番禺又上新了，年末前网红后新盘混战。
这个全新盘话题性十足：
“恒大足球场”旁，南站万博交界，地铁上盖，拿地不到半年，广州首批集中供地项目——越秀星寰TOD。
年末内卷激烈，包括番禺在内仍限价压顶，这个节点勇猛入市，出什么王牌打动老番粉丝的心？
项目样板间即将正式开放，紧跟买买君抢先探路。
01
左南站右万博，拿地半年入市
南站板块，长期商办公寓割据，源于2012年后宅地供应少。随着去年9月起3宗地陆续补货，情况正在改善，其中越秀星寰TOD就是今年4月广州首批集中供地中，新鲜出炉的。
首批集中供地试验品，地价有便宜吗？并不。虽是底价9.7亿成交，但加上配建23亿市重点工程的成本， 折合21819元/平 。跟保利悦公馆（2.4万），奥园恒基学苑壹号（2万）差不多水平线了。目测房价也是3.5-4.5区间。
这个价位，在番禺前有国际创新城，后有钟村万博，星寰打什么牌？
区位：南站万博商圈交界，左手握住未来右手握住现在。 实在点来说，是你赌不赌南站的未来。
万博近两年终于提速，商圈总部规模起来，买的是番禺的现在，造就一个个网红盘的同时，房价飙升到4.5—6万+，驱逐部分价格敏感型买家外溢。
目前来看，在南站商圈起来之前，除了项目自带底商，星寰主要依赖万博、祈福商圈，地铁3站，驱车20分钟。
反观南站只画饼没动静被诟病多年，项目未来的上升潜力，恰恰有很大部分取决于南站商圈的兑现程度。值得欣慰的是，相比过去多年的佛系，南站最近动起来了。城投、新鸿基、越秀陆续拿地、恒大足球场由城投接手、南站万亿人流大枢纽不可替代，番禺班子换届为发展提速。如果承诺已如期实现，将是具有独特性的文旅红利区。
交通：TOD自然最大王牌是地铁，项目就在七号线谢村站300米距离 ，即将要推的3/4号楼是小区离地铁最近的，2站广州南站，3站南村万博，9站珠江新城。此外项目就在汉溪大道上，一路直怼万博。
对于主干道旁噪音担忧，据悉将建设1.3万方绿化草坪，以缓冲消弭影响。
客群：事实上，番禺并不比东部缺客 ，华南板块积攒了十几年的刚改族奶红一波网红盘，他们是曾经的南拓第一批吃螃蟹的人，享受过区域发展的红利，客群还是坚实的，他们不见得不愿意赌，但需要坚实的区域前景，合理的价格差优势，以及比万博核心区真正实现改善的户型产品。
02
赠送面积多，户型实在
说到产品，买买君现场感受确实是一大亮点。
首先是，实现户户朝南，无论面积大小。
即将率先推出的是3、4号楼，越秀专利户型风车型设计，90-133平三四房，每户朝南的同时，房间都朝南向。
△首推3、4号楼
以样板间90平户型为例，南北对流的设计，飘窗位置往东南，可以看到部分足球场、地铁口。大阳台位置西南看园林南区。
△三个卧室朝南
其次，赠送面积高。
户型设计借助了大量飘窗面积，加上阳台赠送面积，销售介绍使用率可以达到93%。
△厨房洗菜台到餐厅收纳柜用飘窗偷面积
粗略计算，90平户型就赠送了11平面积。
样板间所见，整体感受比实际面积要开阔，90平实际开间3.3米，110平3.8米开间。
近期南站板块几个重点一手项目分别是：
22号线陈头岗站的越秀星瀚TOD（车辆段、学校）；
7号线谢村越秀星寰TOD（双板块）；
以及近期出了招标的7号线石壁站城投住宅项目（江景、高端）。
都打地铁牌，定位又各不相同，已开盘的星瀚目前价格在3.6-4万之间。
南站板块之争，你怎么看？
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