冯叔地产知识临讲
拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险。
我们城更投拓人要做的就是提前排查潜在风险，做好布局，准备好化解风险的路径。
一、搞清楚权利人是谁（业主）
上企查查，天眼查，看股权穿刺图，当然，也会有些明面的法人只是代持人，不是实控人。
二、核查五类用地
按照城市更新，申请拆除重建的，拆除范围内的合法用地占比不低于60%。
a,国有出让用地
b，城中村用地（五类用地占比不够。需要增加合法面积，如调入非农，两规用地确权，房地产登记历史遗留问题处理）。
c，旧屋村，一般都是结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算面积，最详细的肯定是跟规划院要资料。
d，两规用地，就是私房及私厂，没有确权的物业，主要看38号文件。
e，房地产登记历史遗留问题处理地，这部分地很少关注，也是增加五类合法用地的途径之一，但程序繁琐。
三、核查法定图则
更新单元规划的主导方向要与法定图则保持一致，
规划二三类用地性质兼容情况意既一类是指明确土地利用性质，二类是须经规划主管部门批准方可变更的土地，三类是指须规划委员会批准方可变更的土地利用性质。
三区四线的项目一般不碰
三区是指法定图则没覆盖的区域，水源保护区，工业区；四线是橙线（重大危险设施管制区），黄线（城市基础设施管理控制线），紫线（历史文化遗产保护区），蓝线（水域河道，水利工程）等城市控制区域管制。
目前城市更新项目附加的公共利益很多很多，土地贡献，公共配套，保障房等等，政府还在售卖时限价，强迫企业加料不加价。风险全由开发商承担，未来会出现越来越多因做城更而倒闭的房企。
市场上合法权属在60%还未立项的项目，早已荡然无存，难道遇到不够60%的就不拿吗。
