如果一定要把上海最近最热的楼盘做个排名，那么森兰名轩一定位列前茅。到底有多热？据悉，森兰二期推出194套房源，共有891组客户认筹，中签率只有21%，相当于5个人抢1套房。
在楼老道看来森兰的"火"是意料之中的，毕竟森兰一期二手在架卖7万/平，隔壁仁恒卖9万/平，现在二期均价只卖5.5万/平，这20%左右的差价福利足以吸引大批购房者。
现在让购房者担心的是，森兰这么火，能买到吗？这个问题楼老道不能给你明确答案，毕竟买新房有钱不是万能的，能不能摇中号还得看运气。但是，楼老道能告诉你的是，即使你买不到森兰名轩，也不用担心，你还能买这两个小区：证大家园和双桥小区！
为什么是证大家园和双桥小区？这两个小区虽然与森兰不属于同一板块，但实际只有一河之隔，跨过桥就能串门，距离不过2公里，区位优势相近；且都是名校学区，森兰名轩对口森兰明珠，证大家园、双桥小区对口福山外国语证大校区。
好房上海第04期《老道阅房》
字数 | 3958；阅读 | 12min
作者 | 楼老道
下面楼老道从学校、区位、配套、居住属性、交易属性等方面，对这两个小区做详细解读，希望对那些想买名校学区房的朋友有所益处。
公办界最牛外国语小学
证大家园和双桥小区对口浦东新区第一梯队小学：福山外国语证大校区，且只有这两个小区对口。福山外国语小学一直有"公办界最牛外国语小学"之称，从小升初来看，4个公办校区虽从不发喜报，但据家长透露，小升初重点率有60%多，每年进入兰生、华育、市北理的人数一直都处于全市较高的水平，这三所学校是上海初高中学校中公认的顶尖名校。
英语教学是福外一大特色，每年都会召开福山外语节。作业量不算特别大，学校内作业基本1小时内可以完成，读、预习、默写的内容还需1.5小时左右，基本在8点半左右可以完成。
证大校区占地面积19413平，含足球场1个，篮球场1个，图书馆1个，自然实验室2个，计算机教室2个，音乐教室2个，美术教室2个，多功能教室1个，录播教室1个，体育馆1个，设施齐全，环境非常好。该校区今年招生8个班，与2017年相比没有变化，招生地段依然只有证大家园和双桥小区。
福外证大片区的"半小时都市圈"
楼老道姑且把证大家园和双桥小区称之为福外证大片区，该片区属于金桥板块最北部，步行1公里不到过金高路就可到达高行，与森兰名轩一河之隔，同属中外环之间，区位条件相似。
若以"陆家嘴站"为中心，搭乘2号线乘2站至世纪大道，再转6号线乘9站至巨峰路站出，即可到达福外证大片区，总耗时30分钟。若以"南京东路站"为中心，搭乘10号线乘1站至天潼路站，再转12号线乘10站可达巨峰路站，耗时32分钟。从地理位置上看，福外证大片区半小时即可到达上海最繁华的地标，处于"偏"而不"远"的地段。
此外，片区距离五角场约12公里，从这里出发由巨峰路进入杨高北路，快速上五洲大道，继而进入翔殷路到达五角场，耗时20分钟左右。距离东南方向金桥出口加工区同样只有12公里左右，开车半小时内可达。采访当地中介了解到，证大和双桥的购房群体有不少来自这两个地方。
但这个片区缺乏就近的核心商圈，属于比较安静的片区。目前来看，福山外国语小学作为浦东乃至全市排的上名的全市排的上号的名校，仍是该片区区位价值和置业价值的主要亮点之一。不过，在上海总体规划中整个金桥被定位为新一代城市副中心，将建设四大特色区，未来的想象空间值得期待。
20分钟步行圈配套，医疗存短板
如下图所示，福外证大片区周边配齐了教育、商业、公园以及公交地铁等公共资源配套。楼老道实地踩盘并结合百度地图的参考数据，以上配套基本都在10-20分钟以内步行可达。从图中可以看出，这个片区的配套资源分布不算集中，就整体配套综合档次而言，这些资源在整个金桥板块只能算是中等水准，片区内购物消费水平属于比较"亲民"的状态。
具体来看，福山外国语证大校区被证大家园围住，对面就是双桥小区；家乐福与证大家园只隔了一条马路，新紫茂国际与卜蜂莲花位于证大家园东南方向1公里，整个片区生活便利度比较高。但是缺乏大型综合性医疗配套，只有地段性医院沪东医院和开元骨科医院，且距离比较远。若去三甲类医院须前往上海交通大学医学院附属仁济医院北院，开车约20分钟。
居住属性
优质宜居学区 最低420万
结合实地踩盘来看，福外证大片区环境好，居住舒适多高，无论是挂学区，还是自住都很适合。从8月挂牌价看，片区上车门槛为420万。
证大家园
证大家园分5期开发，共有294栋，从实地踩盘体验上看，小区内绿植种类多，居住环境较好，舒适度高，但一期、二期房龄较老，部分楼栋没有电梯，影响居住舒适度。小区一、二期外立面材质是涂料，墙面有脱落现象，三、四、五期外面里是瓷砖，保持完好。
小区整体车位配比为1:0.4，一、二期停车位情况尚可，基本满足，三、四期停车位比较紧张，五期停车位目前来看较为宽松。内部文体配套设施较丰富，设有广场、喷泉、儿童游乐场、老年活动室、泳池、健身馆、篮球场，还有个300平的会所，生活气息足。
小区8月挂牌价如下：
1房：67平/户均*8.08万/平均＝540万/均总价
2房：95.6平/户均*7.47万/平均＝714万/均总价
3房：115.2平/户均*7.48万/平均＝861万/均总价
4房：137.9平/户均*7.39万/平均＝1019万/均总价
双桥小区
双桥小区分2期开发，共有153栋，外立面材质下面2层是瓷砖，2层以上是涂料，维护情况一般，外立面陈旧有脱落现象存在。小区无地下车位，且车位配比较低，为1:0.5，停车比较紧张，先到先得。小区并未采用人车分流模式，因此住户、特别是有小孩的家庭户更得注意来往车辆。小区内部文体配套设施较欠缺，有老年活动室和游乐设施供老人、小孩游玩。
小区8月挂牌价如下：
1房：54.6平/户均*7.82万/平均＝426万/均总价
2房：75平/户均*7.18万/平均＝538万/均总价
3房：90平/户均*6.63万/平均＝597万/均总价
交易属性
学区+自住双重需求
福山证大片区两小区中证大家园历史成交活跃度较高，在整个浦东新区二手房交易量中总处在比较中上游的水平。双桥小区历史成交活跃度则较低，处于中下游水平。
接下来楼老道将为大家揭晓两小区哪些户型成交比较活跃，它们的价格走势如何，无论是投资还是学位自用，都可以作为你买这里的房子重要参考依据。如下：
（注:成交均价为去除异常后部分数据，挂牌均价来源于某家，挂牌价和实际成交价存在一定出入，建议大家以市场价为准，以下数据仅供参考）
证大家园
证大家园的户型构成配置，主力为84-125平2-3房户型。以2017年8月到2018年8月成交数据样板为例，其中绝大部分成交户型都在这类面积段内的户型里面。具体各类面积段户型成交占比如下图所示。成交最为活跃的两类户型分别为84-100平以及101-125㎡面积段的户型，占据了证大家园成交量的大半壁江山。
此图可见: 84-124平米期间的面积成交达75%。
户型成交单价走势图（2017.8-2018.8）
1、67-72㎡户型段，成交单价走势图
可见: 67-72㎡户型段成交价多数在4万至5万之间波动，整体走势呈上升态势。
2、84-100㎡户型段，成交单价走势图
可见: 84-100㎡户型段成交价多数在5万至7.5万之间波动，受需求影响，价格波动较大。
3、101-125㎡户型段，成交单价走势图
可见: 101-125㎡户型段成交价多数在5万至7.5万之间波动，但波动幅度更大，整体走势呈上升态势。
4、126-175㎡户型段，成交单价走势图
可见: 126-175㎡户型段成交价多数在4.5万至7万之间波动，整体走势呈下滑态势。
5、各成交户型段，成交单价走势对比
1.)小面积在售房源较少，需求低，导致67-72㎡房型成交量低。原因在于证大家园房龄新、环境好、居住舒适度高，又是福外对口学区，这里的购房者既有学区的需求又有自住的导向，因此对大面积的户型不排斥，相反可能更喜欢大户型；
2.)84-100㎡房型成交单价相对较高，多数在5万至7.5万之间；101-125㎡房型价格波动大横跨广，4万至8万之间都有分布；这两个面积段房型成交量占了整体75%以上，判断除了学区投资外，还有自住需求，需要面积大来满足生活居住的功能和空间；
3.)126-175㎡房型成交量相对较少，单价呈下滑态势，考虑到购买这里的人以学区+自住为主，多为一家三口，2-3房就能满足居住空间需求，面积更大的3-4房需求并不是很多。
双桥小区
双桥小区的户型构成配置，主力为40-58㎡1房和63-89㎡2房。以2017年8月到2018年8月成交数据样板为例，其中绝大部分成交户型都在这类面积段内的户型里面。具体各类面积段户型成交占比如下图所示。成交最为活跃的是40-58㎡户型，占据了双桥小区成交量的一半以上。
此图可见: 40-58㎡户型成交占比58%，63-89㎡户型成交占比30%。
户型成交单价走势图（2017.8-2018.8）
1、40-58㎡户型段，成交单价走势图
可见: 40-58㎡户型段成交价多数在5.5万至7.5万之间波动，整体走势呈上升态势。
2、63-89㎡户型段，成交单价走势图
可见: 63-89㎡户型段成交价多数在3.9万至4.9万之间波动，整体走势呈下滑态势。
3、90-103㎡户型段，成交单价走势图
可见: 90-103㎡户型段成交价多数在5.5万至6.5万之间波动，整体走势趋于平缓。
4、各成交户型段，成交单价走势对比
1)在多数成交房源中，40-58㎡小面积的房型平均成交单价较高，且成交量最大，这部分房源的特点是单价高、总价低，适合想用低门槛上车福外学区的客户；
2)63-89㎡房型成交单价最低，且呈下滑态势；90-103房型成交单价趋于稳定,大致在5.5万至6.5之间，市场需求量低，不是市场主流。
综上所述,楼老道认为:*轨双**交+名校学区是该片区最突出的置业优势，但也应认识到两小区周边缺乏核心商圈，属于比较安静的片区，刚需新婚不推荐，除非已经把学区房列入婚房的必要条件之一。须注意的是，该片区没有很好的对口初中，买这里学区房的家长一定要考虑到这个问题。
总体来看，双桥小区侧重于刚需自住，证大家园改善居住的属性更强些。如果是单纯的为了福外学区，而不考虑自住的话，建议优先关注双桥小区的40-58㎡房型，总价低，资金压力小，且抗跌性比较强。如果是既要挂学区又对自住品质要求高，则可以优先关注证大家园101-125㎡房型，居住的功能和空间都能满足，又兼具投资属性，成交单价虽有波动但总体趋于上升。
以上，是楼老道关于"福山外国语证大校区"的学区房置业攻略，希望对大家的学区房置业之路有所帮助。想要看楼老道分享更多选房思路，可以关注"好房上海"公众号。
免责声明：
1.以上数据只包括住宅产品；
2.以上数据不包含非中介成交数据；
3.以上成交走势图只包含单个房源的成交单价，时间顺序由远至近，并非指各户型每个月都有成交，如A户型在8月、11月、12月有成交，但9月、10月并无成交；
4.小区成交均价为去除少量极端数据后的部分成交价，成交数据来源于平安城科，挂牌均价来源于某家，挂牌价和实际成交价存在一定出入，建议大家以市场价为准，以上数据仅供参考。
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本文仅代表作者观点，不代表平安城科立场