营销跟时尚一样，从来没有“一招鲜吃遍天”。
每隔一阵都有新花样， 7月底腾讯集团副总裁宣布“FUN营销时代”到来，“IP营销”成为当下最潮也最有效的营销手段。
其实各种营销方式眼花缭乱，说到底就是受众注意力的争夺。
那么，理论化、概念化之后，IP营销这个老壶里，如今到底装的是什么新酒？地产营销又如何赶上这一波营销风潮呢？
01
渠道失效、流量为王，IP需要持续的内容生产。
做IP营销一方面是必须，因为有IP才有流量；另一方面又很艰难，因为IP需要持续的内容生产，否则很难维持。
1.从渠道为王到流量为王，有IP才有流量。
以往做地产营销是渠道为王，在营销费用充足的情况下，推广渠道全线铺开，占领渠道就占领了目标客户的注意力。
例如2015年还有项目做了全城型的户外风暴，40多块户外同时上线，配合全城巡展、电台轰炸。
豪掷几百万，承包全城注意力的土豪推广方式，花的到底值不值呢？
实际上，从项目的客登记录来看，渠道和平台的效果已经越来越弱了。
单一渠道（例如户外、电台）带来的来电、来访的占比，已经跌破5%。受众注意力极度分散，基本上没有什么靠谱的单一渠道能够一网打尽。
互联网时代的关键在于流量。
有人关注就有流量，有流量就有销量，跟时尚界火了几年的“网红经济”一个道理。
而IP就像我们所说的网红。
是自带能量和粉丝的，能够打破平台和渠道之间的壁垒。
2.IP必须要有持续的内容生产和发布。
明星没有作品就过气。
一个网红三个月不出境就被忘记。
一个作品必须要有不断被延伸被改编的能力，才能成为一个超级IP。
做IP营销，必须要有持续的内容生产和发布。
02
挖掘长版、借势东风，玩转IP营销。
IP的本质是一种打动人心的内容，而内容的背后是一种身份的认同，身份认同带来消费的核心驱动力，这就是IP营销的基本逻辑。
对于房企来说，做IP营销，就是要建立一种价值观图腾，建立一种具有独特价值和辨识度的精神符号。
从企业、产品线、项目到个人，一切都可能成为IP。
而对IP的打造可以分为自建IP和借势IP两种模式：
自建IP，充分挖掘长板
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对于房企来说，自建IP主要有三种类型：个人IP、企业IP、产品IP。
1.个人IP，挖掘意见领袖的力量。
对于房企来说，很多时候企业领袖本身就是超级IP。他们吸引的社会关注度，和一般的明星不是一个量级。
早年的创始人王石亲自代言万科，用现在的话来讲就是一个超级IP。
自带巨量流量，甚至可以给jeep拍广告。
王石登山、划船，脸上都印着万科两个字，一言一行都为自家企业品牌形象添砖加瓦。
这种IP对于品牌气质的影响是非常深刻的，也直接影响到品牌的溢价。
但是领袖IP的形成随机性是很大的，对个人的个性要求很高。相较而言，对企业内部技术专家之类的个人包装，其实是IP打造的一个新思路。
2.企业IP，人格化的企业品牌更有竞争力。
企业作为一个组织，在行为上其实也是有一定的人格特征的。很多企业通过做公益做慈善来打品牌，实际上要打造的就是一个企业人格。
品牌人格化、IP化已经是一个趋势。
例如恒大的“足球营销”。
随着在中超赛场的接连称霸，在亚冠的最终登顶，亚冠赢得了全中国球迷的关注。
恒大历史性亚冠夺冠，让民众的情绪压抑数年之后得到了最畅顺的发泄，得到举国上下的力挺，这种品牌影响力扩大的价值已经很难评估了。
3.产品IP，大大降低推广和客户教育成本。
在产品领域，大量的房企都有自己的成熟产品线，但是很少有产品能够成为IP。
泰禾院子打造的新中式院落别墅算是一个超级IP。
在一个产品领域做到躲不掉、逃不开就已经具备了成为IP的基本条件，说到新中式必谈泰禾院子，产品本身就是有传播力的内容，得到大量免费的媒体曝光和宣传。
实际上就已经形成了自传播的能力和天然流量。
产品无法成为IP，也可以为产品打造专属IP。
万达文旅城打造的吉祥物“万仔”可以说是一个非常经典的产品IP。
作为“中国地产第一吉祥物”，万仔有自己的动画片、单曲、粉丝、周边定制，甚至有独立的品牌合作，包括快消品、数码科技、市政等多个领域。
甚至得到可口可乐、城市地铁的青睐。
打造专属IP，能够长期做文章。
形成长时间的、完整的品牌记忆。
尤其是对于单一的大盘项目来说，开发周期长，多期产品类型业态不一，要形成长期的营销积累，一个专属IP能够降低每期推广的教育成本。
借势IP
大浪淘沙的作品能提高成功率
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IP本质上是文化产业的概念，而文化产业最基本的规律就是成功率低。
一个IP的成败取决于千万个消费者，反复无常、难以捉摸的品位。所以，要创造出一个IP，是一个非常高风险的生产。
整合电影行业最赚钱的好莱坞。
过去十年里面赚钱的片子的比例只有9.23%，也就是十部电影只有一部赚钱。
对于制作人来说，每一个作品都是一场赌博，现象级的爆款需要大量的失败作品砸出来。
对于房企来说，要自制一个成功的IP难度不言自明，尤其是对于单一的项目而言，在短期的开发周期内，借势IP或许是一个更聪明的营销手法。
1.借势超级IP
2.借势本地IP
相较于超级IP，本地化的IP更“接地气”。
对于项目来说，更能够获得本地关注，也更容易激发共同情感。
03
我们再来说说：地产人必须了解的房地产企业营销策略，助力企业发展。
1.品牌营销
运用品牌营销还必须注意以下几个因素：
（1）心理因素。
品牌形象和个性可以代表某种生活方式、满足某种身份、心理的要求。
（2）经济因素。
有时客户已经倾向于购买，这个时候要考虑以促销的方式满足他的心理，给他一种占了便宜的感觉。
（3）结构关系。
结构关系是指公司与顾客之间的互动越频繁，关系就越紧密。
（4）其他利益关系。
注意客户和公司员工对公司的看法，重点为：
A.说到的事情是否都做到了，产品是否货真价实；
B.产品功能和服务质量是否和预期一样；
C.客户和公司接触是否容易；
D.公司遇到顾客的询问和抱怨时，是否能够明快彻底的处理；
E.公司对客户的服务热忱有多大；
F.让客户觉得和其他小区业主不一样的感受，这里本身就是一种档次、生活方式；
G.客户是否喜欢对外展现我们的项目。
2.关系营销
当前业界流行的整合营销理论，实际上就是关系营销思想的体现。
其营销主张重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。
在营销组合中，产品、定价、通路等营销变数都可能被竞争者仿效甚至超越，唯独商品和品牌的价值难以替代，而这与消费者的认可程度紧密相关。
因此，开发商必须完全从消费者的角度安排经营策略，必须充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。
3.竞争营销
开发商能否在当前激烈的市场竞争中站稳脚跟，对竞争对手的深入分析和准确应对以及培育自身独特的竞争优势很重要。
为此，开发商必须树立竞争营销理念，练好内功，不断提高自身素质，加强培养企业的核心竞争力。
4.合作营销
开发商在市场运作中既要讲求竞争，又要寻求合作。
既要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。
开发商为了获得更大的市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，应多方寻求释放压力的途径，而寻求合作就是一种有效途径。
5.诚信营销
目前，虚假宣传已使购房者不太轻易相信楼盘广告。
冲动型购房永远也成不了楼市特征，而对物业这一支出巨大的消费品，购房者关心的不是概念新奇，而是房屋质量过硬、产品物有所值、合同信守兑现、物业管理到家。
6.文化营销
现代生活给人的外在压力越来越大，人们需要的不是“钢筋水泥的丛林”，他们更渴望居家之中的文化内涵。
开发商如果发现了这一点，并加以演绎，就能出奇制胜。
开发商必须把创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化作为经营理念，采取各种有效的措施加强业主之间的沟通、交流。
7.特色营销
消费者特别是新成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。
为此，开发商必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念。
不仅在小区布局、建筑外型、色彩、楼层、阳台、内部结构等产品策略方面力求突破雷同。
突出居住者个性。
而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。
8.环保营销
随着环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境，更加关注拟购房屋的环境设计。
他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。