2022年底，很多粉丝在直播间说：
2022年底是楼市未来3—5年大底，可以抄底。
持这种观点的人，在直播间不少，但对于大众而言，就是一小部分，甚至是疯言疯语。
整个12月，老百姓都在忙着抗阳、杨过、杨康。
在生命面前，房子都是身外之物。
我们小区的业主群，12月还成立了抗疫群，专门分享抗疫知识与转阴办法。群成员人数瞬间逼近500人。
直播间里一位铁粉问：
为何好久没播了？
黄佬邪回答：
最近一个月经历了常人不能经历的痛。
铁粉回复：
我也是。
和一个朋友聊起来最近的经历与感悟，总结了一句话：
成年人的苦痛，说出来就是垃圾，因为没有人感同身受。
每个人经历的痛不同，造成的认知与人生转向也不同。这个年，无论经济大环境、个人收入、未来预期，都笼罩在一片灰蒙蒙的情绪中。
现在的楼市，是上层极力扶持，民众极度悲端的状态，2023年会如何走？我们先不做判断，说一些现实，与思考总结。文章有点长，希望你们能耐心看完。
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2023开年，一线大开取消了2022年底优惠，有的是直接取消了1—2个点优惠，有的则是取消了赠送的1—2年物业费等形式，1月买房比12月买房，少了优惠。此外，2023春节提前，大众忙着抗疫，没心思看房，1月的成交数据会很惨淡。
1月大开房价微升，但没有成交量，对价格影响，与对未来走势，都无从判断。
悲观者可以认为没有成交量，会造成价格下跌，短期内看是，但中长期看未必，尤其是当前上层全力扶持房地产的形势下。
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12月，上层时隔20年重提房地产是支柱产业，还详解了房地产及相关行业占GDP比重达14%以上。这一点需要引起重视，这是接下来房地产市场重新起势的重要起点。
一个行业占GDP比重超过5%就可以称为支柱产业，房地产及相关行业，如果算上家电、建材等上下游产业，占GDP比重其实超过14%。
房地产在国民经济所占比重的地位，还无法被代替，想要恢复经济，房地产必须复苏。
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最新的消息是地方城投债务展期，遵义一家城投与银行达成协议，160多亿*款贷**未来十年还利息，十年后再分期还本金。这一看似不合理的协议，却是当下地方债务的最优解。地方债务经过多年积累，已达到一个高峰：
要么破解，要么破产。
地方债务看似与民众无关，但地方发展经济，城市建设，配套，每一条都与大众悉悉相关。如果地方破产，那城市发展将遭受巨大打击，还是需要市民抗起后果。
过去地方可以靠卖地，房价上涨，把游戏继续下去，而现在地价、房价普跌，游戏无法进行，想来想去，还是要回到地价、房价温和上涨的轨迹中来。其实：
地方没有太多选择。
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房价下跌过多，直接影响金融系统安全，这是上层与民众都无法承受之痛。网上继续看空的情绪，可以一时爽，但无益于每个人的财产安全与未来。
社会有很多真相，很残酷。
你可以选择忽略发泄，而最好的办法是直面现实，调整自我，寻找解决办法。
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房地产市场一定会救活，也一定会好起来。
这不仅是上层的最新规划策略，也是涉及到大众的民生。12月之前，上层完成了供给端纾困，2023年开始着手解决需求端。
刚刚出台的新规：房价同比环比连续3个月下跌的城市，可以突破首套房贷利率下限，即在五年期LPR利率4.3%下浮20个基点4.1%基础上，可以再下探，有可能下调到4%以下。
4.1%房贷，已是历史最低点，4%以下，则是更低。
很不幸，在国家统计局公布的70城房价名单中，沈阳符合这个条件。
需要提醒的是，只有在当前全力扶持房地产的阶段，才会有如此优惠政策，随着市场恢复活力，优惠会逐步取消。
很多人说：
差的不是利息，是首付。
那要看看2022年疯狂增长，正在躺着的80万亿定存与37万亿活期，有没有你。如果你不在其中，需要反思的是自己了。
话不好听，可以骂我，但这就是现实。
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需求端发力点，恢复经济活动，是前提。
12月放开后，资本市场进一步看好房地产市场，房企股票惊天大逆转，这是一个重要原因。
资本市场对行业的判断，一般会比老百姓实际感受与行动提前数月。
现在的状况是：
上层极力扶持房地产，资本市场开始由唱衰转为谨慎看多，而老百姓还是普遍看衰，市场情绪仍未扭转。
这也不怪老百姓。
疫情影响了各行各业，大家的收入不稳定性，对未来的不安全感达到一定数值，想恢复不那么容易。
2022身边的人聊的最多的话题之一，就是裁员、失业。
没有稳定的收入，谈何未来与预期。
2023年，恢复经济活力与老百姓的收入稳定性，是上层施政的发力点，且看如何进展。
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我们经常说，未来市场两极分化：
城市两极分化，一个城市的优良资产与非优良资产也会两极分化。
具体到沈阳，就是好地段+大品牌+好产品好服务的房产，才具有升值潜力。
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写公众号时有个体会还不深，毕竟愿意读文字的人，都是想真心了解市场，具备一定学习意愿的群体，做抖音则发现：
沈阳大众对比房地产市场的基础知识掌握的并不多。
如何筛选地段，辨别品牌，其实大部分人是不懂的。
大众很容易被带到极度追捧与极致看衰的两种极端情绪中。而接下来：
房地产知识架构与体系，会成为购买房产的重要支撑点。
平时依然不了解不学习房地产知识的群体，接下来还是会踩坑。
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一分钱一分货。
这个道理谁都懂，但具体做起来，就不是那么回事。
比如黄佬邪自己，2022开始学习网购抢秒杀的水果、食物、用品，买到手后，发现品质一般。
真正的好货，不会便宜。
黄佬邪在买房子方面，能做到辨别好货，愿意为好货买单，但在日用品消费领域，还是躲不过图便宜心理。
这恰是大众最容易犯的错误：
用日用品消费思维，买房。
以为越便宜的，未来上涨空间越大。
而历史与事实恰恰相反：
房子是越贵的涨得越多，越便宜的越不涨。
更不要说，那些因为图便宜，不了解品牌之间差别，踩进暴雷房企大坑中的购房者。
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上等人，人帮人；中等人，人挤人；下等人，人踩人。
你购买房产的圈层，某种程度上决定了你的生活品质，与未来升值空间。看看邻居们是相互帮助，还是相互拆台，大概就能清楚你选择的圈层。
网上看到一个总结，深表赞同：
高端房产看圈层，中端房产看空间，刚需房产看功能。
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决定房价走势的：
长期看人口，还有人口的购买力。
沈阳作为东北三省核心城市，一方面陷入东北人口总体流失的困局，一方面又成为人口增长最多的东北城市。对沈阳的判断：
过于悲观与过于乐观，都不正确。
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2022沈阳只完成2次集中供地，共出让14块土地，土地供应急剧萎缩，大部分行政区去年只供应了一块土地。而且：
沈阳市中心的老市委、热闹路、药科大学等热门地块，均延迟上市。
供求关系，已严重失衡。
整个2022，想看沈阳的新盘，尤其是大开新盘，寥寥无几，没有几个可选。
95%沈阳人买房，不会考察供求数据，只看地段、价格。
房地产市场即使再特殊，市场的基本特征，即供求关系也会影响价格走势。
现在是成交量跌，价格不稳定，而多数人不知道的是：
2022沈阳新房供应量比价格与成交量跌的更多。
因2022土地供应太少，2023上半年大开依然不会拿地，整个2023供应量依然会保持低位。
目前，大开对沈阳2023走势预判依然不乐观，谨慎乐观者也要看到下半年。尤其是集团高层会把有限的资金投入南方有更好回报的城市，在沈阳上半年拿地的可能性基本为零。
2023沈阳楼市，一方面是情绪继续悲观，另一方面是供应量继续急剧萎缩。
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每次北京、上海学区房政策一变化，沈阳各种自媒体上说“学区房凉凉”的大标题煞是引人，流量极高。
2022年已经与多位教育领域的专家确认过：
沈阳学区房制度，3—5年内不会变化。
所以，我们看到市场如此惨淡的情况下，长白岛二手房在12月以来，表现非常抢眼。有中介反映，一周成交50—70套之间。甚至有业主开始逆势涨价。
如果你相信那些说沈阳学区房凉凉的观点，那我也劝不动你。
沈阳的城市发展进程，与北京、上海等一线城市天壤之别，悲观时总说我们距离人家有数十年差距，一谈到学区房，却自动默认会向一线城市看齐，这是什么逻辑？
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沈阳的房价收入比在全国排名，就像沈阳的房价一样，依然在省会城市倒数。
什么意思呢？就是在沈阳工作生活，购房难度比南方热点二线城市，小得多。
沈阳各种房子，1万以下就能买到大开，有学区，甚至加地铁配套的品质房，这种机会，放眼全国省会城市，机会都不多。
而且，沈阳的营商环境，近几年有明显变化。
你可以埋怨沈阳这不好那不好，但在行动上建议：
要么南下，要么努力在沈阳奋斗。
这不是气话，有全国眼光，还有能力在全国范围购房的，黄佬邪都劝南下选热点城市购房，好城市的房产，上升空间明显会高于沈阳。
离不开沈阳的，那就在沈阳好好学习如何选房，努力奋斗挣钱。
外地人来沈阳打拼，事业成功，能挣到钱的故事很多，只是我们沈阳自己不会宣传。
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2023通胀会更明显，保证现金流的前提下，合理利用杠杆，可以跑赢平均水平。
难的是保证现金流，与合理运用杠杆的观念。
东北人受国有体制观念影响，中老年人习惯了被动接受，而不是主动去拼去要。这一思想对下一代还是有影响的。
年轻人的理财观念如何与时代接轨，其实要看家庭成长环境与自我认知。
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2023开始，所有理财产品都不保本，再加上2022年底前原来低风险的理财产品已经出现亏损，老百姓的投资、理财渠道进一步减少。
能让老百姓对抗通胀的渠道并不多。
理财、股票、保险、房产，这是东北人普遍能接触到的理财方式，牛人可能会炒具有更高险的外汇等，但与老百姓无关。
股票我已经赔得稀里哗啦，即使牛市时也赔钱。自知没有股票专业知识，没有那个命，基本退出，就是个小打小闹。如果你有信心在股票上挣钱，不拦着。但有个朋友竟然说：
你觉得我卖一套房去炒股，如何？
我说，你还是算了吧。
中国人是农耕文化，自古讲究有地有房才有根，活着的时候有房，人走了也要有个地方放骨灰。
几千年的文化，已经刻入基因，改不了。
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很多人都在喊：
房子的金融属没了，房价就涨不了。
只要银行找你*款贷**时，房子依然是第一抵押物，那房子的金融属性就不会消失。
钱多了，银行借不出来，急得银行开始各种电话推销，我一天得接到两个以上，说是可以给你经营贷、消费贷、信用贷，只要你稍微问一下怎么贷，马上问你：
有没有自己名下的房产！
除了房产，银行还是不认其它抵押物。
这不是我国独有，国外也是如此，房产是*款贷**重要抵押物。
做生意的人，对此都有体会，但打工族则无感。
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现在是卖旧换新，换仓好时机。
因为大量的新房，和次新房二手房，价格极其美丽。
问题是怎么卖旧？
这就是考验你卖的这个旧，在入手时，有没有专业知识选择，有没有考虑到它的流通性，为何有人接手你这个旧？
你有没有在买的时候，考虑一个问题：
未来别人为何会接手我这个房子？
只要是有交通、教育、商业、医疗配套之一的品牌开发商房产，价格合适，就能卖得出去。
正如前文所述，长白岛的旧，价格合适就很容易出。
舍得，舍得。
此时，要敢于在旧上舍，才能在新上得。
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经历过全家皆杨过的阶段，很多家庭对未来的居住需求，会发生改变。
一楼带院子的房子，开始装修的会增多。
两室想换三室，三室想换四室的，也会增加。
小区封闭时，需要更大的活动空间；家人隔离时，起码要有个单独的房间。
你现在的极致，就是未来别人的刚需！
20
很多大降价、特价的房子，只存在抖音视频里。
降价信息最吸引流量，也能带动成交，但以少数成交换来了大众对房价大跌的普遍印象，造成观望。
现在网上曲解真相的成本很低，为了流量可以不择手段。要想认清楼市真相，还需要自己多跑市场。
看多与看衰，其实是对市场的自我认知。
平衡，专业，靠近真相，投资才能更准确。
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买房可以借鉴别人的意见，但要自己做主。
别信没有买卖过三套房以上的亲戚朋友，这就像你考试时，很可能抄了一个成绩不如你的同学。
22
买对房，不仅要靠专业，还要靠勤奋。
我认识的很多朋友，粉丝，在决定买一套房前，会开车在周边考察城市界面、配套，交通，还有人拿着无人飞到封顶的楼体前，找到自己购买的房源，看采光。
你对所购房产的细节了解得起多，给你的回报才能越多。
23
成年人都要对自己的决策买单。
买对了，是对得起自己和家庭；买错了，自己就要吸取教训，承担后果，想办法改进。
想要跑赢市场，跑赢对手，总要付出点精力。