叶永烈：对。自己出钱造房子、买房子，叫“盖私房”，或者“买私房”。作家刘绍棠就是一个例子。
刘为：你在书上谈到过这个问题。
叶永烈：是的。刘绍棠在1956年才二十一岁，还是个小青年，他就在北京中南海附近买了一套三合院，里面有那么多的房间。其实据他回忆，他当时出了一部中篇小说，才十一万字，他拿到八千块钱稿费。他的三合院是花了两千块钱买的。1957年时他被打成*派右**，人家就批判他买私房什么的。也就是说，在当时买商品房，是要挨批判的。
刘为：从当时作家的收入和地位来说，是一种特殊的阶层。顺便提一下，著名作家刘绍棠先生前些时候刚刚去世，我在这里代表“读书时间”节目对他的去世表示悼念。好，现在再回到商品房的问题上来。你在书上提到，房屋作为商品，世界各国都是如此。你对这个问题能否作一个介绍。
叶永烈：一般来说，美国家庭的年收入的30%用作买房，是占他们收入的很大部分，不过，他们主要是分期付款的，第一期付完之后，可以分几次付，十年、十五年、二十年以至三十年，这样一般人都可以付得起。比如，我在美国匹兹堡时，就住在我的朋友童恩正教授家里，他是花了十万美元买了房子。他的房子很不错的，三层楼的花园洋房。他也是分期付款的。我在纽约住在我的堂妹家里，她是花了三十万美元买了一幢房子。她头期款付了十万美元，然后把楼下、楼上租掉，租金收来正好可以付分期付款的钱。
刘为：在美国，一个普通家庭，要花多少年收入才能买一套房子？叶永烈：一般来说，相当于一个普通家庭三到五年左右的全部收入。
刘为：按我们现在的收入跟商品房价格比，我们国家现在的商品房价格高得太多。
叶永烈：对，现在我们国家刚从市场经济转变为商品经济，处在转轨的过程当中，所以我们的房价跟我们职工的收入相比相差很大。要达到国外这样的水平，还需要一个过程。
刘为：现在的房价为什么这么高呢？房价由哪些因素构成？
叶永烈：商品房的成本构成包括*迁拆**费、建筑工程费、土场费，还有其他各种费用。我在了解的过程中，有些费用使我感到非常吃惊的。比如商业网点配套费－－你买一套房子，商业网点配套费就要占房价的7%!也就是说你的房子是花五十万元买的，其中得有三万五千元作为商业网点配套费，用来建造商店。不管你的房子在繁华的上海南京路，还是在上海远郊的莘庄，都一样，这就很不合理。南京路上商店林立，还要“商业网点配套费”？还有，房地产商的利润要占15%至20%.
刘为：这跟别的国家相比，是很高吗？
叶永烈：应该说是很高的。因为别的国家的商品房利润，由一般是占总价2%至3%.此外，还有很多不合理的收费，如人防费。你挖防空洞，要从商品房里收费？再说，现在还有多少地方在挖防空洞？还有中学、小学、幼儿园的配套费等等，都打进商品房的成本。还有水电煤的增容费。因为造了新房子，水用多了，电用多了，煤气用多了，要“增容”。其实，这些应该计入水电煤收费之中就可以了，不应该打入商品房成本。所以，各种各样、杂七杂八的费用，实在太多了。
刘为：对。
叶永烈：我觉得，尽管好多收费合法，但是不合理。
刘为：你在书里面谈到商品房价格的差距，由哪些因素来决定的呢？
叶永烈：在房地产界有句行话：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”地段，也就是生活环境吧，因为人毕竟是在社会上生活，如果商店、学校等等都在旁边，交通又非常方便，那么它相对来说就节省了时间。你出去方便，人家来看你也方便。时间就是金钱。所以好地段的房价就高。对于地段，是不是可以这样理解？
刘为：比如，上海远郊闵行的房子与上海市中心黄金地段比，商品房价格就相差很多倍。
叶永烈：对。如果你把闵行的房子，搬到南京路上，它一下子就涨了许多倍，这就是地段造成的房价差别。上海人对于地段，是极为讲究的。比如两座楼，在同一条马路上，一座楼紧靠马路，还有一座在那座楼的后面。那后面的房子要比紧靠马路的房子每平方米要贵一百来块钱。为什么呢？因为后面的房子离马路远一点，汽车噪音比较小一点。这种差别，可以说是地段的“微观”差别。还有，在同一座楼里头，比如高层建筑往往是七层以下难卖。因为人们都说住高楼要住就要住高。所以层次不一样，价格也不一样。朝向也很有关系。大家都喜欢朝南，所以朝南的房子就比较贵。多层建筑基本上都朝南的，朝向费相差就不太大。但是，高层建筑的朝向费相差就比较大。当然，也有特殊情况。比如，上海浦东陆家嘴的高层商品房，朝西北的反而贵。为什么呢？因为朝西北的可以看到黄浦江。（音乐。女声旁白：著名作家叶永烈走入本期“读书沙龙”。畅谈新作《商品房大战》。）
刘为：我有一个熟人，他在英国买了一套房子，装修花了一个月，但是签合约花了七个月。律师把房子的每片瓦片的归宿问题，哪个东西坏了由谁来负责修，楼道、楼梯每一段由谁来管，所有的东西，都在合约上清楚地写下来，以避免日后发生的纷。我们这里有没有这种规定？我们说：我们现在买的商品房，不论是多层还是高层，都只是买个居住空同罢了。现在的商品房产权证上，只画上你的房形图，也是就说，只标明这个居住空间是属于你的，没有像英国那样详细地在合约上写明。则为：这有关方面的立法，还有待进一步完善。你从事纪实文学创作。我记得，你在某种场合说过，你所记述的事实，要求百分之百的正确。你有这个把握吗？
叶永烈：从我的主观愿望来说，是想做到百分之百的正确。但是，在采访中或者写作中，往往还不能完全做到这一点。因为在采访当中，由于种种原因出现误差，写作中也会出现误差。这个问题是永远存在的。一旦出现误差，我在再版时加以修正。最近，《商品房大战》一书要修订再版，我修改了初版中的一些误差，补充了许多新的内容。
刘为：我们希望将来在读到作家们的纪实作品时，像商品房一样多点实货，少一点水分。
叶永烈：好。
刘为：我们刚才话题是叶永烈的《商品房大战》。叶先生，谢谢你参加我们的节目。（杨蕙芬根据中央电视台播出实况整理）
三十五万字的长篇纪实文学《商品房大战》，是我的纪实文学作品*特中**殊的一部。向来穿梭采访于中国政坛的我，突然掉过笔头，伸进了经济领域。由于这一回所涉猎的领域与以往截然不同，因此我所采取的采访方式也与以往不同－我采取了“化装采访”。
我姓叶。可是，在商品房工地，人们总是喊我“杨先生”。我呢？居然也连忙答应！有一回，一位售楼小姐正带着我参观新楼，我忽地遇见熟人，他喊我“叶老师”。那售楼小姐好奇怪，问我道：“先生，你到底姓杨还是姓叶？”
又有一回，一位售楼小姐带着我步入商品房的外阳台时，发觉阳台特别大，用铝合金窗封闭。小姐解释说，阳台大，便于安放健身器材，锻炼身体。我问道：“阳台的建筑面积怎么算？”小姐答道：“当然一平方米，算一平方米。”我笑道：“应该按投影面积的一半计算！”小姐听了，惊讶道：“杨先生也是做房地产的呢？！”我这才意识到，自己无意之中露出了“内行话”－－如今，房地产商为了多赚钱，往往把外阳台越搞越大，用铝合金窗封闭后，“一平方米算一平方米”！
我怎么会改姓“杨”？怎么会对房地产“内行”起来的呢？此事说来话长。
我曾说过，我的纪实文学，“七分跑，三分写”。所谓跑，也就是采访。通常的采访，总是拿着介绍信或者采访证。但是，我前些日子却进行了一系列“不亮证”的采访。作为这些“不亮证”的采访成果，便是写出长篇纪实文学《商品房大战》。很多熟悉我写作路子的读者感到奇怪，问我：“你怎么会不写政治题材，忽然卷进了房地产？”
其实，写《商品房大战》的起因，纯属偶然。那是因为我在美国的两位亲友和一位香港朋友，托我在上海买商品房。于是，我依照报纸上的商品房广告，来到许多房地产公司的售楼处，跟售楼小姐打交道。本来，我对房地产一窍不通，连什么是朝向费、层次费、得房率都不懂。渐渐地，我进入“角色”，因为我发觉，商品房不仅是众所关注的问题，也是众说纷纭的话题。我走进书店，见到的是一大堆关于商品房的设计、建筑、开发、销售、管理方面的专业书籍，却没有一本商品房这一题材的纪实文学作品。凭借着职业的敏感，我以为商品房这一题材，很值得写一部长品。凭位，我定下这部作品的基调，即从老百姓的视角看商品房，而不是站在房地产商的立场上谈商品房。