暴跌30%！房地产泡沫破裂后，韩国为什么大量租客被逼自杀？
网上有传，长沙一业主做生意失败，无奈要尽快卖房子，竟然因为降价太多遭邻居*攻围**！
【为让您有更好的阅看体验，请点上方 关注 加以关注，即时收到精选文章和精彩照片。】
小伙月入6k，背百万房贷，可怜之人必有可恨之处？
原创/子夜呐喊
前两天，有媒体报道“20岁小伙月入6000背百万房贷”的新闻，在网络上引发了热议。
20岁的小何从中专食品烹饪专业毕业后曾尝试过厨师、网店等各种工作，还跑过外卖，现在在一个工地当文员，月工资六千。去年家里替小何付了首付买了套总价150余万的房子，*款贷**总额107万，月供6000余元，自己还4000，家里帮他还2000。现在小伙晚上又出来摆摊卖土豆泥，刨去成本一晚上能赚200……
从几家媒体对小伙的采访中，我们大概大概知道买房是小伙父母的主张，怕他大手大脚，认为供一套房是在帮小伙攒钱；而小伙则表示“不甘成为一个平凡的人”。
与现在社会上的大多数年轻人相比，小何的情况真的还算不错了：父母能够拿出50余万的首付款，每个月还能替他还2000月供；小何自己中专毕业，能在工地找到一个月薪6000、专业完全不对口的文员工作，上午工作8点到11点半，下午工作2点到4点半，因而还有时间出来摆摊，这“运气”简直爆棚。
小何自己非常乐观，网友们倒不淡定了。
还有网友替小何算了一笔账，小何*款贷**107万，按等额本息每月6020元，*款贷**年限应该为30年，给银行交的利息就超过100万，而且前期主要还的是利息，而不是本金。
这意味着小何在未来30年，收入能够稳步增长，小何自己不能失业，不能生大病，家里没有大的开销，身体一直“倍棒”，能够一直承受每天13小时以上的工作强度，否则就要面临断供违约的风险。到时不仅房子要被银行收走，可能还会倒欠银行的钱……
网友的这种担心并不是多余的，笔者最近就亲眼看到了身边两位朋友的不幸遭遇：
A君在谈婚论嫁的过程中，家里东拼西凑帮他付了首付在2019年房价的最高点供了一套110万的房子，*款贷**80多万，月供五千左右。A君在小饭馆工作，去年9月以前收入还可以，每月大概月入一万左右，还完月供剩下的完全够日常开销，日子也还过得去；但是去年9月封城两个月，收入完全断了，只能倒信用卡还月供；彻底放开之后生意一落千丈，因为很多人不去饭馆吃饭了，每月收入降到了五六千，结婚的事也吹了。
A君想把房子卖掉，跟中介一打听，能挂牌的价格已经跌破90万。他前三年还的主要是银行利息，本金还有将近80万，而且要交易的话需要找金融担保机构提前还清*款贷**，这又得花一笔手续费，银行还要额外收2万元的“违约金”。
这意味着完成交易后，他父母给的首付款绝大部分打了水漂，然后自己还“免费”替银行打了三年工。不过这也远好过房子被银行拿去拍卖，那样的话不仅一分钱拿不回来，自己还得继续倒欠银行的钱。按另一个熟识的中介朋友的说法，全城挂牌的二手房都有20多万套，现在“跑”还能“跑”得掉，晚了就不好说了。
B君在某培训机构工作，月入8000左右，前年房价高位的时候供了一套期房，*款贷**70多万。今年年初B君感染新冠，不幸离世，房子还没建完。
他父母都是农民都是农民，根本没有能力继续还月供，而周边类似的新房价值已经跌到了80万以下，这意味着房子还没拿到手、首付款几乎快跌没了。没交房的情况下，房子也没法处置，而他的父母作为继承人还要被银行执行他的其他遗产用于继续抵月供或者全部扣押等待房子能够交易……
小何会不会遭遇笔者这两位朋友的情况呢？在现在的经济形势下，概率还是比较大的。除非他的父母积蓄比较多，能在他断供的时候顶上；除非他的父母社会关系比较硬，能在他失业的时候帮他找到好工作……
有网友批评小何的“消费观”，还有网友评论说“可怜之人必有可恨之处”。
然而，错的真是小何和他的父母吗？谁才是真正可恨之人？
就拿笔者的朋友A君来说，他并不是不知道未来可能面临的压力，特别是结婚有了小孩之后，这个压力还会继续上升。然而，买房是对象家里的硬性要求，否则就不能结婚；他也不想让自己将来的孩子做留守儿童……
A君的预期就是随着自己在餐饮业的经验积累，将来可以挣到更多的钱，甚至结婚之后媳妇可以跟他一起挣钱还贷；在买房的时候，A君的想法是房价一直都在上涨，现在不买，将来更买不起。
而A君的父母，想法与小何的父母非常一致，那就是供一套房能够攒钱，他们的预期同样是房价会不断上涨，钱留在手里面只会不断贬值，将来更买不起房；而他们都不是奔着炒房的目的去买房的，是真正意义上的刚需。
笔者想问的是，是谁让老百姓产生了这样的预期呢？
前两年商铺非常火爆，笔者认识的一对近郊的农民老两口，在房产中介的忽悠下，把辛辛苦苦攒了多年的二十多万积蓄拿去买了某个县城的一个商铺项目。因为他们都没有退休金，钱留在手里一直贬值，想着将来可以收租金养老。
那个项目通过媒体和现场的公开宣传是当地政府主导的产业搬迁配套项目，前景非常好。然而，商城还没建完就停工了。老两口跟着维权的人跑去一打听，才知道开发商“没钱”了。
开发商卖商铺的时候宣传“优惠大酬宾”，前五年租金抵房价，但实际的购买价格也将近一万元一平米了。当地的土地价格折合到楼面每平米不足千元，商业体的建筑成本每平也就一千元出头，开发商怎么可能就“没钱”了？
笔者后来替老两口查询了一下，这家所谓的“开发商”是卖这个项目前不久才成立的，注册资金才100万，摆明了就是一个*局骗**，钱早就被真正的开发商卷走了，而开发商也知道这个商业体根本不可能开发得起来。
商铺维权群众找到了当地政府，有关部门矢口否认这是什么“政府的产业搬迁配套项目”，然后就推得一干二净。当初，“开发商”明目张胆虚假宣传的时候，有关部门干什么去了？
受骗的老两口也是“可怜之人必有可恨之处”吗？
在以房地产为支柱的*局骗**里面，老百姓只是无辜的受害者，而开发商、中介、卖地的、放贷的，还有那些欺骗老百姓的媒体、专家，却没有一个是脱得了干系的！
房子太多，可把他愁死了！
原创/宁侃侃
有一些人，他们的座右铭是：不要把鸡蛋放在同一个篮子里。
为此，他们买了很多的鸡蛋！
普遍的特点就是，手上的资产不一定值钱，但是一定很分散。
前阵子看到有个网友求助，说自己手握7套房，但是特别苦恼。看完他的资产分布后，我居然瞬间共情了。
图源：妈妈网
他的房子分布范围从天津到广州，物业种类更是五花八门，有住宅，有公寓，住宅里面还分大面积、老破小，电梯楼、步梯楼……
愁死了。
解开这样的资产优化难题，还真的需要巨大的耐心。
给他捋一捋吧：
北方某直辖市2套住宅，中部城市1套住宅、2套公寓，广州2套住宅。
虽然手握7套房，也算是家大业大了，但是细细看来，这位网友的资产配置存在一个很明显的问题：
“不良”资产太多了！！！
既有30多年不值钱的老房子，装修差、面积小，又有根本住不上，只是“留个念想”的房产，还有租金大幅下滑，装修沉没成本百万的资产。
甚至2套公寓还办了按揭，占用了贷票不说，居然希望用来做养老基金。
如果对他名下的房产做一个大致的价值排序，大概是这样的：
广州学位三房>天津住宅>中部城市大面积>天津学区老破小>广州楼梯老破小>两套公寓
几乎可以说，这里头除了前两套，其他的都是需要优化的，尤其是楼梯老破小和学区老破小。
当下一线城市的老破小价格已经下滑非常严重了，再不卖，可能真的就卖不掉了。
处理掉这些资产之后，加上手握200万现金，他可以有很多的机会，在一线城市升级自己的资产。
就算只保留广州、天津两个“篮子”，完全足够他进入核心地段了。比如广州的“金珠琶”等区域。
不过，改善置换，从来都不是一件容易的事。
有句话说得好： 政治学的本质是妥协，经济学的本质是放弃。 置换，说到底就是要先学会放弃，克服人性的弱点。
前段时间在论坛上看到一个帖子。是个深圳的网友，她和老公已经年过40，名下有两套房。
一套是南山的老破小，指导价800万左右，另一套四房在深圳东部，总价400万，是买来养老的。
最近这些年，他俩看着名下的两套房子，越看越不顺眼。
东部的四房太远了，配套又跟不上，他俩还是喜欢住在南山。
可是南山的老房子太破了，面积又小，朝向也不好。
你说置换吧，问题就来了。东部的房子房价几乎没涨，卖掉就是亏钱。
南山的老破小虽然能买到800多万，但是要想换个同地段朝向更好的三房，起码总价要千万以上。
这就要两人倾其所有，可是人到中年，上有老下有小，纠结万分。
像这种情况，换成一个旁观者，肯定会觉得答案很简单啊！两套房子都卖掉，果断买入南山更好的房子呗。
但事实上，人是有 损失厌恶 的，觉得房子一旦卖掉，亏本就“兑现”了。
卖房也需要很强的执行力 ，否则半途而废，太常见了。
在犹豫不决的过程中，很多机会也就悄悄消失了。过几年再一看，可能让你悔到肠子青。
以深圳为例，一直以来，深圳的楼市始终呈现东冷西热的态势，西部的房价更是全方位碾压东部。
在这种情况下，果断放弃东部的房子，将资金投入中西部是最好的选择，时间拖得越久，成本只会越高。
相较于一线城市的纠结而言，三四线城市手持多套房的人，简直就是有苦难言！
如果你以“三四线城市房产如何置换”为关键词进行搜索，可以在网上得到一个教科书般的答案：
向二线城市，最次也是省会城市置换。
道理很多人都明白，但就是做不到。因为，三四线城市的二手房，真的很难卖出去啊！
就拿浙江的嘉善来说，2022年上半年，嘉善的二手房仅仅成交了1650套，同比暴跌70%！
而另一边贝壳放盘的二手房已经超过了1万套，估计能卖3年。
深圳的小老弟惠州，海景房跌成了白菜价，2017年还1.5万/㎡的大亚湾海景房，二手放盘价低至7700元/㎡，直接腰斩。
关键腰斩也没用啊，无人接盘……
这可还是环沪、临深的三线城市，再偏远一点的城市都不用提了。
所以对于三四线城市的置换族而言，最关键的问题是要把手里多余的房子卖掉，现金在手，哪里去不得？
我们有一位学员，成功卖掉了自己18线小县城的房子，就是使出了十八般武艺。
这位大姐先是找了多家中介挂牌，然后总结自己房子的优劣势，发现自己房子最大的优点就是装修很下功夫，3000元/㎡的房子，装修标准竟然也差不多3000元一平。
于是她利用自己摄影的特长给房子拍了很多美照，又配上了文字，后来觉得文字还不够有氛围，就再加了点音乐，放在网上，传播效果拉满。
很快就有很多人预约看房，这时大姐又灵感乍现，玩起了饥饿营销。
她将所有客户都约在周六日集中看房，两拨人错开10分钟，第一批在看的时候，第二批的电话已经打进来了，营造出房子很抢手的氛围。
很快房子就卖出去了，紧接着大姐拿着钱火速上车成都，赶上了去年的火热行情……
看起来轻轻松松的结果，根本就不容易。
在当下中国，楼市大分化正在轰轰烈烈地展开，无数业主在筹谋着资产置换和升级的大事。
对于名下多套房产的业主而言，有几个原则可供参考：
1.向级别更高的城市置换。投资不过山海关，三四线根本没有房地产。
2.选择更有潜力的发展区域。楼市分化的大行情下，城市内部的分化同样严重。
拿深圳来说，20年到21年深圳楼市大涨一年，但是细看各区涨幅，南山、宝安、光明等西部地区房价的涨幅大约是40%，而罗湖、龙岗、坪山等东部地区涨幅只有大约20%。
3.选择稀缺的产品。
置换改善不同于刚需买房，不要抱有凑合妥协的念头，最好能够一步到位。
尽可能优先选择中高端社区，配套完善，朝向户型较好的大户型产品。自住也舒服，未来真想出手也比较容易。
另外， 房子在精不在多 ，三四线城市十套房子，可能抵不上一线城市一套优质的住宅。
所以一定要有所取舍，要学会放弃。最先要卖掉的，一定是老家那些没有人住的房子。
一套都别留，不要想着拿来作纪念，换去大城市，等未来你光荣退休想要回老家养老，大城市房产增值的部分，可以买下你老家一栋楼……
当你手上的资产上涨得快，留给你的可能性，只会越来越多。
资产升级，路才会越走越宽。
新一*大轮**分化轰轰烈烈，趋势已经无法阻挡。
未来有价值的城市，不超过10%。
暴跌30%！房地产泡沫破裂后，为什么大量租客被逼自杀？
原创/牲产队长
韩国房地产泡沫破裂了。
首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%。
这直接穿透了韩国的房地产市场。
当房价下跌后，首尔房子的成交量更是暴跌70%。跟着房价、成交量一起暴跌的还有韩国的公寓入住率，也跌到了70%以下，银行断供数达到数百万级别。
大量的韩国房东因还不起钱，紧急出逃，租客被逼自杀。 这时就有人问了，为什么房价暴跌，自杀的不是房东，而是租客？
这就得说一下韩国独特的“全租房”制度。这是逼死租客的直接元凶。所谓“全租房”制度，就是租客一次性支付房价的70%或者80%作为押金，然后房东就把房子免费租给你住。假设首尔有一套房，价值300万，你一次性给房东支付210万，租期2年，你就可以免费入住这套房子了。2年后，租赁到期，房东就把这210万还给你。
乍一看，这是不是一个很好的制度？ 只要交押金，就能免费住房了，可以大幅降低年轻人的住房成本。 可是，年轻人没有这么多的积蓄，交不起高额的押金怎么办？不用担心，韩国的银行提供“全租房”*款贷**，利息超级低，只要租金的25%。
如果你正常租这套房，月租是6000块，就太高了。但是，你去银行*款贷**210万作为押金，交给房东，你就不用付租金了。这时，你只需要支付银行利息1500/月，你每个月租房就能节约4500块钱。
那么，房东把房子免费租给你了，他怎么赚钱呢？方法有一个，很简单，很粗暴。他拿着你支付的押金去炒房，买更多的房子去出租。可是，手里持有更多的房子去出租，是赚不到钱的，因为房租是免费的，房东的利润从哪里来呢？
答案就是： 房价。
只要房价持续上涨，房东就是赚的，涨得越多，房东赚得就越多，房价上涨带来的收益率远远超过租金收益。 这就形成了一个房东疯狂炒房的利润循环。 年轻人租房不要钱，只要付很少的*款贷**利息，房东把房子出租，就能获得零成本的资金，拿着这笔资金，再去买新的房子。只要房价上涨，房东把房子一转手，就能躺赢。
一开始，房东都觉得房价会涨，互相倒手买卖。一个房东出，就会有另一个房东接盘，因为大家都有一个信念： 房价一定会涨。
在这种疯狂的炒作中，普通韩国人住上了低成本的高品质公寓，房东手里的房子也增值了，银行的*款贷**也发出去了，赚到了利息，每个人都有美好的前途。其中有10多个韩国的超级房东，通过出租收取巨额押金，再投入买房，持有房子数量超过3000套！这才是真正的超级包租公。
这房子倒来倒去，价格就一路飙升。 首尔著名的富人区江南区的房价炒到了15万/平，均价突破10万/平，中国的北上广深在首尔面前，都得叫它一声哥。
可是，在这里面，有一个巨大的BUG。 韩国年轻人买不起房，租房住，而房东手里又持有大量的房子，谁来接盘呢？当韩国房价开始下跌时，第一波冲击的就是手里持有大量房子的房东了。这些房东的购房款来自于租客的押金，当房子卖不出去时，房东的现金流危机就爆雷了。
一边是租客租赁到期，房东需要退还押金。可这押金已经投入买房了，房子卖不出去，就没法套现，押金就退不了，那怎么办呢？ 作为手握大量房产的韩国房东，第一想法不是还钱，而是跑路。 只要人跑了，不就不用退押金了吗？手里的房子越多，要退的押金就越多，可这房子不值钱了，把押金退了，那房东不就血本无归了吗？
于是，房东开始大规模跑路。房东跑了，租客押金就没了。可这押金有些是租客积累十多年攒下来的，有些是从银行*款贷**出来的。攒下来的自不必说，十多年的辛苦钱，就一波被骗没了。那些从银行*款贷**出来的更惨，*款贷**期限一般也就3个月到36个月。*款贷**期限一到，银行就要追回*款贷**，租客的“押金贷”就违约了。
这房东有钱，有门路，在国外还有资产，可能家人孩子早就移民出去了，想跑就跑了。可这租客大多数都是普遍人，父母老婆孩子都在韩国，自己也没有什么社会资源，想跑都跑不掉。这时， 租客就成了终极背锅侠，下半辈子一下子就搭进去了。
年纪轻轻的就背上了好几百万的*款贷**，还是租金贷，连房子产权都不是自己的，每天都要为跑路的房东还债。有些韩国年轻人就想不开了，吞药自杀。
为什么韩国政府不提前抑制房地产泡沫呢？其实，文在寅政府努力过。 文在寅在任时，曾出台18次房地产调控政策，包括鼓励房子销售，半年内出售免征部分所得税；超过900万的房产交易禁止银行提供*款贷**等。但是，在文在寅的调控下，韩国房价指数狂飙猛进，晋升到全球第一。
文在寅在离职前就说过： “最大的遗憾是，没能控制住房价。”
韩国人就像炒*币特比**一样，疯狂炒房。 对韩国人而言，实体行业基本都被财阀控制了，人生跃迁空间极度狭窄。许多韩国年轻人都希望通过炒房，炒币，绕过财阀对国民经济的垄断，实现人生翻盘。正所谓，豪赌一把，赢了会所嫩模，输了下海跳楼。
尹锡悦上台后，对韩国房地产采取放任自流的态度，这进一步加剧了韩国房地产泡沫的滚雪球。
而美国正是韩国房地产泡沫破裂的幕后推手。韩国是一个没有金融自主权的国家，韩元汇率*绑捆**美元，美元涨，韩元就得跟着涨，美元跌，韩元就得跟着跌。
在美元大放水的时候，韩元也跟着大放水，大量的热钱以极低的利率进入了韩国房地产市场。 可当美元加息时，韩元也不得不跟着加息。当银行利息超过租金时，年轻人就不搞“全租房”了，老老实实每个月交租金，不交高额的押金来置换免费入住了。这就让那些炒房的韩国房东资金链断裂了，失去了廉价的融资渠道。
可那些交了高额租金的租客，就成了数量庞大的牺牲者。
这就是一个加强版的“蛋壳公寓”爆雷案。
当初，中国蛋壳公寓爆雷，就是收取了大量的押金，去签约一手房源，再把房子租出去，收取更多的押金，继续签约一手房源。为了提高利率，蛋壳联合P2P金融公司，帮租客预付押金，收取高利贷。
可当房子租不出去，押金收不上来时，蛋壳公寓就爆雷了。
可中国租客比较幸运的是，只是损失了几千块或者万把块的押金，而P2P的高利贷也不受中国政府保护，总体损失较小。
韩国租客背负的是数百万的押金*款贷**，基本就是押上了人生。
泡沫被戳破，房地产硬着陆，不管在哪个国家，最终倒霉的都是绝大部分的普通人。
哪怕是跑路，普通人也跑不过有钱人。
