最近恒大债务爆雷的消息铺天盖地，可以说是近期房地产和投资圈最大的消息，没有之一。
直到今天才对恒大进行估值其实是有一定风险的，要是放在刚恒大股价10元或者5元时进行预测肯定难度更小一些，无非是大幅下降，大致准确就可以了，但我觉得那样的话有点太简单了，这次我挑战一下自己，到股价2元多再进行预测，这需要更加准确。
要想说清楚恒大估值的问题，我给自己提了两个要求：
一是必须简化计算方法，因为即便通过复杂的公式算出结果了，大家也看不懂，自然也不会取信（太复杂的算法我也不太会^‿^）。
二是恒大背后有诸多不可预测的因素在影响其走势，本人也只是一个普通的网民，无法接触到诸多核心内幕消息，所以本文力求估值方法准确，结果大致准确即可（不可控因素太多无法做到精确），并不是严谨的投资公司内部研报，所以不建议作为投资依据。
言归正传。
一、恒大会不会破产退市？
这是投资面临重大危机的企业首先要考虑的问题。这里我先给出结论：大概率不会。原因有四：
1、部分中国房地产企业虽然风险巨大，但还没到全行业崩溃的地步。在经济基本面全球一枝独秀的情况下，房价虽有泡沫但中期内也不会破裂。这是大的基本面。
2、恒大暴雷涉及整个金融行业稳定，涉及到国有资金安全，如果不进行管控后果可能会非常严重，所以政府层面势必出手协助。虽然在资金上不会直接出手托底，但通过整体统筹，避免恒大被挤兑完全没有问题，实际可能远远不止这些。
3、恒大账面净资产还有1908亿，换句话说就是恒大本身还很有价值。恒大有息负债5700多亿，通过甩卖资产补上这5700亿的窟窿，即便低价甩卖资产产生损失，恒大净资产也不会归零（无息负债还有近1.5万亿，数目虽大但没有利息，可以采取资抵债、拖延、部分赖账等方法避免损失，所以实际对恒大的危害并不大）。这是恒大自身的基本盘。
4、恒大已经走在了正确的路上。危机伊始恒大还整出个特别分红啥的，遭到强烈*制抵**，目前恒大的管理层再想走歪门邪道的可能性已经没有了，各个层面都不允许，只能按照正确的路去走了。正确的路，核心就是给恒大止血，一是处理有息负债的速度必须快，否则恒大的净资产将被利息耗尽；二是企业规模必须迅速缩小，也就是裁员降薪，目标就是把企业运转费用降下来。目前消息恒大也确实在这两方面努力。
二、恒大走出危机的标准
恒大通过甩卖资产、精简机构还清了大部分（80%以上）有息负债，所剩净资产为正，且手头有了足够的流动资金进行正常经营。达到这个标准恒大就可以被看做走出了这次危机，变成一家正常的房地产企业了。
至于无息负债偿还不设具体目标。因为这部分债务不产生利息，可以看作是无偿占有，在财务上对恒大几乎不造成任何账面损失。降低这部分负债方法也很多:
一是通过资产直接抵债，例如对供应商和施工单位可以工抵房。这种方式在财务上没有任何损失。
二是与债主达成谅解免除部分债务，直白一点就是1亿债务现在只还8000万就一笔勾销，债主当然可以选择不同意，但你就等着吧，将来可能比8000万还少，如果你是债主你怎么办？这种方式在财务上还是赚钱的。（即便资金是低价甩卖资产的来的，8折甩卖资产，8折还债，也正好不受损失）
三是仍有债主坚持要快速拿到所有的钱，将恒大告上法庭，财产冻结，也没关系，许家印退位前已经为恒大做了一件大事——诉讼集中管辖，也就是只能到广州中院去起诉恒大，而广州中院是恒大公司的所在地，可以想象是什么结果，这里就不便说了，要不然文章该发不出去了。
三、恒大何时走出危机
两年。
这么大的企业一年是无论如何也无法走出危机的。
如果是三年，救到最后你就会发现恒大净资产已经为付了，没必要救了。
四、恒大的估值方法。
目前在港股市场，对于地产行业的估值很低，没有发生危机且正常运营的地产公司，市盈率大都在5倍左右，市净率在0.2-0.5倍之间，对于恒大来讲未来两年即便已经走出危机，但整体盈利的可能性也不大，即便盈利很可能是财务算法造成的，所以市盈率这个指标要么没有，要么没有参考意义，用市盈率这个指标进行估值显然不靠谱。所以当恒大走出危机变成一个普通房企，我们可以通过市净率这个指标对其估值，即：
市值=净资产*市净率。
个人预测恒大将在未来1年到2年走出危机，2年后房地产泡沫破裂的风险犹在，整个行业市净率不可能比现在高，且毕竟恒大出了危机，人们心有余悸，综合以上两个因素，其市净率取目前下限显然更为合理，即：市净率取0.2。
所以要计算市值，知道危机过后恒大还剩多少净资产即可。目前恒大净资产约1908亿，要知道危机后剩下多少净资产，知道恒大走出危机会损失多少净资产即可。所以核心问题就变成预测这两年恒大的总亏损额问题。上述公式变成：
市值=（1908-亏损额）*0.2
亏损额我们通过其历史财务报表可以简单预测。
2020年起销售费用319亿，目前因为老百姓担心项目烂尾而不敢买，所以以后主要回款方式将由向老百姓卖楼转变为向其他公司卖整个项目，且公司资金紧张，所以销售费用支出必然大幅缩减，按降低3/4计算，这部分支出就剩约每年80亿，2年160亿。
管理费用之前是每年210亿，因为各层管理人员降薪一半及裁员一半，支出下降3/4，剩约每年50亿，2年100亿。
税务支出：2020年368亿，2021年上半年骤降至74亿，后续如果恒大低价变卖资产毛利降至0或以下，税务支出也可以降至接近0。
财务费用（利息）按照网上披露的数据，目前恒大有息负债5700亿，大都说恒大每年的利息支出约600亿（利率约10.5%），两年偿还80%后还剩1100亿，两年中产生利息约：（5700+1100）/2*10.5=710亿。
为还债低价变卖资产会产生多大亏损？毕竟债务有近2万亿，变卖2万亿资产，哪怕产生10%的亏损就是2000亿，净资产1900亿全部被吃掉还不够。这可能是大家最担心的，但在我看来这部分也是可控的。
首先，虽然恒大体量太大，但只要项目价格足够低，肯定是能够变卖出去的，毕竟整个房地产市场还没有崩盘。
其次，无息负债不会造成实质的亏损。要么可以拖延，这叫无偿占有，还有收益，绝对谈不上亏损；要么可以房抵债，对恒大来讲就等于按照市场价卖出了楼房，还有利润；要么将低价变卖资产的损失转嫁给债主，例如：成本1亿的房子今年上半年能卖1.13亿（毛利率13%），现在8折即0.9亿甩卖资产，买家毛利率约有（1.13-0.9）/0.9-1=25%，房子基本到手就能开始卖，周期也很短，有这样的利润，卖家应该不难找到 。8折得到0.9亿，恒大亏损，但基本不用交税了。0.9亿顶1亿来还债，如果不同意就只能等着，如果我是供应商这一类的债主，以恒大目前的情况，告诉我还9成同时销账，我立马就签协议拿钱走人（甚至更低我也会签）。这样一亿成本还了一亿的债，从财务上就基本打平了，没有任何亏损。
第三，偿还有息负债变卖资产产生亏损是必然的。这部分债务都是欠国有银行和信托的，想赖是赖不掉的，这叫国有资产流失，是不被允许的。房抵债也是不可能的，这种情况下银行可不要房子。因为有高额利息，所以恒大如果想活必须尽快还上，否则每年产生的利息就能把恒大彻底压垮。银行和信托就利用这一点逼迫恒大必须尽快、足额还钱，没有赖账的余地。
那具体恒大因此亏损多少呢？
有息负债5700亿，80%就是4600亿，需要变卖资产获得至少4600亿的资金（目前手头有800亿资金，就当作两年后的流动资金使用）
成本1亿的房子今年上半年能卖1.13亿（毛利率13%），现在8折即0.9亿甩卖资产，买家毛利率约有（1.13-0.9）/0.9-1=25%，这样才能找到买家，这样恒大的毛利率就是-10%。
毛利=4600/0.9X-0.1=-511亿 也就是要亏损511亿。
那两年后恒大的净资产≈1908-160-100-710-511=427亿。
市值=427*0.2=85.4亿人民币，股价（两年后）合0.81港元，近期合理股价约0.7港元（折现法）。也就是说近期恒大股价跌至0.7港元附近的情况下才开始有投资价值（恒大手头应该还有其他资产所以股价可能跌不到0.7），但如果股价大幅低于0.7元，比如出现低于0.3元的价格，则说明破产退市的可能性大大增加，为安全起见反而不能再买。
买高了肯定赔钱，过低了买可能血本无归，即便0.7元买了不破产后期收益也不高，却要冒着公司破产的风险，风险和收益并不成正比，所以不建议买入。
实现这个目标有两个前提：
1必须在2年内将大部分有息债务偿还完毕，慢了亏损就更多了，股价会更低甚至破产，当然快了利息支出还能减少，股价就会更高。得看实际情况。
2这两年内三四线城市的房价必须稳定，涨价可能性不大，主要是不能大幅降价。
一家之言，仅供参考。