截止2016年，建业已经在河南走过了24个年头，老胡也给河南人盖了23年房子。提起建业，我们能够想到的都是“根植河南”、“为河南人民盖好房子”等一系列情怀的词语。
伴随全国十强房企涌入郑州，本土新秀永威、康桥、正弘也在蓬勃崛起，建业越来越像一个没落贵族，隐匿在角落。
如今24岁的建业和61岁的老胡都在谋求转型，而且是有情怀的转型，比如 “华谊兄弟小镇”、“洛阳正平坊”、“建业1895电影街”、“君临会”……而转型的目标也更加的有情怀——由房地产开发商向客户新型生活方式服务商转型。
在这一系列转型动作中，最引人瞩目的就是号称中国城市整体复兴工程的——建业东京梦华。看，单单这个称号就远远的涌出一股股的情怀味儿。
老胡多次在多个场合提及东京梦华，甚至还多次带着朋友客人前去参观考察，可能在老胡心里，这是老胡最值得骄傲的老来子，打心眼里透着喜欢，怎么看怎么喜欢。
东京梦华首批落地的商业项目——七盛角一期运营已过一年，如今再回过头来看，七盛角究竟怎样？
建业期许的那个“梦回大宋、盛世王朝”能否真的到来？
1
这是一个从头到尾都用情怀堆砌的项目。
说七盛角之前，我们先看一组头衔——
“中国首个城市整体复兴工程”、“镶嵌在八朝古都上的文化明珠”、“开封首个集旅游、文化、休闲、餐饮、购物为一体的全仿宋建筑项目”、“河南最好玩的古城休闲商街”……又是复兴、又是文化明珠、又是全仿宋、又是古城。
光从头衔看，这个项目里所倾注的情怀满的已经完全装不下，溢了一地。
看完头衔，再看看项目落地吧。
东京梦华项目是建业投资60亿元建造的复兴宋都水城、重振开封旅游的重点项目。东京梦华纵观开封老城南北，连接开封两大湖——包公湖和龙亭湖，水系全长1900米，规划用地面积1200亩，而七盛角属于建业的东京梦华项目的其中一期，目前已经全面开街。
东京梦华项目平面图▼
七盛角模仿宋都古城的角坊街区而建，开封俗语中有“开封市七个角，八个巷、七十二个小胡同”，老开封的七个角在历史长河中已经逐步磨灭。建业七盛角也是为了缅怀老开封的城市肌理。看，又是情怀！
七盛角平面图▼
整个街区的建筑形式以大量的1-3层的仿古建筑构建起一个开放式的街区。虽然建业一再强调，该建筑风格和空间构建形式来自于古宋城，独一无二。但是在笔者看来，这种风格着实不够亮眼，完全就是汉族民居的风格嘛，而且类似的风格似乎在各个城市都有这种仿古建筑群的模型，再加上目前的商家在招牌装潢上并未延续风格的统一性，导致整个街区从风格上来讲，真心不够有特色。
七盛角建筑立面风格▼
从空间规划上，建业也在试图尝试增加特色公共空间，以此来增强游客与商业的互动性，从而增加其街区的游闲属性。
比如建业在入口的设计就比较讨喜，入口正面采用大面积的入口广场设计，通过入口后，入口广场的背面就是大戏台，可能建业想以此搭建在河南普及率很高的戏曲平台，在人流涌入街区后，第一时间再次形成人气聚集点。这样就在入口处就形成了两个人气聚集点。
入口空间布局▼
入口广场▼
戏楼广场▼
还有建业也尝试在街道的某些小节点，放置一些充满中原特色、融合开封老城特点的艺术小品，以求增强整个社区的参与性。
小品▼
楼市宋慧乔—米小妹惊艳上镜▼
另外，七盛角最值得称赞的就是七盛角的夜，建业在商业街区内部使用了大量的灯光电技术，沿仿古建筑的飞檐斗拱做了大量的霓虹灯带，还在街区内部做了很多的仿古灯笼。远远看去，飞檐斗拱上的暖色，加上大红灯笼的艳红以及店家内部透露出来的灯光，这些又都映衬在旁边的御河上，的确给人一种大宋盛世、一片辉煌的感觉。
七盛角夜景▼
整体来说，建业七盛角无论是从融合汉族特点的建筑风格，还是充满角坊特色的空间布局，包括给人一片大宋盛世印象的夜景，都能看出建业在这个项目上的的确确很用心，起码是从建筑设计上很用心。
或者换句话说，这是一个用情怀堆砌的项目，这里面有建业转型的情怀，有大宋盛世的情怀，有城市复兴的情怀。
2
情怀很丰满，现实不仅骨感，更是一地鸡毛。
我们说了建筑的情怀、空间的情怀和城市的情怀，但是当这些情怀落地，投入运营，七盛角又是另外一种景象。
我们前去考察的那天，正逢开封菊展，旁边的清明上河园一片人声鼎沸，买票的人已经排起了队伍，但是这边偌大一个七盛角，除了我们几个考察的人，就是几个在河边钓鱼的本地人，整个街区一片萧索。
整个七盛角虽然所有的商铺都已经租出去了，也都挂上了招牌，但是80%以上的商铺都处于闭店状态，开门的店铺里面除了店员，也鲜有客人。
全自持的七盛角已经是这个样子，更别提对面的全销售的半亩园了，从现场的状态看，仅有一两家商铺在装修，其余的店铺都处于停滞状态。↓↓↓
经营一旦惨淡，商家和运营矛盾就出来了。
七盛角也是如此，从2014年冬天开业到现在，商户与建业的矛盾断断续续一直在纠缠着。
商户的主要诉求如下：
建业运营能力太差，街区内缺乏特色吸引力，游客和客户导入能力太差，停车场出租收费，也加重了客户引流的难度。当初说好的正对清明上河园的大门现在也没有兑现，关于后期改善运营方式的调整方案，建业一直不够积极主动，放任商业死去，不管商户死活，还擅自处理商铺内部的商户商品。所以我们要免租。
建业也专门作出回应，大意如下：
商户多次断租，建业根据租赁协议清理断租商户物品；商户不与街区共渡难关，趁火打劫，还要免租免物业费；现在街区经营不好，人流导入困难，是因为商户经营业态重复，不够有吸引力。所以，我们组织去考察学习，你们也要调整业态，积极配合。
如今的七盛角，因为人流量少，整体街区处于半死不活的状态，商户着急，建业更急，于是两家开撕，商户和运营管理出现矛盾，这种矛盾更加剧了街区的惨淡。
于是，如今的七盛角，简直是一地鸡毛，在我们前去考察的当天，还看到售楼部门前拉起了白条幅。
3
文旅商业不是简单的用情怀盖房子。
看完整个七盛角，笔者最大的感受就是，情怀可以讲故事，甚至情怀可以堆房子，但单凭情怀拯救不了七盛角，更拯救不了建业。
下面，笔者要开启吐槽模式，说说七盛角的问题。
七盛角的第一个问题就是——选址看似牛逼，实则二X。
先说开封这个城市。虽然号称是八朝古都，整个城区到处都是景点，包公湖、天波杨府、清明上河园……但是这一系列景点全都是后期复建景点，而且景点间的重复性非常高，缺乏深度游的实际价值，省内游客一天走马观花足矣，顶多两天；省外游客基本上也是一天一晚搞定，然后马不停蹄的赶往少林寺或者洛阳。而且这几年的开封旅游极其混乱，黑人宰客频现，城市印象折损很多。整个城市不像苏杭、扬州等这种旅游城市有让人来了就不想走的城市魅力。
另外就得说说，七盛角所在的这个位置了，在中国，广大游客在与黑心商家的搏斗过程中，深深的记住一句话，吃饭不能在景区边，一个是价格贵，一个是不正宗全是坑人的。
我们看看七盛角在哪，开封最火爆的清明上河园景区旁边，这对于一个外地散客来讲，一看到这里，就产生一种天然的不信任感和抗拒感。如果没有了自驾散客，只依靠导游带客，这样的商业注定活不长活不好。
因此，这个选址猛地一看很牛逼，仔细一想完全不是那么回事儿。
七盛角的第二个问题就是——整个街区设计流于表面，没有内核。
整个七盛角徒有其表，只有情怀的形，没有实际落地的内容。所谓文旅商业，文旅一定是第一位的，商业一定是第二位。这种商业一定是具备游玩性和参与性，比如有戏看，有乐找，能参与，在游客参与、游玩、娱乐的过程中，不知不觉的产生消费。
我们刚才看到七盛角的规划，内部其实是有大量的聚集人气的空间设计，但是这些空间全都是死的，缺乏互动性和娱乐性。
比如，贯穿街区的所谓水系工程，被高高的栏杆挡着，只可看看而已，缺乏亲水性和参与性，而且因为长时间缺乏维护，水系的整体视觉效果也不怎么样，有杂草和绿藻。
还有就是，大戏台建是建了，我们去的是旅游旺季，又有菊展，清明上河园游客还不少，完全可以利用起来，戏台子已经搭好了，那就趁着游客不少，唱起来啊。然并卵，在我们逛来逛去的一个多小时内，戏台子空无一人。
另外，商业街区临着水系，开封又是北方少有的多水系贯穿的古城，完全可以借助水系搞个水系舞台啊，直接和清明上河园里的水上表演项目形成呼应，这里还是免费的，这对聚集人气也有巨大的作用。
然而，拥有这么多资源，我实在想不通，为何建业不把这些利用起来，把娱乐、游玩的服务性内容搞起来，从这点上来看，建业的运营做的是极为的不及格。
七盛角的第三个问题就是——街区的业态重复、单一而且无聊。
七盛角开业初期引入的商家大概一共分五种。
1、开封很多，缺乏特色的豫菜餐厅，如邢家锅贴、庞记宜生斋、凤鸣斋等；
2、全国各旅游景点都能看到的手工艺品，陶笛、国货化妆品，如上海女人等；
3、全国连锁餐厅、咖啡厅，如晋晋有味、动物园咖啡、茶啡茶等；
4、全国各个文青聚集的地方都有的各种酒吧；
5、客栈
关于豫菜餐厅，与小宋城和遍布开封大街各种小吃形成直接冲突，而且现在游客越来越聪明，吃饭都主动规避景点旁边，主观认为景点旁边又贵又不正宗；手工艺品大概还有一些吸引力，但是街区里的这些手工艺品普遍价格偏高；连锁餐厅缺乏特色；酒吧无法拉动白天的游客聚集……
整体业态重复、单一而且极为无聊。
综上所述——选址严重失误，缺乏游闲服务内核，业态重复单一导致了整个商业街区流于表面的情怀。至于经营惨淡，已成定局。
4
文旅地产难，文旅商业更是难上加难。
我们回顾整个七盛角的开发，前期用情怀植入一些本地元素，把房子一盖，弄点商家进驻，然后号称全门店开街。后期弄点媒体，写点软文，炒作炒作，建业再给曾经的老业主发一些购物卡，加强了老业主的引流。我们就看到七盛角在运营初期一片繁荣假象。
然而时间一长，所有的问题都暴露了出来，商家与运营的矛盾、游客导入的问题、业态整合升级的问题……
也许建业通过七盛角的开发会发现，文旅商业并不如自己想象的那么简单，前期的全门店开街并不能代表后期的全门店繁荣。
笔者曾说过，做商业需要那么一点执念，那么做文旅商业需要的就是近乎变态的偏执和坚持，对配套内核的执着，对做好服务的坚持，对业态调整的坚持……
文旅商业就像是搭台子唱戏，不一定把台子搭起来，找几个媒体吹一吹，就会有人捧场。能否有人捧场的关键在于——能否持续的提供足够新鲜足够有吸引力的内容。
这个市场上，能够把台子搭起来的开发商有很多，但是能够做好服务提供和内容提供的运营商和服务商却很少。所以，我们看见绝大多数的文旅商业大都是把房子建好，然后迅速死去。
我相信，我所看到的这些，建业也都看到了。所以建业才会提出向服务商、运营商转型的新蓝海目标。
然而，从如今七盛角的惨淡经营我们发现，建业或许是一个优秀的房地产开发企业，但距离一个优秀的房地产运营商、服务商还有很长的一段路要走。
END
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