今天（9月23日）下午，万科在世园会植物馆里举行了一场别开生面的媒体交流会。
“有人说卖房子不如卖酱油，我是蛮服气的。”
在万科南方媒体交流会上，面对记者提问，万科集团董事会主席郁亮这样回答道。
小编团队在现场全程记录，带来众多一手干货，赶紧来看！
小编为大家总结出本次交流会的10大重点：
- 地产行业并没有活不下去，而是要寻找第二增长曲线；不是一味寻找新业务，而是传统业务能否找到新的增长点
- 万科在变革之中，也会继续变下去。万科一直有危机感，在行业困难的时候看到机会，也有更多信心
- 万科从建房子的工业化，开始做科技化、智能化，万科有信心、有勇气、有决心做好一家科技公司。
- 目前科技团队1000人，已和华为合作，在上海落地人工智能物业服务，逐步打造不动产科技平台
- 万科已开始第二阶段的海外战略，但目前还未形成战略，目前看物业管理是最受欢迎最吃香的。万科物业今年受邀进入雄安运营
- 希望市场好，但无法左右。现在每天晚上十点都要抓回款和销售额
- 参与在先行示范区的建设，万科责无旁贷。至于怎么做，目前还在研究
- 对广州和深圳采取双核战略，拿下了珠江新城最后一块办公地作为万科广州总部
- 万科与地铁合作开发的深圳湾超总项目，有望进驻一些外国驻深领事馆
- 万科已拿下南头古城项目，将综合整治600多栋楼，最近刚开工
问题1：茅台、海天市值纷纷创新高，超过房地产的市值，地产卖得不如酒跟酱油，您怎么看？房地产还能活得好活得久么？
郁亮：确实有部分人不服气，说卖房不如卖酱油，我是蛮服气的，我很乐意见到这样的结果，有公司的产品和服务成为老百姓的首要选择，那这样的公司就是创造真实价值，值很多钱是应该的，房子也应该以这个为目标。
海天酱油让我们万科各项业务看到希望，财务数据不能作为转型是否成功的评判，市场会给好的产品和服务合理的定价。
地产行业并没有活不下去，需要换跑道，而是要寻找第二增长曲线，这是转型的主要任务；转型第二增长曲线，不是一味寻找新业务，而是传统业务能否找到新的增长点。
比如万科在广州永庆坊的旧区改造、活化更新，不同于开发建设，但是要求更高业态更丰富，回报计算也更困难；TOD为代表的大型复杂项目，目前万科花很大精力在这上面，这是传统开发业务外新的增长曲线；再比如物业，不仅是住宅物业服务，而是产业办公跟城市服务。
万科物业要成为成熟的城市服务商，才允许上市。
转型全新的东西：
①物流业从零开始，目前很成功，目前仅次于全球老大普洛斯，冷链我们是全国第一，这才四年时间，我们填补了市场空白。
②长租公寓，集中式我们全国第一，未来鼓励三万亿市场，还有很大空间。
③原来的核心基本盘业务可以诞生新的增长点
④跟万科战略相匹配、市场政府发展方向相同的，去尝试新的业务。
十个孩子如何评价是否出息？经商的，教育的，科学成就，不会有家长以钱为是否成功的评价标准。也没有孩子按照家长规定的路线成长，人尽其才，不能线性规定发展路径。
因为难才叫转型发展，没有成功是容易的，万科是一个家庭、一个生态系统，每个地方能够在各自领域做到最好，就够了。
问题2：万科内部结构的变化是基于什么考虑？未来是否还有调整？30多年的企业如何保持企业活力和员工的忠诚度？
郁亮：很简单，让员工跑步，动起来！
为了实现战略上的目标，企业一定是动态发展，我们在变革之中，也会继续变下去，从人出发，做成事情，这是变革基础。
我们的GP是126人，一年选一次，我是群主，我相信没有多少企业可以做到这样。明天司庆会奖励在万科服务30年的人，我今年29年，很期待明年得奖。组织需要不断塑身，灵活面对变化。
问题3：具体新业务的收敛聚焦包括什么？
孙嘉：战略永远有取舍。
比如停车场管理，最后划分给朱保全总，社区食堂等，更多的是聚焦，投入真正符合基本盘，商业地产，产业办公等典型的经营性不动产。
先做成再做大，真正让每个业务都聚焦、做大。
问题4：广州区域万科的发展战略是什么？
孙嘉：双核战略，深圳跟广州。两个月前花40多亿进入增城，开发增城万科城。
珠江新城也有新的项目开工建设，珠江新城最后一个办公用地，也是万科未来在广州的办公地点。
我们在广州也是全业态的布局，包括广州的养老院也很成功，五到八年就能收回投资。
郁亮：包括广西在内，所有的南方区域我们都是无差别的对待所有城市发展。
问题5：今年是不是比去年好，明年是不是更好？
郁亮：活下去到今天看起来无非万科给自己提个醒，万科一直有危机感，任何企业任何时候都要如履薄冰，我们不会在任何环境下改变这种如履薄冰的危机感。
目前行业企业似乎反而压力更大，我们其实是谨慎乐观，在行业困难的时候看到机会，也有更多信心。
我们的行业终于不是短期手段，长效机制建立起来，每一个房地产公司都能据此做好自己的规划，我认为稳定环境相对容易去应对。
问题6：万科境外的布局，最想输出的是什么？
郁亮：万科今天正在研究第二阶段的海外战略，第一阶段是向优秀企业学习，我们进入第一阶段的城市都是通过合作。
第一阶段很清晰，也告一段落，我们还在做相关市场调研，比如一带一路我们怎么做，现在最受欢迎的是物业，第二阶段战略我们目前还没有方案，希望明年能跟大家汇报。
问题7：南方区域面临最大的挑战是什么？
孙嘉：传统基本盘业务要做得更好，有限的时间里交出一份让客户、投资者、时代跟公司？主席的答卷，我们希望把一天当三天用，把握时代的机会。
郁亮：给你无限的时间好好做。
问题8：万科怎么看今年的金九银十？
郁亮：万科不知道有没金九银十。不知道九月是金是银是铜是铁。
年成好时，万科高管晚上都不看日报。最近，晚上十点大家都急着看日报。今天卖多少钱，回款多少钱，我们在抓这些事情。我们非常关心这些事情，我们也希望市场好，但我们不能左右。
问题9：先行示范区利好，万科对深圳的投资和重大项目的参与有没有可透露的？
郁亮：万科正在研究先行示范区，包括也邀请了专家解读。先行示范区的目标是非常难得的，我们要做一个时代企业要跟着时代的变化而变化。
我最近还花了一点时间研究这个事情，深圳有两个事情是从零开始的，一个是文博会，一个是高交会。别人说深圳是文化沙漠，深圳做出了文博会。别人说深圳创新力不够，深圳做出了高交会。先行示范区，我们一样有机会。
深圳未来的目标是要成为科创中心，深圳是摸爬滚打出来，如果深圳能继续像文博会高交会一样再闯出新的路来，我觉得先行示范区一定会成功。
我们也算深圳成长起来的，继续参与在先行示范区的建设中，我们责无旁贷，怎么做，我们目前还在研究。我们是配套服务商，深圳的先行示范区定下来怎么做，我们就配合好，支持好。
02
万科的新动向
在这次媒体交流会上，万科各业务的负责人也分享了最新的动向。
科技是万科的重头戏：已有1000人团队、投资了美国著名不动产技术孵化器、已和华为合作落地人工智能物业服务......
在地产方面，高品质综合社区是基本盘，产能已超4500亿，将继续巩固。
以下各负责人的现场发言要点：
如何满足？
一般屋顶都是空的，但我们可以将它们做成篮球场、足球场、跑马场，满足客户需求；再比如，将停车场所有设备变成涂鸦，让大家觉得那里是一个好玩的地方。
做商业就要体贴入微，我们希望用好的产品和服务打动客户。
空间运营
印象城已经不是一个购物的地方，而是一个创造快乐的地方。不仅是购物，而是社区的产品、枢纽，打造人与人的情感链接。
好产品，要有内容，要有温度也要创新。以往，是把场子租出去，一种租赁关系。现在是经营和服务，从B2B2C变成B2C2B。
朱保全：万科推动科技应用地产
万科集团高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全在会上提到：
沃土计划，孙嘉已经在内部完成了布局，接下来，万科的“沃土计划”，会加大科技应用的投入。
科技会带来什么？
朱保全说到，接下来业务对人的依赖逐渐减少，而人与机器的PK正式展开。
效果如何？
1VS35：之前审图需要35个人，现在一台机器就够了。
同时，朱保全在现场公布，万科AI后台命名为万科“菩提”。
万科合伙人，南方区域首席执行官孙嘉则在会上提出三个“初心”。
初心一、让生活更有质感
他表示，深圳九州片区之前脏乱，万科改造后，打造城市综合体，现在住着3000多户，每年还吸引1500万人次客流。
初心二、让空间更有活力
孙嘉给大家介绍了在深圳“超级总部基地”瑧湾汇，打造城中TOD项目，实现办公居家娱乐会客，快速切换。
初心三、让城市焕发生机
城市更新，作为重要的领域，未来万科将继续在重要城市深耕。
广州永庆坊二期正在改造，将是一期的8倍。预计永庆坊会在两年后，全面开放。
巩固提升基本盘，为客户提供好产品好服务。目前，万科南方区域已经进入17个城市，产能超4500亿，服务超60万家庭。
