恒大赚的钱都去哪里了，很多人很疑惑？ 在过去的20年里，最挣钱的行业里面，房地产绝对可以其中算一个。但既然房地产这么挣钱， 恒大这些年赚的钱都去哪里了？ 让我们来一一分析。

许家印老板与恒大集团合照

恒大怎么发展起来的？

恒大1996年创建于广东省广州市，从华南的一个小地产商起步， 在2000多家房企中脱颖而出，一举成为全国Top3的房地产开发商 。成功的主要因素，靠的就是逆势加杠杆，并且赶上了两次政策利好，本质上就是一个投机者。

第一次政策利好，是在2011年左右，我们迎来了2012年的加息周期。

第二次政策利好，是在2015年，我们不仅大手笔降息降准5次，而且还开始全国范围内推行“房地产去库存”。

2015年历次降准降息一览

以上的这两次地产政策红利，恒大是押对了节奏的。但恒大与一般企业不同，如果说一般房地产企业是加的小杠杠，你可以理解为恒大是加的大杠杆，有了杠杆的加持和政策的利好，所以能在短时间内迅速做大。

2012~2018年，恒大营收和利润成长迅猛

恒大都投资了哪些大项目？

跟所有的大企业一样，有钱了就想多元化。恒大集团先后投资了地产、金融、健康、旅游及体育等多个行业，每个行业的投资规模都是百亿或者千亿来计算的。今天要说的是，恒大除了在地产上步子迈大了，比如说著名的海花岛，在其它领域是也疯狂投资，以下是投资比较失败的几个项目：

恒大冰泉、恒大粮油，基本失败告终。恒大冰泉从最早的开始卖10元到现在有部分小店开始卖2元。侧面说明了，恒大冰泉是个非常失败的项目。

恒大的足球是“金元足球 ”的开始，恒大足球以前经常挂在嘴边，踢进一个球奖励多少钱，打赢一个比赛奖励多少钱。客观点说，足球成绩还是不错，但是作为一个企业来说，俱乐部如果没有良性造血能力，就不能持续。

恒大汽车造势了很久，连个样板车都没看到，就更不要提任何量产消息。但是投入的钱绝对是海量级的，有专业人士评估至少都是几十亿以上。这也说明了一个道理，凡是跟老贾扯上关系的项目，大概率都不会有太好的结果。

恒大涉及的行业

恒大错在哪里？

恒大除了高昂的融资成本，盲目的多元化以外，另外一个问题就是错估了形势。就像所有的投机者都会有“无法回头”的那一天。其实大家也看到了，最近发生的事情也已经证明， 恒大这次错了，错的很明显了！那它错在哪里呢？

第一、是 错判了房地产走势 ，以为会银根放松。

恒大决策团队万万没想到，这次房地产政策从2016年以来，就不断收紧。哪怕是2020年遭遇疫情，内外经济压力非常大的情况下，我们也没有降低基准利率，也没有用房地产来刺激经济的短期发展。

第二，就是 错判了人口结构趋势调整 ，以为人口红利一直会持续。

2020年人口出生1200万，预计2年内负增长概率很大。也就是说房地产，特别是非热点城市，这次已经没人新生人口来接盘了。同时人口普查数据暴露的各种人口问题，也进一步让我们坚定了决心。

恒大的债权人风险排名？

根据目前公开的数据和资料， 恒大这次很难渡过难关，很大的可能就是资产重组或者破产清算。

2020年，恒大负债率在各大房企中排第一

恒大高达1.97万亿的负债如何处理，这才是最大的风险，以及我们要考虑的问题。按照法律，清偿债务是有先后顺序的。无论恒大以后走的是资产重组还是破产清算，债权人的风险由高到低的排名如下:

1、高价购买恒大股票的股民。股东权益排债权之后，去年股价还有20港元，现在只剩2.2港元，目前来看，还有进一步下跌空间。所以如果是高价入股恒大的股民大概率是爆亏，或者血本无归。

2、跟随许老板玩新能源车的投资人，多元化没搞起来，血亏。新的造车新势力已经将这个新能源汽车市场杀成一片红海，很少人愿意再接一个不确定性很大的盘子。

3、与恒大集团有业务往来的银行、资管、基金、以及自家信恒大理财的投资者，这是普通债权，都得捏把汗。因为普通债权在法律上也是相对靠后的，就看恒大目前剩余的资产能否将前面的债权大坑填完。

4、恒大担保债务的投资人。担保债权高于普通债权，可以优先受偿，安全垫略微高一些。不过也不好说，就看到底有多少剩余资产了。

5、买了恒大期房未网签的购房者，钱已经付了，房子能不能拿到，要打个问号。但这块是ZF力保的，有可能会让恒大优先处理。毕竟恒大还有土地和房子还是摆在那里，所以广大购房者也不用太担心。

6、恒大的业务合作方，如供应商、建筑公司。同5，只要不烂尾，就有希望拿回钱。而且恒大早期也拍了很多优质资产，这一块如果进行债务处理的话，如果地段好的话，也能卖个好价钱。

7、恒大集团就职的普通职工。毕竟工资、补偿金的债权优先级最高，最先拿回来。这个应该是风险最低的，目前恒大资产部分应该还是能顶得住这部分开销的，不过会有一个处理的时间问题。

恒大给了我们哪些教训？

以往我们认为房地产老板，或者是从事房地产的人，我们都会认为这肯定非常挣钱，而且老板也都非常善于经营，或者聪明过人。但事实上，特别是最近几年，让我们看到，其实房地产与我们认识的不一样。

曾经我们以为的地产老板：“智库林立，商业精英，雄才大略，深谋远虑，大格局。”

现在实际的地产老板： “各种胆大，赢了，荣华富贵；输了，要么破产清算，要么下周回国。”

因为房地产二十年长牛，一直涨。这给这些房地产商一种错觉，让这些人一直赢，而且每把都能赢。也让我们产生了认知偏差，让你以为这帮人有什么特殊能力而已，聪慧过人。其实本质他们就是群投机者， 他们只要输了一次，就有可能彻底失败，而且没有回头的余地。

实际的地产商有一部分就是一群投机者。回过头来看，其实我们发现这部分人他们除了开发房地产，剩下的恒大冰泉，恒大汽车几乎干啥啥不行。这是为什么呢？因为这帮人企业基因本质是投机者，根本不会像华为、格力公司那样安心来搞技术，做实业的。因为除了投机他们啥也不会，既没有那个力，也没有那个心。

所以恒大留给我们的教训就是：挣你能力范围内的钱，任何时候我们都不能做一个投机者，更不能“孤注一掷玩*哈梭**”，否则就会“无法回头”。

我们希望这样的恒大是最后一个，你认为呢？