转自大碗PRO
作者拓海
七月第三周，楼市刚刚度过了翻云覆雨的一个星期，大热闹事儿真心没少发生。
负可敌国的恒大发布财报，欠最多的钱，哭最惨的穷，上最火的头条；
万达前脚割肉换来22个小目标偿还4亿美元债务，紧接着就宣称要再建50座万达广场；
大A头上的青青草原从没掉过色，房地产板块却能逆势翻红好几天…
直到这个礼拜，我才恍然大悟—— 想发财，全靠打好提前量！
哪怕打的是副拐，打失误了照样可以找个脑袋大、脖子粗的卖了它！
我先切开恒大的瓜给大伙儿解解渴。
7月17日，一个“她好我也好”的仲夏之夜，中国恒大的三份财报浮出水面，属实有点惊悚。
2021年和2022年，恒大亏损总额超过8120亿！
折算下来，每小时亏4600万、每天蒸发11个亿，上市12年的利润都不够它输半圈牌的。
目前，恒大负债总额已高达2.58万亿，但手上的现金及现金等价物只剩43个亿！
这老些钱到底是个啥概念？
水平不行、能力一般，实在描述不出来，老铁们还是自己看图吧——
在2.58万亿负债面前——
太原市没力气挖煤了，钟睒睒没心思做水了，鹰酱航母吓得连夜折返了，北交所精选层气得原地阳痿了；
就连那位日薪200多万的流量小花，也得从武则天登基就开始撅腚接戏才能勉强把钱还清；
您要让我还这笔钱，那我得从山顶洞人那会儿就开始熬工龄，一直得把劳荣枝熬死才行…
给恒大做审计的机构更是没给半点B脸，连续两年度财报出具了《无法发表意见》的报告。
翻人话说就是： 审计的活儿我干了，财报我也出了，你就别难为我给结论了！
你想，这要是个人，兜里只剩43块钱，欠2万5800的债，是不是高低他得上三和市场当大神去？
但是人家爱马仕·许偏不，哭鼻尿甩表演了一顿蹦极未遂后， 他励志要造车还钱，要卖房还钱，要靠债务重组还钱！
恕我直言，照他这么个还法，饥荒只能越还越大。
2015年，恒大负债6149亿，2016年，负债额直线飙升到了1.16万亿；
在棚改货币化与涨价去库存两款外挂的助攻下，恒大债务进入一个相对缓慢增长的阶段——
直到2021年中期，人们忽然发觉： 恒大欠这1.97万亿的黑洞大得有点儿违章了。
即便是截至2023年6月末未能偿清的到期债务，也有2874亿之多！
就这，有位曾在恒大工作过的经济学家还给洗呢，说“许老板是非常有冒险精神滴，不应用成王败寇来评论他…”
老师…桥豆麻袋！企业家是不是得拿自己的钱冒险啊？
2.58万亿，难不成真的是许家“印”出来的？那不明明是许家“欠”出来的嘛？
今天做文旅，明天矿泉水，后天要造车，大后儿中国足球要开启金元模式。
当家的杈杆儿一通胡逑搞，最后的最后——
商票支付乱了财务，多元经营乱了命数，永续债务拔了管子，三道红线收了赌注…
“步子迈得太大，容易扯着蛋。”
在中国，恐怕没人比许老板对这句话体会得更加身临其境。
记得许老板以前说过：“我的一切都是国家的…”
我还以为您说的是钱呢，闹了半天您说的是债！
当说不说，恒大混到这步田地，旗下项目烂尾风险那是不可不防。
无论是恒大手中的2.1亿平米土地储备，还是恒大旗下的在建项目——
本质上都已是负债的一部分，而非即刻能够产生现金流的资产！
换句话说，恒大已经基本丧失了靠自己去造血经营的能力。
它那个状态，已经是在ICU里浑身插管，就是啥时候往殡仪馆拉的问题。
你指望恒大靠一己之力逆风翻盘，相当于盼着诈尸…
事已至此，关于恒大，我只剩下最后两个期许：
其一，对已经买了恒大在建项目，且尚未交付的老百姓，保交楼该给个说法；
其二，上市公司务必要把话事人的权力牢牢关在规章制度里，上市公司不能搞强人崇拜。
无论如何，老百姓的血汗钱和股东的合法权益不应该被辜负。
经常杀银的都知道，捅刀容易抛尸难。
恒大现在就是这么个状态。
可当你举目全国，就不难发现囊中羞涩、无处遁形的又何止恒大一个？
截至2023年6月底，万达境内债券存量已达123.41亿，境外债总存量约18亿美元，虽然跟恒大欠的债相比就是个小卡拉米，但思聪他爸已经在打包资产偿还到期债务了；
昔日的“千亿房企”阳光城，在接连遭遇退市、违规处罚、债务持续违约后，已经彻底摆烂，连挣扎都觉得多余；
还有碧桂园总负债1.43万亿，万科总负债1.34万亿、融创总负债约1万亿，甚至两家央企，华润置地和招商的负债规模也生生干到了7396亿和6310亿！
只要篇幅允许，我相信这份拉饥荒名单还可以写得更长…
如果论城投债的规模，那恒大欠的这点钱压根儿就不叫个事儿！
这活*伤杀**力实在有点大，咱就不展开说了。
然而，然而，然而——
所有阴霾很有可能从现在开始告一段落！
最近高层有四个重要动作格外值得重点关注：
第一个重要动作，是7月24日召开的会议。
会上分析研究了当前经济形势，部署下半年经济工作，同时也为房地产市场释放了三项重磅信号。
首先是罕见未提“房住不炒”，相当于从顶层设计层面做了基调调整。
大家可以将其视作下半年、乃至接下来数个季度里政策工具箱大展拳脚少了一项关键阻碍。
其次是明确了现阶段房地产市场的主要矛盾，已经从供不应求转向需求不足，并指出扭转当前供求关系的核心在于房价止跌。
这个话说得相当直接，等同于为价格端的基本稳定、甚至稳中有升撑了一回腰。
最后是明确了将以更大力度优化调整政策，加强逆周期调节。
此次会议中最核心的一句话是——
“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。”
此次会议被外界普遍视作重启楼市上行新周期的历史性转折，不无道理。
无论是房企欠下的债还是城投系欠下的债，归根结底都要市场从根本上全面转向才能真正出清，扯别的都是治标不治本。
恒大们最近为啥扎堆儿打提前量…不用明说了吧？
更加给力的一个消息是，目前包括北京、上海、深圳等一系列重磅城市，已经在开会认真学习重要会议的指示精神了！
北京市住建委甚至发文表示：正在会同相关部门尽快尽好拟订相关政策以支持刚性和改善性住房需求。
这个速度，这个效率，就问你服不服…
第二个重要动作，是高层发布促进民营经济发展壮大的重要文件。
这份《意见》提出31条政策措施，其核心内容可以概括为四项基本内容：
优化营商环境、加大政策支持、强化法治保障、完善融资渠道。
从内容上看，这是一份极其务实的重要文件，对于改善民营企业发展预期、重塑市场信心当然是重磅利好。
民营企业，维持着80%的社会就业，每个岗位背后都是一盏灯、一扇门；
让民营企业迎来春天，就是让就业预期和增长预期迎来春天。
只有就业这一最大的民生工程得到稳固，消费、投资才能拥抱持续性。
顺便提一句，接下来，民营房企也有望在现金流层面得到加速缓解。
第三是7月27日，住建部高层在企业座谈会上明确提到：首套住房首付比例和*款贷**利率、改善性住房换购税费减免、个人住房*款贷**“认房不用认贷”等政策措施。
消息一出， “认房不认贷” 马上就成了地产圈儿口耳相传的五字箴言。
啥叫“认房不认贷”？简单来说，以前您卖一买一置换，在一些头部城市会被认定为二套，相应的首付比例、*款贷**利率、交易税费那叫一个坐地起价。
可您仔细琢磨，那套房子我已经卖掉了，对您个人来说它的价值属性不存在了，但作为“包袱”，它可一直都在。这上哪儿说理去？
唉…“认房不认贷”政策一经落实，还真能给您个说理的地儿！
这里的“认房”，认的是您现在的房，只要*款贷**还清，那就算首套。 如此一来，卖一买一的情况，分分钟就能轻装上阵。
从历史的纬度看：
2010年深圳启动“认房又认贷”后，当年全市二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续下滑45%；
同一年，北京成交量同比下降26%，次年继续大幅下滑38%，连2009年的一半都不到。
多年后的2016-2017年间，一线城市再次启动“认房又认贷”——
2017年全年，北京、上海及深圳二手住宅成交量同比分别下降49%、54%及34%，京沪两城的二手房成交规模直接干腰斩了，惨状堪比商鞅。
啧啧啧…啥叫宝刀不老！
这一次，住建部高层的此番强调指示， 其核心便在于降低交易的机会成本与货币成本，再往根儿上说：花大力气为新房和二手房市场注入更多流动性。
只有流动性恢复，相应的救市政策才能真正发挥应有的药效，如果流动性僵住了，下猛药不但治不了病，反而还会产生耐药性。
不说别的，如果住建部谈话里的一篮子方案能通过“一城一策”在全国落地，那不难想见：
口渴难耐的银行必然响应得比谁都快！
第四是在超大特大城市全面开启城中村改造。
关于这一部分，我在前两天的文章 《重磅消息来了！城中村改造正在成为时代风口》 一文中有过详细阐述，此处不再赘言。
总结下来，最近的一系列动作，实则囊括了以下这么几点内容——
其一，政策端迎来了历史性转向；
其二，基本面与就业端的强力支持；
其三，需求与货币即将迎来更精准投放。
关键点在于，要三项联动才能起到想要的效果！
对于房地产市场来说，其真正的落地之处在于激发民众对楼市的信心，激发人们的买房热情。
如此，才能从根本上谈房地产市场去化、信贷与CPI在正值区间健康运行、房企与地方债务得到有效充分化解。
当前，房地产市场仍面临着较大的压力，中指研究院数据显示：
7月前三周，重点50城商品住宅成交面积较上月仍保持着30%下跌幅度；
9座全国重点城市二手住宅成交规模环比下跌约10%。
这一切，不仅是近期高层动作频频的事实依据，更是政策端全面发力整治的主要对象。
作为普罗大众的我们，无比期待更多实施细则精准发力，不让预期付之东流。
最近一段时间，关于恒大的瓜还有房地产市场参与主体的方方面面，我曾说过许多段子；
纵然嬉笑怒骂，甚至偶尔开车，但根本上说无不是哀其不幸，怒其不争。
在这样的氛围下说说笑话，已是苦中作乐。
记得多年前，有位经济学家曾说过： “没有一颗树能一直长，长到天上去！”
今天，我也把这句话的翻版拿过来，说给每一家房企和每一位黎民百姓听——
“也没有一个皮球能一直坠落，坠到深渊去！是皮球就不能泄气，是皮球早晚会反弹！”
短期内，一些城市、一些区域房价或许仍将在惯性的作用下在下行通道里滑行一阵子。
但我们扪心自问一下：对你买房这个行为的决策而言，三五个月的行情与三五年的行情，究竟哪一个更有参考价值？
最后，希望房企、城投债以及我们每一位购房人，不要倒在黎明前！