中粮云景花园南区业主委员会2022年工作报告
自2021年10月中粮云景花园南区第一届业主委员会（简称业委会）正式接管小区的管理服务工作，一年多时间过去了。在广大业主的鼎力支持和配合下，在业主和监事委员会的监督与鞭策下，业委会全体成员肩负业主们的期待与重托，面对小区之前遗留下来的诸多问题，攻坚克难，砥砺前行，终于不负众望，遗留下来的问题大部分得以解决。本着维护业主合法权益，公开公正做好业主服务工作，为小区幸福生活尽责尽力的初心，在所有业主的支持下，取得了一定的成绩，现向全体业主汇报如下。请广大业主知晓，并请提出建设性的宝贵意见。
一、先看酬金制管理与包干制管理的差异
二、业委会管账后开展的工作
1、积极跟总包方协调，较好的解决了小区漏水点的维修工作。
根据与总包方达成的共识，要求总包方对已经维修好的漏水点，住宅漏水点是否已经维修好，要业主签字确认。对公区的漏水点，服务中心要确认维修好。对雨季后新出现的漏水点，在经过一个完整雨季检验后方可确认，期间发生的漏水问题，总包方仍要负责维修。对在施工过程中因设计或非总包方原因出现的问题，总包方也负责帮忙维修。如1C外围三级污水处理系统因设计原因造成的不能正常处理污水和经常性堵塞问题。
1C外围三级污水处理系统改造
2、业委会主导引进了第一家充电桩服务商后，为了更好的服务业主，又引入第二家充电桩服务企业。
业委会成立后，为了降低电动汽车充电费用，引进了第一家充电桩服务企业蔚蓝公司，在负二楼安装有效充个电位60个，目前远远不能满足小区业主的充电需求，经过业委会、服务中心与部分热心业主的努力，又引入了第二家充电桩服务企业，新增充电桩36个。现已建成96个峰谷充电桩。解决之前充电位不足的问题。
两家充电桩公司为峰谷收费。为业主节约了充电费。
原来充之鸟 费用：不分时段，统一按1.6元每度电收费
峰谷收费
业主在夜间充电比原来节约46% 费用。
3、改造小广场、游乐场及更换电梯地板。
鉴于小广场、游乐场及电梯地板损毁严重，给广大业主的生活造成诸多不便，根据业主大会决议，业委会协助服务中心对小广游乐场、电梯地板进行更换，得到了广大业主的肯定。
更换前 更换后
更换前 更换后
4、为保护小区绿植，在小朋友经常穿行的地方加装了防护护栏。
本小区绿化美观，是小区的一大亮点，但因小朋友超多，他们在游玩的时候经常会破坏绿植，并且有很大的安全隐患，为了杜绝此类情况，本着未雨绸缪的工作态度，业委会采购了一批防护护栏，在服务中心配合下，在小朋友喜欢穿行的地方，加装了防护护栏，很好的解决了绿植保护和保证小朋友安全的目标。
安装栏杆前
安装后
5、重视小区文化建设，和谐邻里关系。
为了丰富小区业主的文化生活，和谐邻里关系，在业委会的支持下，成立了中粮南区篮球队和乒乓球队。借助于专业的体育公司，成功举办了第一届篮球循环赛，得到了小区业主的高度赞扬。为了平衡业主的多方诉求，业委会及服务中心在小区空间有限，在小区内组织体育活动有扰民现象的情况下，集思广益，群策群力，经多方支持，在外围商铺找到一个可以暂时使用的商铺，建设了一个有三张乒乓球台，灯光设施齐全，可组织一般比赛的乒乓球室。在此基础上，成立了小区第一支乒乓球队。
6、整修小区不合理的设施设备。
小区内有的石板路在设计时为了图好看，石板之间是用草覆盖的，在启用后因走的人多了，草逐渐被踩死，造成石板之间有15厘米的缝隙，这给一些老人和小孩造成一定安全隐患，为了解决这个隐患，业委会要求服务中心将缝隙填平，补上鹅卵石，这样即解决的安全隐患，也不影响整体美观。小区内人行道长椅因日晒雨淋，显得破旧不堪，为了小区整体美观，对这些长椅进行了更换，全部换成不怕风吹日晒的塑钢材质的长椅。
休闲椅更换前 更换后
7、为了更好的做好小区的管理服务工作，业委会规定每个月至少开一次业委会会议。
因本小区实行薪酬制，业委会的工作非常多，为了能及时解决小区的管理服务上的问题，非常有必要按时开会研究。对此，业委会规定每个月至少开一次业委会会议，就遇到的各项问题制定解决原则和方案。对较大事项进行表决。目的就是把小区管理好，服务好，把问题消化在小区内，不至于扩散到政府部门，给政府添麻烦。
8、将电梯内的故障空调全部更换。
业主门反映电梯原装空调制冷效果差，业委会经过现场查看，认为原空调经过长期使用，的确制冷效果很差，为了提高业主的乘梯舒适度，业委会将电梯空调逐一更换。
9、针对小区老人多、小朋友多的特点，经常组织一些活动，丰富老人与孩子的业余生活。
元宵节，组织老人小孩猜灯谜，做元宵；端午节，组织老人在小区内包粽子；中秋节，给小区老人发米发油等生活用品，组织小朋友做好玩的游戏；国庆节，组织小区小朋友做些小零食，做有趣的游戏活动。平时，根据政府要求或小区需要，也组织一些活动，如消防演练、安全讲座、绘画、才艺展示等。
10、按住建局要求业委会定期对小区财务进行公示。
本着取之于民，用之于民。小区的财务是向广大业主开放的，有疑问的业主，可以随时到业委会办公室查账、查资料业委会也及时对住户存疑部分进行解答。
11、建立建立业委会工作制度
业委会通过学习《中粮云景花园南区业主大会议事规则》、《中粮云景花园南区业主大会管理规约》、《深圳市市物业管理条例》，已制定或计划制定《业主委员会及其成员工作职责》、《建设项目招投标制度》、《重大事项热心业主先议制度》、《业主委员会会议制度》、《业主大会、业主委员会运作经费管理制度》、《经营性收益管理制度》、《财务管理制度》、《事务公开制度》、《日常接待制度》、《物业服务质量监督检查制度》、《印章管理制度》、《工作档案管理制度》等内部管理制度，以上制度将根据一年来的工作实际进行修改或制定后，逐一公示给广大业主，接受业主监督。
12、抓好经营性收入，为小区建设助力。
业委会接手后，立即着手收回了公区的经营性收入。包括电梯、游泳池、架空层、外围公区、小区内部公区、负二充电桩、小区外围电单车充电桩的、各个进出口等公区的广告费、服务费、场地租金等，至今，以上公区的公共收益共计收取近30万元。
13、与物业服务中心建立联动机制，有问题及时沟通督促解决。
(1)、停车场乱停车问题，要求服务中心通过巡查，结合业主投诉，及时反应，快速处理。
(2)、小区安全问题，加强小区出入口的管控，特别是防疫安全，要求服务中心严格按照政府要求执行。
(3)、消防安全，保安巡逻、门禁系统，电瓶车停放、公共区域的管理等问题，经过跟服务中心的沟通协调，都有了明显改善。
南门整治前状况
加护栏，加劝导后
(4)、绿化缺失维护问题，及时进行了补种和保护。
(5)、房屋质量和设计缺陷问题，通过业委会、服务中心跟总包单位多次沟通协调，经当事业主签字确认，绝大部分的问题已经解决。剩余赔偿款还没有支付到业主帐上，业委会持续跟进中。
(6)、涉及业主自身的问题：高层抛物、邻里关系、小区养狗和遛狗问题。将通过加装高空抛物监控，积极调解邻里纠纷，签订养狗责任书等方式解决。
14、完成各楼大堂门禁系统升级为人脸识别开门，增加住户的居家安全感。
15为保护各楼栋架空层及楼栋后面绿植不被踩踏，通过业主大会表决加装了不锈钢护栏。
安装护栏前
安装护栏后
16、业委会成立后，为了解决外来人员通过尾随和欺骗安保人员等方式随意进出小区问题，在西门和北门加装了闸机系统，后为了满足防疫要求和小区安全，各大门门禁系统改为了电子哨兵系统。原来闸机系统配置的人脸识别系统被更换下来后，统一安装在了一楼大堂，完善了一楼大堂的门禁系统。
17、对公区所有损坏的钢化玻璃进行了更换，地下车库采光井有安全隐患的玻璃更换为弧形的安全性高的玻璃。
18、业委会接手后，针对负一负二漏水严重的情况，业委会一方面跟总包方积极协调维修，另一方面，在总包方不积极、不主动维修的情况下，业委会不等不靠，积极主动的想办法，在服务中心现场人员的帮助下，很好的解决了负一负二漏水的问题。
19、对公区损坏的大理石进行了修葺。在业委会接手前，小区公区的大理石、地砖、墙砖有很多破损的地方，业委会接手后，对这部分破损的地方进行了修葺。包括大堂、楼层的门槛石、景观水池、花园路面等。
更换前
修复后
20、对所有楼层的空鼓墙砖进行了更换。针对本小区墙砖大面积存在空鼓的现象，1A2902 何总最先开始投诉到政府部门，并持续跟进。业委会成立后加入催办。在政府的支持、帮助下，跟总包方进行了多轮谈判，最终让他们承认这是质量问题。最终让总包方出钱对所有楼层的空鼓墙砖进行了更换。
21、按照政府垃圾分类的要求，对小区的垃圾点进行改造，将原来的分散收纳垃圾改为目前的集中收纳。原来物业只能安排人员晚上留守到22点。业委会增加人工费，留守清洁工延迟到23点下班。通过安排保洁人员及时清运，时时检查，合理配置等方式，小区的环境卫生有了很大改观，基本解决了小区垃圾落地及清运不及时的问题。
原来晚上22点后 整改后23点以后
22、加强小区花园绿植及设施的保护及补种工作。业委会接手后，很重视小区花园的整体美观。为了保证小区有一个美观的花园，业主会督促服务中心每天在小区内进行巡逻，及时制止一些破坏小区花园内绿植和设施的行为，对因天气或人为破坏造成的绿植缺损和设施损坏，业委会都安排相关人员及时进行了修复。
23、为了解决小区内自行车骑行及停放与小区小朋友安全的矛盾，在北门、南门、西门各建设一座自行车专用停车棚，方便业主自行车的停放。为了满足比较高档的自行车的停放需求，北门的自行车停车棚做成了封闭式车棚。
24、更换一楼大堂门。业委会成立前，一楼的大堂门很多有损坏，特别是3C的一楼大堂门，更是直接破损脱落，致使3C一楼大堂有一段时间没有大堂门。业委会成立后，积极跟中粮物业沟通协调，经过多轮沟通协调，在业委会的全力争取下，物业公司为提高业主满意度承担费用对一楼大堂门予以升级更新改造。
25、光明交警在小区北门外金安东一路中间设置栏杆，导致业主车辆进入小区需要到康耀街调头。高峰期塞车严重。业委会主动联系交警队领导，经过多次谈判，搜索别的街区开缺口和斑马线的案例。同时在广大业主的签名协助下，在北门开了一个口，方便了业主进停车场。另外，小区停车场出口，因外面红绿灯调头困难，经协调也一并收短栏杆，开出一个方便业主车辆进入松白路的掉头口。
开缺口前，每天高峰期塞车 开缺口后，方便转进车库。有斑马线方便行人
停车场出口红绿灯，必须绿灯才能掉头 开缺口后，无须等绿灯即可一把掉头
还有倒车，两把才能过
26、应部分业主/住户反馈，小广场和游乐场灯光较暗的问题，业委会采购了四盏高杆庭院灯，已安装到位，并在娱乐场空旷处增加了一套攀爬设施。
27、为美化小区居住环境，利用广场及儿童娱乐场更新改造的契机对小区的花坛进行了重新粉刷。
28、更换了停车收费系统和物业费收费系统。
通过更改收费系统，确保了小区物业费和停车费进入全体业主的业主大会账户。停车费盈余从全归开发商所有到90%归业主支配。
29、在热心业主的配合下，成功在小区内申请了一个核酸检测点，方便了广大业主做核酸检测，并招募小区住户志愿者28人，先后志愿服务时长900余小时。
30、2022年前，园区内很少用高压水枪清洗道路、广场。业委会管帐后增加园区道路、广场高压水枪清洗频率到每周一次全清洗。局部脏，单独洗，水费和人工支出虽然高了，但能确保园区不出现污渍、油污点。
31、对商铺的壁灯进行了整体维修。
32、及时清理乱摆乱停的电动车。
二、2023年度工作计划
本着建设文明、和谐、文明、宽容、互助的示范性小区，在政府部门的帮助、指导下，业委会将优化工作流程，合理规划工作重点，奋力提升小区服务，保持初心，百折不饶的完成下年度工作。
1、在负一负二、小区花园、商铺外围增加摄像头。（预算费用150000元）
2、更换天台门（包括电梯主机房门22套，消防通道门20套，更换为304不锈钢门）。（44套，预算费用188000元）
3、消防通道硬化。（预算费用30000元）
4、增设高空抛物监控摄像头。（住建局审核完毕后实施）
5、改造负一负二大堂防火门。（住建局已审核完毕）
6、改造负一负二大堂门禁系统。（住建局审核完毕后实施）
7、完善财务制度和公示制度，尽量满足最广大业主的要求。
8、提升服务人员的责任心，荣誉感，提高服务人员的精神风貌。
9、对前一年的工作漏洞进行查缺补漏，从细节着手，让最广大业主切实感受到良好的服务。
10、开源节流，让广大业主享受到切切实实的福利。
11、督促物业继续做好小区和商铺的基础服务工作 ，重点关注电梯、消防、监控、停车、绿化、保洁等问题。
12、想办法解决老人捡垃圾的问题。
13、改善商铺的环境卫生，解决电动车乱摆放问题。
四、预算方案
说明：
（一）、2023年的工作重点是提高服务品质，所以增加了人工费和保洁、电梯的维保费用。
（二）、2023年由于本小区纳税主体由小规模转变为一般纳税人，所以纳税金额也有增加，按800万的营收额度，6个点的税率，共需纳税48万，减去冲抵，所以预算做了40万的纳税额。
（三）酬金、消防维保、公区水电等其他支出保持了稳定或有降低。
1、人力成本346万（2022年人力成本3061733.47元）增加原因：增加2-3名服务人员，增加人员薪资及保险费正常递增。
2、酬金75万（按物业费总收入的百分之九，停车费总收入百分之十计算）（2022年酬金704317.54元）
3、保洁、生活垃圾清运、消杀、绿化费148万（2022年保洁、生活垃圾清运、消杀、绿化费用为1272600元）。增加原因：增加保洁人员数量和薪资。
4、公区小项目改造、维修采购35万（2022年公区改造、维修采购为44万元）
5、公区水电费105万（2022年公区水电费103万元）
6、电梯保养维护21万（2022年电梯保养维护费用171450元）增加原因：按市场行情，目前的合同费用低于正常的市场价，为了提高保养品质，适当增加维保费用。
7、消防维保费用7万（2022年消防维护费用69800元）
8、税费40万（2022年税费为0元）
9、其他48万。如紧急维修、采购，日常小区文化活动经费、重大节日活动经费，消防、电气、防雷、收费系统、监控维护等第三方的服务费、业委会全职秘书、财务薪酬，委员补贴。
共计825万。
五、业主共有资金收支报告；（2021年5月-2022年9月）
物业费收入：4753799.07元
公区收入（场地租金、广告费）：296779.61元
停车费收入（月卡费用、临时停车费）：2669836元
其他收入（垃圾处理费）：61743.86元
利息：7491.15元
以上总计：7789649.69元
各项支出：
业务活动费用：6821269.13元
（物业人工、水、电、第三方外包服务、零星工程维修、公共设施设备维护更新等成本支出）
管理费用：241669.78元
（业委会财务人员工资、办公用品、通信、服务器、交通、快递、宣传材料印刷等费用）
以上总计：7062938.9元
总结余：726710.78元
其中，2021年5月-2021年9月，广告费及场地租金共收入179545元。
业委会正式接手小区的管理服务工作后，做了很多的工作，这里就不一一列举了，此间，经过了种种磨难，但中粮云景南区第一届业委会最终还是坚持了下来，在社区、街道、光明区政府的支持下，小区的管理服务工作逐渐走向正规，广大业主也逐渐了解了薪酬制的好处，对业委会的工作有了更多的理解和支持。相信在以后的工作中，本届业委会一定不负众望，会给广大业主创造一个美好的、和谐的模范小区。
中粮云景花园南区业主委员会
2023年3月26日
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