商业是城市活力的象征。在商业繁茂的上海，布局着数量丰富、各具特色的商圈。随着城市的高速发展的态势下，更不断涌现出别具一格的商业新场景。与此同时，那些曾经知名的老商圈近况如何了？在存量商业时代，老商圈是否依然葆有活力？
结合实地探访、区域规划、媒体报道、商户采访，商业之家将从商业角度诠释城市更新，带来一系列“老商圈，新故事”。开篇我们首先来到了虹口区的四川北路，这个上海盛极一时的老商圈，还有新的故事吗？
老牌商圈
迎来存量改造高峰
在上海的传统商圈里，四川北路可能是最令人唏嘘的一个。而在商业行业媒体中，缺乏热度和新鲜感的四川北路甚至是常常被忽视的。
“三街一场”之一的四川北路曾是仅次于南京路和淮海路的上海第三大商业街，商业格局以街铺和百货为主，后期也新开了一些购物中心。但十多年来，区域住宅外迁、居民流失，在一站式购物中心盛行的消费浪潮下，它还面临着多个新兴商圈的竞争，最终日益萧条、活力渐失，东宝百货、春天百货商城、巴黎春天百货等老牌百货商城也纷纷闭店。
从社交媒体平台的表现就能直观显示出四川北路的窘境 。在小红书上四川北路的相关笔记约有2万多条，热门笔记以房屋出租出售为主。和同样是传统商业街形态的南京西路、淮海中路相比，不仅笔记数量相差十倍有余，且主题内容也相对单一，显现出 商圈关注度和商圈客群结构的双重缺失 。
如今，四川北路客流最为稳定的当属最北端的凯德虹口购物中心（原凯德龙之梦虹口）。虽然 开业已经11年，但凯德虹口依旧是区域内最具人气的商业之一 。据资料显示，项目年均销售额超20亿，客流超3500万人次。
作为区域内少有的*轨双**上盖枢纽商业，凯德虹口从诞生之初就解决了 停车困难、缺少轨道交通、就近居民数量不足、缺失体验业态这4个四川北路商圈固有的难题 ，以聚客引擎般迅速带动了虹口足球场区域的商业发展。14.7万方体量一站式购物中心也足以满足全客层的消费需求，因而消费外溢相对较少。另一方面，项目位于四川北路最北端，也见证了 商圈客流由街到点的转变 。
时过境迁，城市更新大势下的商业正从规模增长转变为高质量发展，街区商业也在重新兴起，四川北路还有机会吗？
ist艾尚天地
值得一提的是，在多个百货接连闭店后， 原有建筑物业纷纷被收购改造 。例如四川北路、东宝兴路路口曾经聚集了凯鸿广场、嘉杰国际、巴黎春天、东宝百货，是区域内最热闹的十字路口之一。如今则是ist艾尚天地、KORE合新里、福德生活广场和高宝新时代广场。整条四川北路目前绝大部分商场都已被转手腾挪过至少一轮。
传统商业街
商场之外的都市烟火气
商业之家分别在工作日和周末的下午来到四川北路实地考察。与往日印象截然不同，如今四川北路 整体客流尚佳，但多个路段的客流和客群结构并不均衡，整体上呈现显著的北热南冷格局 。
四川北路的商业以街铺和小型改造商业为主，大部分商场的商业面积都在3万平方米以下。实地来看，四川北路 沿街客流络绎不绝，沿街的商铺同样熙熙攘攘，很有一副都市烟火气的氛围 。尤其是群众影剧院、江湾医院和学校附近的街铺围聚着不少顾客排队消费。
整体来看，除了1925书局、1927鲁迅与内山纪念书局等书店之外，四川北路沿街商铺大多较为老旧，业态亲民，但品牌连锁化程度不高。具体分析有两个特点， 一是沿街商铺生意较好的均为食品商店、熟食、点心等业态；二是年龄结构明显集中在中老年消费者，提袋率较高。
而在商场方面，凯德虹口依旧是商圈的客流担当。除此之外，四川北路绝大部分商场的客流都并不理想，较沿街客流相去甚远，尤其是虬江路以南的数个盒子型商场，客流量和出租率都难以企及市级商圈的水准。
宝华商业广场
相比之下，近两年新开业的宝华商业广场、合新里、今潮8弄等项目，拥有差异化的商业场景和区别于街铺的新品牌，虽然客流情况不一，但出租率相对较好。值得一提的是， 宝华商业广场和合新里两个都是存量改造项目 ，前身分别为东泰休闲广场和嘉杰国际广场。前者引入了虹口糕团厂旗舰店、味多美、豪享来、尚优选超市等品牌；KORE合新里则将建筑外立面打开，原有高楼层商业转变为办公楼层，在低楼层引进了快餐和咖啡等餐饮业态。
KORE合新里
改造后的这两个项目都 以办公空间为主 ，原因也显而易见，区域原有消费集中在中老年客群的食品销售，高楼层仅有少数教育培训等目的性业态尚可。因此将商业裙房的高楼层改为办公， 引入增量的白领消费者来丰富客群结构，提供稳定的日常餐饮消费 ，是在目前商圈环境下争取出租率和租金收益的最优解，非常务实。
今潮8弄
今潮8弄 则是区域内少有的街区型商业。这是滨港商业中心的街区部分，在具有上海特色的八条弄堂里，分布着60幢石库门房子和八幢独立建筑，引入了一批颇具调性的品牌，例如京剧演员王珮瑜开设的瑜音社、现代传播集团旗下第三座艺术空间、元宇宙誌屋Meta ZiWU，还有折子戏工作坊、恪理画廊、印物所、礼坊、再造衣银行、ARK Live House等文化艺术向的商户。实地来看，弄堂街巷时常有各个年龄段的消费者拍照打卡，餐饮外摆区也生意不错。
壹丰广场
四川北路其他商业项目则境况不一， ist艾尚天地 集聚了NITORI家居、餐饮、美容美发和十多家培训机构，以目的性业态为主，出租率在商圈里较高。相对而望的 壹丰广场和利通广场 则较为萧条，仅咖啡店有顾客消费。商场楼层导览显示，地下两层、地上三层商业楼层，约2.8万方的壹丰广场在营商户仅有13家，包括罗森、超级猩猩、Tims咖啡、瑞辛咖啡、WAGAS等餐饮和配套业态。2万方商业的利通广场的出租情况相对稍好，聚集了餐饮和配套为主的50多个品牌。
利通广场
双向八车道的海宁路一定程度上阻碍了客流动线，海宁路以南从整体氛围上也更接近北外滩的商务属性，中信广场、星荟广场的商业都以餐饮与办公配套为主，相对内向，客流也依赖于自身办公人群。
差异化业态+营销活动
商圈转型必修课
遍地都是存量改造项目的四川北路，其实是一个观察城市更新、商圈升级的窗口。传统老商圈如何讲述新的商业故事，能否再次激发活力呢？在实地调研时，整条街在感官上有种割裂感， 一是北热南冷的客流中断，二是商场和街头消费氛围的差异 。通常商业高楼层聚客较难，而四川北路的大部分商场似乎让顾客走进一楼的内场都比较困难，仅有沿街餐饮生意不错。
在上海市城市总体规划2035中，虹口区有两个区域被划入CAZ中央活动区，即四川北路和北外滩。CAZ是多功能融合的城市公共活动区域，最大特点是金融、消费、文化、体育等方面的高度复合。为了达到这一标准，北外滩正在蓬勃建设中，而目前的四川北路显然任重道远。
在这样高标准的规划要求下，小型商业的改造虽有盘活存量节点的现实意义，但从城市更新的角度来看，像今潮8弄及其滨港商业中心这样 整体改造开发，对四川北路的商圈升级更有多个层次的影响 。
首先是项目在 业态和品牌调性的差异化 。四川北路一直以文化底蕴著称，沿街也有多伦路和多个文化名人纪念馆和剧场、影院、书店，但在商业方面却鲜有涉及文化艺术。而今潮8弄一系列的人文、潮流、艺术业态赋予了区域不同以往的气质，并且可体验可购买，依旧较为亲民。
拍摄于2022年9月11日
另一方面，今潮8弄也是四川北路商圈除了凯德虹口之外，少数会 持续发力市场营销活动 的商业项目。例如去年举办了2022海派今潮艺术季、灯光艺术季等艺术向活动，营造差异化的商业人设。在中秋国庆等节假日，利用里弄建筑特色举办的沉浸式剧本体验也非常有趣，结合市集活动和演出，曾成功营造出颇具品质感与烟火气的节日氛围， 给予了消费者跨区域前去的理由 。
但日常工作日的商业客流有一定落差。显然，四川北路原有的客群结构并不能满足新建商业的客源需求。只有 积极举办市场活动，扩大商业影响范围，尽可能吸引增量目的性客流 ，才能维持商业的良性经营。
拍摄于2022年9月11日
更重要的是，在北热南冷的四川北路，今潮8弄所在的位置是商圈相对较冷的区域。定位上崇邦不只着眼于就近消费，而是通过差异化业态和市场活动，在 原有的商业冷区新增一个活力引擎 ，滨港商业中心后期还将有11万平新建商场和10万平办公楼，将成为商圈南部最大体量的商业项目之一。如此才有可能驱动商业街改变现状，而这对整个商圈的转型是艰难而必要的。
一轴两圈
承接北外滩溢出效应
四川北路复兴需要解决的问题依然有很多，例如停车困难、轨道交通密度不足、业态单一、市场活动缺失、社交媒体传播乏力、消费人口老龄化等等，仅靠小体量的存量商业改造远远不够。
规划层面已在努力改变现状。在近期公布的《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035）》中，四川北路定位为市级商业中心。规划方面将 加快更新商业业态，调整商业业态结构，增加体验类消费比例 。发挥联通全区中部、南部地区的纽带作用，推动沿线“先进文化+”的资源优势，加强与虹口足球场、音乐谷、瑞虹天地等的联动，逐步由 单一商业街向都市综合商圈转型 ，成为历史传统悠久、人文底蕴深厚、商业环境优质的市级商业中心。
据虹口融媒体报道，“十四五”期间四川北路街道将“依托川北的区位优势、文化底蕴和产业基础， 着力构建‘一轴两圈’的活力空间格局，放大川北与北外滩地区‘一路之隔’的特色优势。 ”
毫无疑问，“世界级会客厅”北外滩将是虹口区的建设核心。四川北路街道则将会“积极承 接北外滩溢出效应 ”，这既包括生活需求、服务需求，也包括产业办公和商业客流。这正是四川北路发展轴、 南部商业商务圈和北部生活宜居圈 “一轴两圈”的基础。目前北部已经形成了成熟的生活宜居和亲民消费的氛围，而南部商业商务则仍在建设中，以北外滩“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目标来看，四川北路承接其溢出效应或许仍需时日。
目前来看，随着消费市场的整体复苏，四川北路商圈也迅速恢复了人气。事实上， 亲民而成熟的商业氛围是四川北路的商业基因和优势 。在尚未改变客源结构的情况下，盲目引入不匹配消费能力的中高零售并不合适。那么， 在保留原有烟火气的基础上，对商业建筑和业态进行调整升级，提升消费场景和环境，并等待大型商业项目的改造建成 ，是现阶段较为可行的方案。
一方面扬长避短， 发挥区域的文化优势，通过内山书店等多个节点的文化业态和山阴路、多伦路、甜爱路等特色支马路 ，以软实力吸引相关爱好者，逐步提升消费结构。另一方面借助今潮8弄等新商业的 差异化业态和活动，扩大影响力，并改变商圈形象 。而2023年建成的北横通道东段，也会一定程度上带来交通的利好。
在城市更新的大潮下，四川北路商圈或将出现转机。去年虹口区的民生系列在线访谈节目中，四川北路街道相关负责人承诺，“随着通过旧区改造以及四川北路沿线新商业体出现，四川北路一定会讲述新的故事”。