今天开一个新系列，萝卜这里呢主要就是和大家探讨一下如何选板块。别墅系列也会继续更，但因为要再去核实一下情况，所以就放到下期来说。

写在前面：因为是杂谈，而不是单纯的楼盘评测，不是南京的朋友也能参考参考，毕竟标准都是统一的，全国楼市都是适用的。

正文开始

人心不足蛇吞象——刚需到底在等什么？？？——题记

大家都知道，南京的首付政策是畸形的,政府恨不得大家都全款买。一个城市的房价均价往往是刚需们用双脚投票投出来的，南京的均价是多少呢？是三万。而对于刚需们来说三成首付才是最合适的。。。但是很明显，三万左右的价格——老南京最看不起的江北八成、被吐槽最多的“毒地”的兴智也到了六成、乱糟糟的麒麟五成、至于房住不炒的紫核和仙林，五成起步。要说三成还能买哪除了规划黑洞江宁也就老南京最爱的市区老破小了。毕竟，急着换房的房东们也普遍五成了

为什么会出现这种情况呢？说白了还是社会发展了，觉得市区老破小好的人越来越少，都跑去买新城。高规划的新城自然大家都喜欢。所以为了让房市降温，政府不得已才去限定首付，毕竟哪个市政府也不想来个万人摇号上头条。顺便也是为了杜绝小部分资金不多的投机客，别小看这个，南京散户很多的。最重要的也是把流量引导到其他区域，这样才好继续拍地嘛。至于资金多的大多不太看得上南京，至少萝卜身边是这样。这时候就有很多盘跑出来蹭热度了，用低首付低价格不摇号来吸引客户。。。当然还有给中介的高额佣金。

插一句话：某些楼盘都是中介带看的分销盘，竟然还说自己没怎么做宣传就快卖光。。。真的是良心不带痛的

先点名个最不要脸的——融侨誉江

你这商务区。。。哪来的？

原图找不到了，那张图里这位直接更狠，给自己封了一个核心区。现在开始觉得自己是中央商务区了。。。

当然不是说不值得买，如果南工大城南中心雨山路都没了还想买江北的话。。还是能买的，但是为了核心区买的话就算了，第一这个是桥北不是江北，所有的核心规划到此为止。定位就是新区和老破小的中间地带，说白了就是离脏乱差一街之隔。第二就是想蹭核心区，先看看扬子江隧有多宽再说。。。

同样的还有大华，不过这位至少没怎么贴金。。。赚钱都能理解，不好卖也能理解，忽悠消费者，那就不能接受了。

这里就是我们百家饭板块选择指南的第一点—— 地必须新

为什么这么说？因为保障房老破小都是硬伤，我买江北就是为了改善了。一个没有保障房、老破小、工厂物流业的cbd+caz+研创园+滨江，后期南京顶级商圈+就业+规划建设+城建+顶级天际线+部分江景，结果看了半天最后买了个江北迈皋桥。。。图啥？

再来个著名的——四季金辉等

仙林东东，汤山北北，润州西西西,说白了就是之前提到过的宝华

萝卜我第一期说了，宝华的别墅是值得买的，因为宝华的别墅更多的是仙林别墅板块的延伸，而住宅只是宝华镇的住宅而已。不是说房子在附近就差不多，一个小小的条件不一样就是天差地别。这里我们从购买人群分析，宝华别墅绝大多数购买群体都是仙林上班的中高收入人群，为什么这么说呢？

首先城东比较远，开车新街口四十分钟，这还是要交过桥过路费的情况下。。。所以工作上大体在仙林。为什么说中高收入呢？因为在宝华买别墅没有南京户口。敢在这里买说明城区肯定买了房子。。。除非他准备在句容发展。而这些人口袋里的钱能支撑得紧邻仙林板块的别墅房价

一句话说就是，仙林的中产们肯定会依据就近或者河西天下第一的原则买仙林/紫核/麒麟/河西的住宅，不会买宝华的住宅，因为没办法落户。而退而求其10086次才会去买宝华的住宅因为缺点太明显了，户口就是硬伤。南京想做都市圈，先问问南京自己企业外溢能力足够吗？就算足够，暂时也跟东区无关。

作为重居住属性的别墅资产，对比仙林的高昂的价格，大部分中产不愿意为了仙林大道开到底的路程多掏那四五百万的，毕竟这些钱都够江北买一套房了而且还占房票。而住宅不一样，大多数年轻人的第一套住宅就是落户的，让他们买宝华接受不了。。。而工资差距受限于目前东部的就业，也没有昆山和上海差距那么大。所以就腰斩咯

绯闻品品，何时落地？

顺便提一下行政区划合并的事，这个事情要省政府和国务院共同协商才行，我们要明白两点，第一是战略重心问题，我这个阶段重点是拥江发展，不是紫核仙林。为什么要大费周章去搞行政区合并？第二是效用问题，我北京东路北京西路强强联合奔赴北京去就为了一个小镇子？？？说不过去吧有点。。。

那你说会不会发展呢。s5可用了不少钱，南京市政府前瞻性还是可以的，修s5绝不是空穴来风，明显地为下个阶段做准备。

总结就是：有希望，是大的，但得等。当然不是让你抄底啊，除非你自己住要不然10年后发展不起来，你的房子就快成老破大了。。。反正我见过最惨的朋友宝华+句容+鼓楼老破小。。一套滨江国际给自己玩没了

这又说明什么呢？ 要注意行政区划上的硬伤。

这里主要说的是雅居乐汇港城，最大的问题就是不在直管区。换言之，小孩享受的高中报考范围和主城区区别显著。。。再联系上以后一半对一半，懂得都懂。还有就是规划了一个是江浦。。。另一边是国务院。具体哪个好？相比都知道吧。但同样的我们要用发展的眼光看问题，毕竟区域是会调整的，这里在不在调整之列，见仁见智吧。

给分不清的朋友参考

那什么是值得购买的百家饭板块呢？

这里举两个例子，南工大和雨花人居森林。

先说人居森林

雨花人居森林

首先，你要蹭，得先蹭大哥。你不能去去蹭个秦淮老破小吧。。。雨花蹭的是谁呢？一个是鱼嘴一个是河西南，毫无疑问都是大哥。至于距离也就过个秦淮新河，价格便宜了一万五一个平方。

然后就是地块的问题了，雨花人居森林的前身是苏宁足球小镇，因为众所周知的原因，他改名了。。。好处就是全是空地，绿化率较高，设计的住宅密度也比较低。现在地面已经全部清空了。相比之下所谓雨核也不过就是个带商业和程序员就业的保障王板块。。。何况价格上人居森林还便宜四五千不是？再加上整个规划都被s3框在里面，地块完整度也够高。至于板桥是不是价值洼地。。。你怎么不说燕子矶2w的老房子有价值呢

最后说下行政区划，雨花区和建邺区的区别，不是什么问题。。雨花更多的问题还是被铁路切得太碎，而人居森林就没这个问题

然后就是南工大了

先说明一下这里说的是非核心区的南工大。很多刚需犹犹豫豫不敢买，开不出人才无房还慢慢摇号，我真的不知道该说什么。。。一问就拿桥北滔滔不绝的举例子。问他住哪一问住xx新寓，xx新村。说真的，刚需们，先起码有套能住的房子吧。。

不要对南工大的价值有任何怀疑。对于顶豪来说他们肯定要买最好的，别看现在大平层滨江国际不值钱是因为富豪们没发力，等他们来江北办企业了，就要开始着手住哪的问题了，而现在。。。地下城也刚出地面。这也是为什么桥北卖不出价格，因为买得起江核的绝对看不上。

但是南工大相比之下情况就好多了，一是因为他也是江北直管区，二是因为地块很新，三是近，和中铁的盘就格了一个快速路。这三点在整个江北都是很难得的。

至于后期价格呢？开车30s解决的路程，如果差两三千还能理解，差距超过一万的话，相信我，买家会用脚投票的。。。对于刚需来说能省一百万吃利息、上保险、买理财哪怕买个公寓吧。谁会就为了跑去买个街对过的房子。今早还在群里有人说。。。人居森林相比河西南便宜一万五一个平方，游过去上班都行。

*男猛**群

再不理解，唇亡齿寒总能理解吧，乱七八糟的县城规划桥北是硬伤，居住在里面相比核心区明显不适。南工大乃至城南中新不错的规划+大面积空地还有明显的文化产业落地和南工大的人流量，这两个板块基本不存在对于刚需客来说的硬伤，认可度也更高。所以桥北没人买。。。关我江北什么事？

那什么是硬伤呢？例如嘈杂的环境。一句话——你是愿意散步散到迈皋桥？还是华侨城欢乐港湾？就算你不在意，接盘的人呢？年轻人呢？据我所知，年轻人哪怕只有两百万预算也会优先禄口正方而不是市区老破小。桥北同理。当然原因还有很多以后的文章再和大家慢慢谈

其实最主要的还是首付和摇号的问题。首付自不必说，五成首付的价格上车还是很划算的。可不要小看南工大投资效率，投资效率比八成首付的核心区也大差不差。至于摇号嘛，不是人才无房。。。摇一次不中就尽快入手吧。土拍可不等人，赶紧换掉不良资产才是真的

最后说一句：能摇上也别抽了弃号买非核心区南工大，因为唇亡齿寒还有另外一层意思——没了江核你南工大啥也不是。

只有认清自己，认清现实情况，才能做出最优解。多少钱多少精力办就办多少事。就问一句？刚需们摇不到房子急不急累不累？至少萝卜身边有认识已经焦虑到开始买彩票的兄弟。。。对于还没个正经宅子的刚需能上车就早点上吧

今天就说到这里了，下一期聊下土拍的事情。

自我介绍

一个兴趣使然的，希望用最朴实的语言说清房地产逻辑的南京萝卜，欢迎大家关注。