今天一早，有网友在微信向我提问，均价3万，自己住，在南京买房有什么推荐的区域吗？
综合升值潜力、交通便捷度等因素，我推荐南京这三个板块：江北核心区、江宁九龙湖、仙林湖。今天就为大家来分析一下这三个板块的房价以及优劣势！
1、江北核心区
1、区域定位
融合商务商业、文化休闲、健康医疗和生态宜居等多种功能，成为引领国家级江北新区发展的活力积聚区和多功能示范区。
（江北核心区 效果图）
规划显示，江北核心区规划定位为南京江北新区的城市中心，是引领南京江北新区发展的自主创新先导区、活力集聚区和多功能示范区。核心功能以商务业，科创教育，健康医疗，文化休闲和生态宜居等多种功能为主。
2、热门二手房小区及挂牌均价
江北核心区热门二手房小区名称挂牌均价正荣润江城36402正荣润锦城33212华润国际社区31891雅居乐滨江国际29914保利西江月28318
3、二手房市场行情
江北核心区热门小区二手房挂牌均价在3万/㎡左右，其中正荣润江城均价最高接近3.7万/㎡，但实际成交价格并没有这么高。近期润江城附近的中介卖出了一套88平毛坯房源总价300万，成交单价仅3.37万/㎡，比挂牌均价低了近3千/平。
据相关中介介绍，前几个月润锦城88平的成交价格稳定在300万元左右，而9、10月份成交毛坯的房源基本都在285万以下，核心区成交价格总体都有所下降。核心区二手房房价从年后开始一路走高，8月份为最高点，9-10月份成交价格开始回落，目前是一房一价的状态。
4、板块未来配套规划
交通↓↓↓
目前有地铁10号线，未来地铁4号线二期、11号线一期经过江北新区核心区。交通建设，对区域发展无疑是巨大的利好。
学校↓↓↓
南京一中高中部：位于核心区国际健康城，预计2019年招生。
鼓楼幼儿园江北分园：紧邻南京一中高中部
国际健康城第一小学：位于南京一中高中部南边的小学地块，或建成一中附属实验小学。
引进多所国际学校：江北新区国际学校，打造南京规模最大的美式高端国际学校；南丁格尔学院目前正在施工，预计2019年建成；托马斯杰弗逊科技学校，覆盖15个年段，打造华东一流民办国际学校。
东南大学-乌普萨拉大学研究生院：多方面方面提高研究和教学质量及国际影响力。
医疗↓↓↓
今年3大医疗配套运营：
①鼓楼医院江北国际医院正在试营业；
②中美国际孤独症培训康复中心；
③台湾国际健康体验中心。
今年2家医院开工：
①国内第二个质子重离子医院，总投资30亿；
②国际名医诊所。
2、江宁九龙湖
1、区域定位
九龙湖板块位于江宁副城南部，北靠百家湖，南接上秦淮湿地，位于主城中轴线上。九龙湖地势开阔、交通便利、环境优美，这几年发展的也算是有声有色，成为众多购房者会考虑的热门板块。
2、热门二手房小区及挂牌均价
江宁九龙湖热门二手房小区名称挂牌均价（元/平）银城千花溪38918万科金域蓝湾37560新城玖珑湖35246保利中央公园33794骏景华庭32527颐和南园32051润龙锦园31672中冶天城30705中粮彩云居29961合家春天27510同仁康桥水岸26904龙湖文馨苑26295
3、二手房市场行情
此前我了解到，九龙湖板块房源多为次新房，再加上品牌房企和学区配套等众多规划的逐渐落地，该板块的二手房成交价格逐渐成为江宁板块二手房市场的天花板价格，有少量房源的成交单价甚至突破4万元。
但是也有经纪人表示，这种情况也仅是个别现象，目前九龙湖板块的分化也比较明显。从今年的成交价格来看，九龙湖板块整体波动不大，但是成交量却有较为明显的下滑，再加上新房房源上市的影响，二手房市场的部分客源被分流。
在新小区中，像银城千花溪、万科金域蓝湾都在北小分校（江宁开发区小学）的学区划分范围内，江宁教育一直是个短板，北小分校在江宁算口碑、成绩都不错的学校，因此特别受买房人关注；
其次，新城玖珑湖、保利中央公园位置更往南一些，目前学区有待确定，因此挂牌价暂时不如北小学区房，在3.3-3.5万/平。
4、板块未来配套规划
交通↓↓↓
（九龙湖热门二手房区位图）
九龙湖在地铁方面也有3号线经过，未来还将有5号线通过，并且根据规划，未来将结合地铁出入口布置交通广场、公交首末站和公共停车场，形成换乘系统。在快速路上，有双龙大道、苏源大道、诚信大道、吉印大道等配套
商业↓↓↓
九龙湖板块的商业配套都集中在殷巷附近，农贸市场、苏果超市、汇金九龙商业街等较为集中。砂之船奥特莱斯、保乐荟、九龙湖湖滨天地。
教育↓↓↓
规划设有小学6所，初中4所，高中1所，幼儿园和基层社区绿地可以依托基层社区中心设施，规划设置幼儿园11处。其中比较受网友关注的就是北小和游府西街小学。年内开工建设东南大学附属小学、附属中学并挂牌
医疗↓↓↓
同仁医院
3、仙林湖
1、区域定位
仙林湖位于南京市栖霞区仙林大学城白象片区，以仙林湖为中心的仙林湖公园是整个南京市范围内除玄武湖公园之外，规划面积最大的一个以湖景为主要资源的公园，总共占地680亩（约45万平方米），拥有65个足球场大小的湖景资源。仙林湖是仙林大学城第二大的湖泊，仅次于羊山湖，仙林湖周长2.7公里。
2、热门二手房小区及挂牌均价
仙林湖热门二手房小区名称挂牌均价（元/平）高科荣境36342万科金色领域33656保利罗兰香谷33024保利罗兰春天32764星叶枫情水岸32432新城香悦澜山31390金地湖城艺境31260万达茂30013
3、二手房市场行情
1、从首付和税费成本上来看，目前仙林湖交付满两年的小区有万科金色领域，保利罗兰香谷，保利罗兰春天，星叶枫情水岸，金地湖城艺境一期，高科荣境一期，正常*证办**的话都满两年，新城香悦澜山澜山最快也要在2019年2月份满两年，增值税免收，但是同样房子满两年和不满两年价格也会有差距，只是满两年的房子客户在首付的成本上要少些。
2、从户型来看，通透性上，金地湖城艺境7层的洋房，高科荣境和星叶枫情水岸以及新城香悦澜山的小高层都是11层的小高层基本都是一梯两户的会更好一些；
从房间功能性上来讲，金地湖城艺境的高层和新城香悦澜山的高层会更好一些，赠送的面积多，80-90平基本都能做成三房，更能满足刚需的需求；
3、得房率比较高的是金地湖城艺境和新城香悦澜山高层由于赠送的面积比较多，高科荣境和星叶枫情水岸由于是11层小高层相对会高些；
4、仙林湖小区物业整体都不错，最好的是万科金色领域和高科荣境，金地湖城艺境和星叶枫情水岸的物业也是很不错的；
5、小区环境最好的是高科荣境和保利罗兰香谷，由于都是新的小区其他各小区环境也都没什么挑剔的，都很不错；
6、目前整个片区成交价最高的高科荣境和金地湖城艺境的精装带地暖的洋房，其次是万科金色领域，保利罗兰香谷和星叶枫情水岸。
7、针对性价比这一块，如果预算足够对小区物业和品质要求比较高的可以选择高科荣境和金地湖城艺境的洋房，因为在整个板块比较稀缺；如果预算比较紧的刚需客户金地湖城艺境和新城香悦澜山。（来源：安家城东）
4、板块未来配套规划
交通↓↓↓
地铁2号线、地铁4号线
商业↓↓↓
万达茂位于仙林大道与守敬路交汇处，商业体量达到30万方，超过目前南京的任何一个万达广场项目。万达茂对于仙林湖、南京来说都有着很重大的意义。
医疗↓↓↓
南京市仙林中医医院已获批复
教育↓↓↓
目前仙林拥有金陵中学分校的小学、中学，还有小红花艺术学校。近日，仙林湖幼儿园通过竣工验收，加快仙林高中建设，南邮中学计划2019年上半年开建；一大波教育利好足以让仙林成为科教新城，教育优势显著。
其他↓↓↓
仙林湖公园一期工程正式竣工
仙林湖公园是目前南京市范围内除玄武湖公园外规划面积最大的湖景公园。居住在这里，密度密度低，环境优美，人文秀丽。
来源：安家在江宁