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刚刚，河南省郑新科创有限公司摘得龙子湖6号地，容积率3.0，限高80米高层，占地约50.739亩，成交楼面价8514.08元/平。
河南东龙控股集团有限公司摘得北龙湖北岸5号地，容积率2.5，限高60米17层小高层，占地约91.44亩，成交楼面价14133.24元/平。
两地块均以起始价成交。
未来，龙子湖6号地将有货值约24亿的中级改善产品，有望于2023年4、5月面市；
北龙湖北岸将有货值约50亿的大改善产品，有望于2023年4、5月面市。
2023年两地面市后，分别会以什么价格销售？会做什么面积段的产品？
北龙湖北岸5号地和龙子湖6号地，谁又会成为2023年郑州房市年度神盘？
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：慕容晏 美编：小樱 校对：大豆
01
北龙湖北岸小高层，已杀成红海市场
要预判北龙湖5号地的产品和价格，中海云鼎湖居、华润瑞府两项目便是最佳参考。
2019年12月6日，中海云鼎湖居以楼面价14743元/平摘地。
2020年9月-12月，该项目共销售300多套，货值约13亿，开头的四个月，中海云鼎湖居势头并不猛，中海当时还为此极为苦恼。
不料，2021年，中海云鼎湖居售出1060套，货值47亿，一举摘得2021年郑州年度销冠。
目前中海云鼎湖居共计销售1317套，共售出60亿，其中车库5亿，已清盘。
中海云鼎湖居精装销售均价2.9万-3.2万/平，去化周期约18个月，是个开头难、中间甜的年度神盘。
2021年11月19日，华润瑞府摘中海云鼎湖居东15号地，85亩，华润瑞府楼面价14060.6元/平，装配式补贴282元/平，最后折合楼面价13779元/平。
华润楼面价比中海楼面价低964元/平。
华润瑞府共计934套，2022年6月30日开盘至今，共销售约350套，总货值16亿，剩余约580套。
“630”华润瑞府开盘去化9.8亿，弱市之下，开盘比中海勇猛很多，但随着市场持续不景气，华润平销时则没了中海2021年的好运气。
华润瑞府售价2.8-3.2万/平，去化周期预计约16个月左右。
华润瑞府与中海云鼎湖居价格差不多，但是华润是在中海云鼎湖居的基础上做了外立面和装标升级，而且户均面积更大（华润以145平起步，中海云鼎湖居127平起步），同时，华润瑞府地块仅小了23.66亩，比中海云鼎湖居房源少了377套。
所以2022年郑州市场下行的行情下，华润瑞府的去化周期仅比中海云鼎湖居慢了2个月左右。
北龙湖91.44亩的5号地入市后，北龙湖北岸小高层货值又将增加50亿左右。
加上华润瑞府剩余的约17亿货值（目前剩余货值约27亿左右，年底前再去化10亿左右），2023年北龙湖北岸小高层货值将近67亿左右。
按目前市场状态，不会再出现2021年中海云鼎湖居一年售出47亿的情况，也不会有华润2022年630开盘勇猛，估计2023年北岸小高层去化30亿左右，67亿总货值在无新增供地的情况下，也够2年去化。
北龙湖北岸将是激烈竞争的红海市场。
东龙对此不可掉以片刻轻心。
02
东龙怎么做北龙湖北岸5号地？
东龙作为郑东新区平台公司，单独开发住宅经验并不多，但是东龙是一个非常有实力的公司，是金融岛的核心股东，届时极有可能再度联合品牌房企一起合作共赢。
北龙湖金融岛效果图
该地块产品设计预判如下：
1、户型面积段：160-170平，180-190平，200-210平三个户型。
原因如下：
A、127平、145平产品的客户已被中海和华润收割完了。
B、到北龙湖改善的客户，起步要求已是170平左右三房或四房。
2、小区外立面铝板起步。
因为当下颜值既是生产力，在北岸已是红海的市场中，不是铝板外立面，就等于给华润瑞府抬轿。
3、装标起步与华润瑞府同等级。
4、售价：因为该地块楼面价已是13851元/平（减去装配式奖励），跟华润瑞府齐平，所以未来售价也会在2.8-3.2万/平之间。
03
郑新科创的龙子湖6号地咋做？
郑新科创在东区做得不错，兰溪上苑、北龙湖南岸的如意坊、农业巷商业项目均是其作品，其中6万平的如意坊商业计划2023年下半年或者年底开业；
在北龙湖北岸的中原科技城人工智能科技园以及“四梁八柱”项目也都是郑新科创在做。
“四梁八柱”项目效果图
“四梁八柱”项目，分为4个地块，从南往北分别是：中原科技城智慧产业创新园、中原科技城科技创新园、中原科技城人才创业园、中原科技城小微企业园。
龙湖北岸另一个项目中原科技城人工智能科技园，预计今年10月份入市，产品为公寓、办公，一半自持，一半会进行市场销售。
中原科技城人工智能科技园效果图
郑新科创是国企背景，有钱、有品质、有追求，绝不会烂尾，做龙子湖50.739亩地，能力更是杠杠滴。
该地块产品及销售预判如下：
1、户型面积段：做140平、160平、180平三个面积段足够。
2、产品定位：郑州中级改善。
3、精装成品房，装标约2500元/平即可。
4、售价：因为楼面价仅8514.08元/平，所以做2.4-2.6万/平精装没一点问题。
5、外立面：做成铝板、高端现代大气。
6、货值约24亿，去化周期4个月。
该地是龙子湖10年来少有好地，未来10年亦不会再出现好地，周围有幼儿园、中小学、贾鲁河等资源，周边的永威五月花城、正商书香华府10年小区二手房，单价已高达2.3-2.6万/平。
该地块容积率3.0，大约会推出约700套房子，如果按2.4万/平左右精装房推盘，最多4个月卖完。
因为龙子湖周边地缘客户已存在400套需求，2.4-2.6万/平的单价基本会通吃郑州中级改善市场，必然会成为郑州房市2023年神盘。
2021年郑州神盘是中海云鼎湖居，年售47亿；2022年是华润幸福里，年售60亿。
2023年将会是郑新科创龙子湖项目，凭借去化速度成为年度神盘无疑。
北龙湖5号地和龙子湖6号地面世后，2023年神盘已诞生，更为郑州房地产市场未来标注了新坐标。
对于郑州购房者来说，郑州未来是极其美好的。
2.4-2.6万/平左右的精装中级改善，终于落户郑东新区龙子湖了。
攒攒钱，抓紧出手二手房。
郑新科创龙子湖项目；
东龙北龙湖北岸项目；
华润幸福里北院；
保利北岸3号地新锐高端项目；
……
都让你有1000个理由去期待美好。