无数研究证明，未来的楼市结构，必然走向城市群集聚的方向，从环京、环沪、环深近几年以来的强劲走势可以看出，无论房企还是购房者，都倾向于去资源稀缺、人口稠密、经济产业联系紧密的地区扎堆，房价呈现自下而上的“金字塔式”结构，也是市场规律运行的必然结果。
现在的问题是，如何在京津冀、长三角、粤港澳三大核心城市群中，寻找最终的价值高地？如果几大城市群进行模式上的比拼，哪里又能笑到最后？我们不妨来看看专家的答案。
近日，深圳大学校长李清泉指出，长三角与粤港澳的合作模式不同，大湾区是以香港、澳门、广州、深圳共同协作的“四核驱动”，而长三角的“一元化”可能带来弊端。
李清泉认为，长三角恰恰是因为确立了上海这个单核心，未来发展过程中，很多资源会向龙头聚集，对一体化未必是好事。
看来，专家的倾向于城市群发展以多核为主，如果只是简单的做大一个城市，会产生所谓的“龙头虹吸效应”，不免对其他城市造成资源上的分流。
照这样的理论来看，是不是说明沪苏宁杭的房价被高估了？毕竟，长三角楼市的估值，近几年在全国首屈一指。
答案是否定的，第一，有心人可以发现，京沪两个超一线大都市，最近两年都在做“减法”，数据显示，2018年末，北京全市常住人口2154.2万人，比上一年减少16.5万；上海常住人口为2415.27万人，比上年减少3万以上，这是继2017年的人口净流出之后，京沪连续第二年流动人口减少。
显然，这是两大城市刻意控制的结果，上海此举也是为了平衡区域内各个城市的发展，而我们也可以注意到，杭州净流入27.83万人，宁波净流入15.81万人，南京流入10万人，苏州净流入3万8人，也就是说，这几个城市的房价都有坚实的基础支撑。
第二，争论粤港澳的多核与长三角的单核，其实都楼市的影响并不大，众所周知，沪苏宁杭四个城市的均价，起涨时间远远比其他地区要早，在2015之前，大部分二线省会或城市群还未得到购房者青睐时，这四个城市的房价就已经在走强了，上涨时间早、范围广，恰恰是该区域房价坚挺的表现。
当然，我们不能说这四城楼市一点问题都没有，比如南京老城区、苏州园区的高价学区房，比如杭州远郊的大量楼盘，以及前几年棚改积攒下来的大量库存，包括上海部分空置的写字楼市场、商铺，已经所谓的“豪宅”市场，都面临不同程度的风险，这也需要我们用更辩证的眼光去看待长三角地区的楼市。