进去了，装不下了就往红山、上塘这边扩散。扩散的结果是，这个片区地铁几站路都非常方便。
理由
03
上塘到红山的龙华CLD有一线高尚的住宅区，会支撑龙华CBD的人力资源。
这个新兴生活区，即人们常说的龙华CLD将有效地支撑CBD未来的发展前景，它的人力资源是由从上塘到红山一线高尚的住宅区来支撑的。
这些中心区白领、金领拥有很高的收入，对城市发展有很大的贡献，能够为深圳作为全国经济中心提高更大的辐射力和带动力，也带动他自己的腰包鼓起来，从而有更强的热能，这样就形成了良性互动的关系。
新龙华的下一个5年，一定是欣欣向荣的5年，是蓬勃发展的5年。
深圳市职业技术学院房地产研究所所长 邓志旺：
龙华的发展还处在中间点，具备巨大的发展空间！
理由
01
龙华未来将超过450万平方米商业，是深圳未来最具代表性的商业圈。
深圳北站商务区规划范围西起福龙大道、北至人民路、东到梅龙路、南到玉龙路和明丰路。规划面积约610万㎡，总建设规模约997万㎡（其中商业服务业设施建设规模约555万㎡），布局了总部研发、金融证券、商务商贸、物流服务等多种业态。汇聚就业岗位规模约25万，居住人口规模约10万人。
深圳北站商务区才开始启动，未来发展空间巨大。深圳北站商务区是深圳十三五建设的13个重点区域，目标是建设深圳北CBD，规划有60多栋超高层写字楼，形成”南有福田中心区、北有北站商务区“格局。
理由
02
深圳北站是要成为深圳市级的商业中心。
这几年龙华大量的shopping mall崛起，开始逐步能满足龙华人的生活需要，将来还会满足平湖、坂田、石岩甚至东莞南部区域居住人口的生活需求。
理由
03
深圳北站是要成为深圳的商务中心。
这个商务中心就在深圳北站周边，深圳北站总部经济基地，这一块将来会成为比肩福田中心区的CBD后面两步的发展会带动龙华进一步迈向新的城市地位。
从这个角度来看，龙华的发展还处在中间点，尚未完结，所以它的城市价值、土地价值、居住价值还会进一步释放出来，龙华依然具备巨大的发展空间。
中国（深圳）综合开发研究院城市化发展研究所 曾真：
商务核就是北站的未来！上塘和红山是龙华产业发力的重要空间载体！
理由
01
龙华的崛起有必然性！轨道交通的利好打开了新格局！
龙华崛起有必然性，主要原因是中心到外围的能量扩散，再加上轨道交通的利好。
龙华原来被山挡着，受交通阻碍，能量始终过不去。可以说特区建设的前15年，龙华应该没有太大发展机会。随着梅林关打通、地铁4号线通车，这就从交通区位上给龙华营造了一个有利的基本环境。
同阶段，西部宝安方向塞得差不多了，而东部龙岗又路途遥远，简单说就是扩张成本太高。中轴区位交通条件改善后，中心区能量外溢刚好就找到龙华这个出口。
后来，高铁站确立，联通珠三角乃至全国，另外又有4号线、6号线、有轨电车等城市轨道网络因素利好，再到目前上塘居住区崛起。龙华的进入门槛越发提高，所谓新龙华格局就开始出现。
理由
02
未来5年，上塘和红山是龙华产业发力的重要空间载体！
龙华“十三五”提了一些目标概念，大概念是“中轴新城”。整个未来格局中，龙华强调几个概念，第一个是强调两个核，科技核及商务核，商务核就是北站未来的可能性。曾真明确道。
“我们刚刚讲的上塘和红山在商务区周边，未来5年将是龙华产业发力的重要空间载体，因为商务不像其他的制造业，商务很残酷，它必须有所支撑。未来我们也建议他做一些功能混合，做一些产城融合。”
虽然成绩斐然，但在曾真今日来看，称龙华为“宇宙中心”还为时过早。不过，他相信，如果我们把它当成一个目标，未来实现还是有相当大的可能性。
“从土地空间重整，到功能重新融合、产城融合的配置，社会建设、人的关注等多方面，龙华特别是以北站中央商务区及辐射的中央生活区，在5年里应该可以做得更好，使得龙华在全市位置站得更高，承担的功能更加丰富。”
楼兔子：
龙华未来楼价依然有上行的潜力，将是引涨的先锋！
理由
01
深圳各区CBD是最安全的楼市投资地，长持必将收益丰厚。
美国最大的地产商铁狮门公司有一个铁律：只投资核心城市CBD。那么，深圳的城市崛起，非常好的印证了这个铁律。唯一的条件是你尽量长期持有。
2003年宝安新中心区开始启动，富通好旺角作为第一个楼盘昭告深圳人，一个新的宝安CBD要来了。当时富通好旺角的开售价格是每平米2400元左右，如今该项目二手房最高报价超过9万元，均值大约是每平米6.3万元。大约14年增值26倍！
在龙华北站附近，2004年前后所谓的“二线拓展区”开始启动，当时布龙路边缘的锦绣江南楼盘一期，开盘价大约是每平米2300元，如今二手房均价大约是每平米4.6万元。大约是13年增值20倍！
这两个案例告诉我们，长线持有一个新区CBD核心的房产，必定能享受到这个区域未来至少15年的大规模开发红利。这是典型的开发驱动型上涨红利。
理由
02
龙华处于开发驱动型上涨过渡到价值驱动型上涨时期，未来楼价依然有上行的潜力。
未来的大概率事件是：龙华会继续无限接近甚至超越福田，而沙井光明坪山等地会往如今龙华新房的价位靠近。
这是深圳国际大都会城市崛起、粤港澳大湾区对标纽约湾区的必然趋势。
深圳北站附近依然会有发展潜力。可以参照的前例是后海，而继续上行的基础是区域城市价值资源的不断投入。
后海区域的住宅开发起步于招商海月花园、观海台等一批楼盘，真正开始爆发是皇庭港湾、宝能太古城、恒裕滨城等楼盘崛起，到深圳湾一号和华润深圳湾悦府，已经接近收官了。
事实上，恰恰是在后海开发的中晚期，楼盘价值开始迅猛爆发！如今恒裕滨城的二手房已经在单价13万以上。而深圳湾1号的大量二手房源报价已经在每平米20万元以上，最高的甚至到了每平米40万元。华润悦府现售新房基本上是每平米15万元以上。
这是典型的城市价值爆发驱动的房价上涨。深圳湾学校和深圳湾体育馆以及深圳湾口岸、深圳湾大桥等资源的兑现是重要原因。
理由
03
选择各区CBD楼市的龙头新盘，暂时看是价格至高点，未来必定也是引涨的先锋。
接下来会怎么走？一个城市的房价，对应的是一个城市对自然资源和人造资源占有的总和。
深圳北站、红山站、上塘站一片，也将因为规划中的各类城市资源逐步兑现而迎来新一轮价值体现！
很明显，整个深圳北站片区已经进入住宅开发的晚期。深圳北站是商务中心区，红山站是商业文化中心区，而上塘站附近最有可能形成龙华CBD的中央生活区。中国电建和中国金茂敢于在这里拿地王一定是看准了这个前景。
从这些角度看，鸿荣源尚峻这个项目可以重点关注。
理由是，一、位于龙华中央生活区。二、未来有明确的片区刺激，龙华金茂府、岳盟工业区旧改。其三、4号线6号线双地铁、三地铁口。其四，周边配套丰富，学校也不错。其五，鸿荣源的品牌和品质有保障。最后，价格6.4万，旁边楼面地价5.67万。
鸿荣源尚峻
龙华CLD舒居匠心力作
深圳北站CBD旁，龙华中央生活区应运而生，片区内新房供应寥寥无几，鸿荣源尚峻便是其中之一。
尚峻占地面积3.6万㎡，总建面约17.7万㎡，是纯住宅项目。周边布局有4号线上塘站、龙胜站和6号线（在建）上芬站2条地铁3个站点。
项目既在深圳北站商务区的辐射范围内，还在龙华老城区旧改潮持续推进的利好之下。近距离享受各类市政配套的同时，保持纯粹的居住属性。
毗邻市美术馆（规划）、图书馆（规划）、展览中心（在建）、艺术沙龙（在建）、演艺馆（在建）等文化集群。周边汇聚有九方购物中心、山姆会员店（下半年营业）、17万㎡lifestyle商业文化街等商业配套。
首批产品为建筑面积约81，94，107平方米等3种面积段的住宅产品，毛坯交房。已于4月17日入市发售，均价约6.4万/平方米。
欢迎关注深圳壹地产姊妹号深圳淘房志，挖掘深圳楼市机会，分享粤港澳大湾区红利。