团泊洼，团泊洼，你真是这样静静的吗?
全世界都在喧腾，哪里没有雷霆怒吼，风云变化
——郭小川
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团泊的喧嚣
40多年前，诗人热情地描绘着团泊的秋天，静静的是团泊湖，喧腾的是中国的政治；
40年后，静静的依然是团泊湖，喧嚣的是抢房的人潮。
5月天津新建商品房销售榜单出炉，团泊的刚需盘和别墅双双登上销售Top5榜。
面向刚需的富力新城以劲销273套的业绩荣登第五位；团泊的别墅销售傲视天津，金地长湖湾以月售107套的战果稳居第一，前十强中团泊的别墅占距了4席，当之无愧的成为全天津最重要的别墅聚集区。
在夏季的暴雨中，米宅团队踏上了探访团泊之旅。
汽车一路狂奔，在高速上朦胧的水汽中，荣乌高速硬生生看成了菜鸟高速。
临近团泊，忽见远方水雾中露出一片五彩斑斓，开车近至发现，原来是一清浅池塘四周撑起一片各色阳伞，伞后一排小汽车，塘前众人悠闲垂钓。忽然间看的心动神驰，心想这不就是中国版的美好乡村度假生活么？
▲骤雨初歇后的团泊湖，据说入口处看很窄，往里走则非常宽广
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西区初探
团泊位于静海东部，距天津市中心14公里，新城总面积210平方公里。
其中，团泊湖占地51.35平方公里，被列入"中国湿地自然保护区名录"，定为天津湿地、鸟类自然保护区。团泊湖作为自然保护区是禁止开发的，所以湖面不能游船和捕鱼。
团泊湖水域很大，相当于12个杭州西湖面积的总和，开车绕湖一圈大概需要40分钟。
团泊目前的住宅项目主要分布在环湖西区和东区，分别位于团泊湖的东西两侧，两个区域之间有一条环湖公路相连，从东区到西区驾车大概15分钟路程。我们首先来到的是团湖西区。
▲团泊湖西区主要项目
以团泊奥特莱斯为中心，团泊西区的主要楼盘都在这附近，往南坐落着包括国际网球中心、足球场、棒球场在内的一系列体育馆场，再往南则是新规划的高教园区，目前迁入的有天津体育大学、中医药大学和天津医科大学。当前新开盘的洋房大概在17000元/平米左右。
▲团泊奥特莱斯
可能是由于承接了一系列重要体育赛事的原因，西区在新闻上出现的频率很高，土地出让的价格也是节节攀升。
但以我们实地考察来看，团泊西区的价格不仅与东区相比没有竞争力，与天津其它远郊区县相比也没有竞争力。
从直观的考查来看，团泊奥莱的规模、人气和武清的奥莱差距很大，里面只有一些平价品牌的库存货，购物中心的餐饮简直和内陆小县城差不多，很多餐馆店内人均消费甚至比麦当劳还要低，可见团泊西区周边并没有一定规模的中等收入群体居住。
从价格上看，洋房一万七的售价直逼武清高铁周边楼盘，和滨海新区中新生态城的起步区也价格相当。
但从房屋租金收入上来看，以普通精装二居室为例，武清高铁盘月租金大概为2000元左右，生态城起步区大概是2500元左右，而团泊奥莱周围的楼盘出租价格仅有1000多元，说明团泊的房屋租赁市场非常不成熟，在这边买了房子，很可能租不出去。
再从交通配套上相比较，武清高铁盘对标的是高铁，生态城的地铁也已经修到了家门口，而根据团泊官方的回应，西区规划有轨道交通Z1线，预计2020年开工，2025年才能建成。
因此我们认为，团泊西区的价格是虚高的，入手有很大的下跌风险，而相比之下，东区的楼盘则可圈可点。
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东区的两个世界
东区和西区由一条环湖快速路相连，东区的北部是团泊镇的老区，团泊新城开发之前就有当地居民在此生活。往南则有大量刚需新盘和别墅上市。
相比西区的价格虚高，环湖东区的刚需盘价格则实在是亲民，荣登天津市商品房住宅销售榜的富力新城项目也是位于此，当前销售价格仅9000元左右。
▲团泊镇街景
由于团泊东区的大部分项目都是别墅，而高层住宅的大部分土地又被富力拿走，因此我们重点介绍一下富力新城项目。
富力拿地面积很大，分成几个区块先后开发，目前在售的是中央大道以北和仁爱西路以西的几栋高层。这几栋高层真是为刚需贴心设计，85平米的高层都给做出三居室来。
该项目的优势在于离南开翔宇的分校很近，分校将于明年开学，这是一所从小学到初中的九年一贯制学校。开发商和学校签订合同，保证富力新城业主子*优女**先入学，且学费有专享9折优惠。
▲富力新城在售项目
如今连三四线小城的房屋单价都突破10000元了，每平米9000元的售价实在是刚需的福音。
依我们看，虽然这里的房子不适合北漂，因为区内地铁的开建目前来看还是遥遥无期，从这边到北京还是不太方便。
但是对于在市内六区上班，但又无力买房的人群来说，团泊东区的楼盘性价比很高，从东区到河西的梅江，开车大约20分钟，能够满足日常通勤的需要。
团泊新城东区规划中也是有地铁C4线的，从地铁10号线梨园头站连接到团泊新城东区，但通车时间也不要给予过高期望。
▲团泊东区的新楼盘
从教育配套上来看，南开翔宇的分校将于明年开学，这是一所从小学到初中的九年一贯制学校，区内最好的高中是静海一中。
当前的医疗和商业还依赖于团泊镇的配套，但新建楼盘周边均有相应规划。
将来能不能成熟，取决于天津市中心的人口吸引力，如果市中心能够源源不断的吸引人才流入，那么无法承受市区高价的人群将选择在此处聚居，商业配套就会逐渐成熟起来，这是城市边界扩展的过程，也是北京的五环、燕郊发展的历程。
就我们实地观察，当前低价的高层销售很快，但买家也不必着急，当前地块土地供应充足，后续仍将不断有新盘入市。
▲虽然下雨，售楼处仍然人流不断
▲东区主要楼盘项目
也许只是一路相隔，但对面绿树环绕、深宅大院的别墅区则是另一个世界。
这一个世界的入场价格可能对于购买刚需盘的人群高不可攀，但对于购买别墅的人群来说这里是颇有吸引力的白菜价。
深圳的豪宅已经爆出上亿的价格了，一般的有钱人也是攀不上了，而团泊的高端别墅，也不过3万元一平米，价低的叠拼迷你别墅只有一万三四，自然是度假投资两相宜的选择。
▲团泊别墅区
天津自民国时代就有北京后花园的称谓，活跃在京城的名流们，往往在天津也坐拥一套府邸，至今和平区五大道地区还留下来众多的名人故居。
当前国家限制别墅用地，别墅产品越来越稀缺，团泊的别墅价格也水涨船高，近几年升值颇为迅速。
团泊别墅区依托团泊湖自然保护区，地处风水宝地，空气新鲜，沿湖风景尤佳，低廉的价格和天津距北京的距离优势，吸引了一批置业人群前来考察。
开发商早已嗅到商机，纷纷涌入团泊大搞开发，团泊不大的地儿，竟然有大大小小几十家开发商先后推出别墅。
天津本地财团仁爱集团近水楼台先得月，在早年间团泊还一片荒芜之时一举吞下大片土地，几乎垄断了当地的土地供应，以至于后入的开发商都要从仁爱手里买地，光是坐收土地差价，仁爱早已赚的是盆满钵满。
而团泊不多的独栋别墅，也多在仁爱项目之下（目前已禁止开发独栋别墅，现有的都是早年盖的）。现在的别墅销售光景，是好的项目不愁卖，甚至一房难求，也有的开发商借着形势的热潮，加大供应降低存货。
▲某联排别墅样板间
探访别墅的画风和高层的画风大变，不同于高层产品售楼处的推门直入和菜场般的热闹，进入别墅项目的大门，还要经过漫长的步行铺垫，在深感曲径通幽之妙后，才见售楼处的真颜。进入售楼处，来往的人操着南北不同的口音，但销售人员的低声介绍和古乐的伴奏之下，并无嘈杂之感。
▲曲径通幽
▲终见真颜
▲某别墅售楼处，要有预约登记才可来访
▲进门之后别有洞天
虽然同处一个地块，但高层住宅和低密度的别墅其实有各自独立的价格走势，投资高层和投资别墅的逻辑也大不相同。
别墅的价格和片区内的位置关系不大，价格区别主要取决于楼盘的居住品质，也就是和容积率、建筑质量、小区园林设计、小区内配套、物业管理水平以及开发商品牌等因素高度相关。
值得注意的是，价格也是筛选居住人群的重要机制，越贵的楼盘，吸引到的就是更高阶层人群，社区人脉质量越高，带来的日后升值潜力越大。
挑选别墅，其实是挑选住在你身边的人的社会阶层。虽然别墅越来越将成为稀缺产品，然而对于刚需，先有一张入场券才是最重要，未来才有跨越阶层的可能。
从团泊刚需盘和别墅的双重世界里回来，我们最后总结一下米宅的投资建议，放弃西区的涨幅过高楼盘，工作在天津的刚需可以考虑东区低价盘。对资金有限的刚需和投资客来说，东区低价楼盘是一张买入天津的低门槛入场券。
无论刚需还是别墅，挑选具体楼盘时，请关注居住品质，择优选择容积率低、口碑好的大开发商产品。 （转自：米宅北京）