我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔你好，中港东湖壹号这个楼盘怎么样？觉得位置很好，但开发商很一般，如果后期是开发商的物业那更一般了，72亩修14栋，容积率4，感觉小区修得很密，偏刚需。建发央玺还有两批次高层，看中央玺的品质，喜欢东湖壹号的位置，很纠结，望指点。自住兼投资。

回答：中港这种怎么能和建发相比呢，中港在这边陆续开发了几个刚需盘，最后的市场反响都比较一般，如果不是位置（其实你也只是看重位置），很难说跑赢大盘，中港的几个盘几乎都是趁着地段和楼市行情，在被动地浮浮沉沉。整体来说中港的产品主打的是刚改、改善类的大户型，这点和建发的高层有点类似，预估单价不会便宜，总价和建发旗鼓相当，从我们的经验来看，买房虽然很看重地段，但是内在品质和楼盘的号召力也要讲究，综合来说建发是更好的选择。

提问：我已退休，天府新区普通资格，想买品质好点的套三养老。看了荣盛时代天府320万，中粮的智慧城150万，黄龙溪那边的滨江郦城130万，三个楼盘。请问老师这三个楼盘那个最有发展潜力呢？

回答：作为退休购房者，一般*款贷**比较难，你有320万的预算，假设是全款，也不算低了。还是继续说这三个楼盘，价格跨度比较大。荣盛时代天府130平，320万，单价2.46万。荣盛时代天府在兴隆湖南侧的南侧，其实离兴隆湖比较远了，大概有个3-4公里以上，虽然产品不错，但是单价也高，总价也高，而且关键是这个楼盘相对是比较偏僻的，兴隆湖的产业和地铁等基础配套都享受不了，近期也没有地铁规划到兴隆湖南的线路，所以买了后，必然常年站岗，我认为是没有未来预期的。他这里配套太差，而且一直差，总体的人口、产业导入也会很受影响，就是一个入住率极低的偏僻改善盘。中粮智慧城，108平清水140万，单价1.29万，整体来说视高的房子很多，是一片开发乐土，有开发商，也有人口，产业的积极导入，虽然不属于成都范畴，但是已经是眉山比较好的区域了，单价接近1.3万不便宜，比市场价和二手房偏高一些，一般来说我都不推荐，但是你非要三选一的话，这已经是最好的一个了。价格勉勉强强，虽然偏高，但还不算特别离谱，而且这里人气旺盛，还有乐高、大学城等，今后基础的配套问题不大，可以买来养老自住。最后黄龙溪的滨江郦城120平清水，130万，单价1.08万，滨江郦城它不属于成都双流黄龙溪啊，而是属于眉山的彭山区，只是打着黄龙溪的IP，做成了一个文旅盘，单价上万在我们看来并不划算，除了去黄龙溪耍水乘凉舒服点，其余一无是处，没有人气，没有产业，没有交通医疗的配套，自住舒适度欠佳，而且会缺乏流通性，未来住着会很艰难。总之，一定要三选一的话，我认为选择中粮智慧城吧，三个都是坑，中粮智慧城坑小一点，而其余两个坑比较大。其实我看你的预算也不低，从130-320万，跨度都是很大的，整体来说如果你有成都的资格，即便钟爱新房，那么也是大有可选的，我们不去凑那种极致的热门楼盘就是了。比如你320万的预算，可选的很多啊。南门可以看看兴隆湖的鹿溪樾府；西门可以看武侯新城的德商石榴春和天骄、绿城桂语朝阳、聚亿玺悦府、正荣润锦府；东门可以看二八板块的首钢璟辰里；大面的明信云珑府；十陵的华润置地时代风景等。总之，再怎么也用不着去看你最开始说的那三种楼盘。

提问：雕叔你好，之前听了你的建议，明确了购房区域，现在主要就是考虑买高新的房子，一种考虑是买新楼盘，还有就是买二手房。但是二手房相比新房过户费很高，这是一个问题，但是新楼盘很少，可选择性不多，因此，如果考虑二手房，想买毛坯，以后去成都生活了可以装修自己喜欢的风格，但是不知道什么时候去成都，房子可能会放置一段时间，另一种就是买装修过的，先出租，可以缓解*款贷**压力，等去成都生活了再重新装修，但是买装修房问题比较多，容易掉坑里，且房子重新装修成本也相对毛坯房装修成本更高，家里亲戚也不太赞成买二手房。您觉得买新房，二手毛坯房，二手装修房哪一种更适合我们？新房，二手房，哪些小区您比较看好，推荐一下？还有您有什么更好的建议？谢谢！

回答：其实你的问题得从你的买房需求和空置成本出发。简单来说，就是你自己要想好2个问题：1.买房需求：你买这套房目的是自住还是投资，或者说哪个占比大。2.空置成本：你目前在外地，打算需要几年才能过来自住使用，还是买完不住长期空置等升值。如果自住需求偏大，2年以内可以来成都生活发展，建议你买清水新房，新房可以按自己喜好装修，居住环境体验会更好，而且2年交付期，空置成本不算高，另外自住本身也是一种消费品。如果投资需求偏大，2-5年都不会过来自住，我就建议你买二手装修房，时间太长，空置成本会逐年累加变高，投资讲究的是回报率，加上现在房价涨幅较慢，我们必须要配合出租，降低月贷成本。二手毛坯和新房都不利于出租，投资买二手精装房就会更好一些。

提问：雕叔，高新集体户，没有成都社保，基本不指望摇号买房，顺销的楼盘一般地段差点，有人推荐更名房，融创玖棠府，蓝润春风屿湖，这个稳当不，哪个更值得买，求指点！

回答：这两个楼盘早就卖完了吧，蓝润春风屿湖在天府新区南湖板块，地段热闹，但谈不上是一个很改善的楼盘，整体来说就是刚需，自住和配套方便一些。然后融创玖棠府的话主打的是低价别墅，地段来说加载麓湖和天府公元西板块，会有一定的板块辐射，而且未来的综合预期也不差，如果你预算高的话，建议可以上融创玖棠府。

提问：雕叔你好！您建议我直接出售两套40年产权的loft公寓，因为是去年刚入手，刚刚去问现在卖税很高，我们询问也是想再鉴定下，要不要留租两年，还是直接卖。

回答：直接卖！因为你要考虑时间和机会成本，2年的时间公寓价格大概率趴着那里不动，但是换成住宅，2年时间上涨空间很大。如果说等你2年后再买住宅，门槛更高，其实你的资产在变相缩水。机会成本，才是最大的成本。“机会成本”通俗的解释是假设有一笔钱可以投资几件事情，A赚十万，B赚五万，C赚一万，这时候应该选择投资A，如果投B表面上也赚钱，但在机会成本上比较A计算，相当于亏损五万，甚至有人不思考图方便会去投资C，相比A的投资等于亏损了九万。投资者的本金都是有限的，只要投资必须投最赚钱那个！可以说无论你选择什么都必须放弃另外N个选择。懂得取舍才是一个理智的投资者发现投资错误，立马止损，转投其他，苦熬，浪费很多机会成本。

提问：户口和社保在高新区，由于只有一年多，新房摇号难进，想买套二手房，总价一百四十万，看了两个小区，交大万通格外和长虹和悦府，那个小区更好，另外你们有更好的建议买那个小区？

回答：如果你的预算是140万左右的话，在高新区确实基本没法买新房了，但是从资格来说，青羊的长虹和悦府和武侯的交大万通格外也的确是可也买到的。交大万通格外整体的板块是相当成熟，楼盘林立，地铁环绕，什么都是刚刚好，但什么又不是很突出的优点，是一个比较适合求安稳的，求自住的群体，板块本身热度一般，已经进入了老化阶段，下一步就是走神仙树、桐梓林一带的路子，如果你是寻求自住属性，然后偏向于南门生活工作的话，我认为它的性价比其实不低，单价只要2万出头，就能买到一个南门套二，已经不好选了。周围的维港、丽都世家A区也是比较类似的概念，可以一并看看。长虹和悦府则在西三环外的外光华板块，整体来说板块的热度是比较高的，加上青羊的重心往这边发展，地铁、商业、产业和医疗等资源都逐渐配齐，是一个比较有未来的区域。长虹和悦府房龄比较新（相应税费高一些），整体价格体系和交大类似，稍高一点，也十分满足你的预算，适合于偏重板块成长性，适合年轻人，然后主要的工作和生活圈子在西门的购房者，周边的东原时光道、保利香槟光华、光华逸家等也都是类似的产品和概念，可以一并看看。一个侧重自住，一个看重未来，所以说两个小区或者说两个板块，我认为都是比较好的，主要是看你侧重哪些点，或者说你的气质需求更符合哪个板块然后就选择哪个。

提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？

回答：西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。

提问：雕叔你好！预算在250万左右，社保刚4，除了高新南不能买,其它区域都可以买。最好是新房，二手房房龄新也行，要怎么选择才合适?

回答：如果不限定板块方位的话，可选项很多。综合来建议一些板块和楼盘吧，都是当下你们需求内的优质可选项。二手房︰锦江沙河的望江锦园、华宇广场（地段很好，单价2-2.5万尚在合理区间)﹔东湖和三圣乡的瑞升望江橡树林、卓锦城五期、绿地468公馆（学区中上，次新大盘);成华区可以看看成华奥园广场、中粮锦云、招商中央华城（价格波动较大，可以在2.5万单价捡漏，均是地铁大盘)﹔龙泉驿区大面的龙湖三千庭、炜岸城、龙城1号（二圈教育较好的板块，洋房别墅等产品)。在青羊武侯一带，则可以尝试看看武侯新城的保利花园、绿地圣路易名邸、新希望锦悦楠庭等(教育汇聚了武侯顶尖的新学校，但是这个板块有一定航空噪音)﹔青羊新城推荐看凯德风尚、俊发时光俊园、长虹和悦府、恒大翡翠华庭、保利香槟光华、万科金色领域等兼顾交通、教育和商业的楼盘。新房在250万以内的话，可选项就很少了，要么是买不到，要么是买不起，但是依然可以在城东的龙泉驿十陵、东安湖可以寻找一些产品，比如东安湖的华润未来之城;十陵的华润时代风景以及佳兆业珑樾壹号等，都还是不错的选择。如果顺位度还能提升的话，比如在成华区的二八片区，还可以尝试一下首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园等楼盘。另外在武侯和金牛区推荐看看人居柏芸城、长虹天樾等楼盘。

提问：雕叔你好，请问成都今年下半年到明年底对于普通买改善的家庭，是利好时期还是严峻期？建议如何应对呢？

回答：买房路上纠结的人很多，犹豫不决的人也有很多，但是在趋势面前，你的焦虑一文不值；巴菲特曾经说过：任何不能产生现金流的东西都不叫资产，只能叫筹码。我们除了努力工作增加现金流以外，更需要的就是筹码，而房产就是其中一种。当下作为普通改善的话，一方面看时机，一方面看房源。从时机来看，看不了太远，至少从现在到明年初，我认为入手二手房淘笋的时间是比较好的，对待新房的话，则是可以出手，比如武侯、青羊等区域的改善类型的，好多对于普通来说，很友好，能上车。从房源来看，当下二手房才刚开始指导价，所以很多改善盘走向了惜售的时候，房源不会太多，可以先看准楼盘，自己多去观察观察，有一些比较好的房源出来了，捡漏上车。然后新房的话，当下及未来都是整体偏向于改善的，但是新房的地块卖一块少一块，不必刻意地等实际，而是及早地看好了就上车吧。总而言之，一个普通人如果不买房，还能有什么机会。绝大多数情况下，普通人买房是财富跃升最简单的途径了。

提问：雕叔你好！总价预算250万左右，可以适当增加一些预算，希望买武侯区中小学教育比较好的学区房，最好能靠近地铁(1,2,3,7任意一号线)买哪里合适呢？

回答：武侯区的教育力量虽然不如青羊、锦江，但是依然是主城区的排头兵了，包括多年前分割出去的高新区大片地块和教育配套，也是在武侯区的底子上建立起来的。当今的武侯区，基本都是地铁房了，这个不用过于担心。至于学校主要看龙江路小学、川大附小以及北二外小学。龙江路小学本部在川大，片区内都是老破小，比如大学路12号、临江路36号这类；龙江路小学分校在高升桥，可以看看天朗锦邸；龙江路小学武侯新城分校在簇桥，可以看玲珑郡、绿地圣路易名邸、中海锦城和七里晓月；龙江路小学中粮祥云分校在武侯立交内侧，可以看置信巴厘岛A\D区、置信丽都楠庭、中粮祥云二期。川大附小本部在川大里面，周边都是些老房子，比如学府花园、和信派都、棕南苑等；川大附小西区、川大附小分校、川大附小清水河分校合并成为了现在的川大附小西区，属于双楠板块，有中海常春藤花园、嘉瑞苑二期、丽景华庭一期等可选项；四川大学附属实验小学(南区)则在武侯新城，当下无预算内的房源；最后四川大学附属实验小学(江安河分校)也在武侯新城，不过更靠南，当下可选择新希望锦悦楠庭和楠郡B区。

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