今年上半年，在成都“5+2”区域，一家来自成都本地的房企鼎仁集团竟杀出重围，在一个月之内连续揽获了两宗宅地，成为了一批“黑马”。
1月19日，鼎仁集团以成交楼面地价15700元/㎡竞得武侯新城北片区容积率仅为1.5的12.92亩纯住宅用地。一周之后， 又联合德福集团竞得了天府新区万安南22.8亩住兼商用地，成交楼面价10829元/平米，同时配建并无偿移交住房面积比例20%。
虽然此前在成都的住宅市场鲜有露面，但这家总部位于成都，在地产、酒店、汽贸、医疗、金融等多个领域均有布局的房企，今年以来的市场动作却不间断。
在1月连下两宗地之后，4月在天府新区的非公开拿地项目鼎仁云鹭率先亮相，据悉该项目总面积约为436.8亩，农用地416.78亩，建设用地20.02亩。紧接着，武侯区的项目鼎仁天越、天府新区的项目天府麓城相继亮相。
如今，在距离拿地半年之后，武侯区的纯住宅项目鼎仁·天越，已释放出消息预计8月取证入市销售。其大概率将成为鼎仁集团在成都首个入市的住宅项目，该项目产品究竟如何呢？今天，小全全就为大家带来一手探盘信息。
鼎仁·天越项目周边城市界面
01
周边区域土地市场热，城市界面正更新升级
鼎仁·天越项目位于武侯与青羊区交界的区域，属于官方划定的武侯新城大片区。在项目2公里范围内的武侯新城北片区，近两年引发了大批房企拿地入驻。
从2019年至今，该片区共出让了10宗土地，是武侯区土地市场最为活跃的区域。在不考虑无偿移交住房部分的成本下，有6宗土地成交楼面地价超过了15000元/㎡，绿城、龙湖、德商、人居、中南等众多品牌开发商的拿地入局，也意味着一线房企对于该片区区域价值的认可。 如果想了解武侯新城区域情况，可参考小全全的往期文章：“武侯新城”开启下一个10年，北片区的想象空间有多大？
从成交土地的属性来看，几乎都是容积率为1.5和2.0的低密纯宅地用地，具备打造改善、高端住宅的基底。所以接下来几年，武侯新城北片区的住宅市场，即将迎来“供应”潮以及区域人居格局的巨变。
02
周边交通配套优势显著，
教育、生态环境有待提升
从鼎仁·天越的周边环境来看，城市界面亟待提升，目前最有优势的就是交通配套和产业规划了。
项目紧邻地铁9号线与地铁13号线（在建）的交汇站培风站，可通达全城，比如到城南金融城仅需20多分钟。而且，项目周边2公里范围内还有机头桥TOD和白佛桥TOD构成的“双TOD”，打造完成后，轨道交通的聚集效应还将更加明显。
此外，该项目距离西三环仅有750米左右，周边有武青北路、光华东七路等城市干道，驾车出行也较为便捷。
在产业方面，项目3公里范围内拥有武侯电商产业功能区重点打造的“一圈”（京东电商生态圈）和“一谷”（“9号线大街-西部电商云谷”）。京东集团西南总部大厦、西部智谷、武侯科技信息园、联邦财富中心、中鼎大厦、神州智慧天地等产业园区和高级写字楼均分布在区域内。
另外，在鼎仁·天越西侧约1.3公里处，将打造悦湖高端新材料转化基地，构建形成的电子信息材料产业生态圈，建设包括TOD商业中心、学校、住宅、公建配套等设施，预计投资额为125亿元。
两大产业区的加持下，项目周边区域势必将导入更多的人口，带来更加旺盛的置业需求，区域活力也将快速提升。
在交通与产业之外，项目周边的商业、教育、生态资源，虽称不上完美，但在15分钟生活圈内，还是可以得到平衡。
在商业配套方面，项目1公里范围内的以社区底商为主，但由于与青羊外光华接壤，项目在15分钟生活圈内可享受到的商业配套，囊括了武侯新城和外光华区域商业体。距离正成广场约1.4公里，距离青羊万达广场约1.9公里，虽步行便捷度不够，但开车5分钟基本可达。而且通过地铁9号线2个站点即可达购物中心吾悦广场(武侯店)和龙湖星悦荟。
正成广场
教育资源方面，项目与成都市武侯区第二幼儿园仅有一街之隔，与树德中学（光华校区）的距离约1.5公里。在以项目为中心的2公里范围内，还有成都机投小学、成都西蜀实验学校、成都市第三十七中学等教育资源。值得注意的是，树德中学（光华校区）虽位于青羊区，但其初中部属于成都市直属学校，可通过大摇号随机录取就读，高中部则是通过中考录取就读；成都第三十七中学也位于青羊区，其初中部只面向青羊划片招生，高中部也通过中考录取就读。所以，以对口划片就读的公立小学、初中来看，其周边教育质量一般。
医疗配套方面，在项目3公里范围内，有成都武侯西南医院、四川省妇幼保健院、成都市妇女儿童医院等医院，开车10分钟可达。
生态资源方面，项目周边的公园都属于青羊区。与清水河公园距离约1.5公里，与FF体育公园的距离约2公里，似乎更适合周末玩耍。
清水河公园
03
小户型装“大功能”：
几年前的主流“改善”户型又回来了
该项目仅有12.92亩，故只打造了三栋11F的小高层，呈合围式排布。1号楼和2号楼的楼间距约为31米，中庭设有儿童游乐空间和健身空间。
而由于项目东、西、南侧三面均临路（东侧为6车道的武青北路，且紧邻加油站；西、南两侧分别有两条待修建的4车道道路），后期小区内部3栋楼可能都难免有一些噪音影响。不过，从楼栋布局来看，1号楼所受影响相对较小。
鼎仁·天越总平图
从项目内部规划来看，项目体量虽小，但实现了人车分流。小区正门位于西北侧，人行出入口远离主干道，停车场出入口则设在南侧临万家湾二街。人车不同的归家动线，保障了出入安全，也避免了出入杂乱。
在住宅建筑的设计上，整个项目共计132套房源，均为一梯两户的板式结构，通透性较好。产品层高为2.95米，如果加装新风系统、中央空调等或者做吊顶，会显得比较压抑。值得一提的是，鼎仁·天越公摊约15%，处于市场较低水平。加上半赠送的阳台和全赠送的飘窗，110㎡户型的实得面积可达到105㎡左右。
鼎仁·天越效果图
A户型：92㎡三室两厅双卫
该户型在1~3号楼均有分布，共计44套房源。其中1、2号楼的房源为南北朝向，3号楼的房源为东西朝向，通透性好。
无论是面积还是功能布局，该户型都是上个市场周期最常见的户型。套三双卫且有两个阳台，让生活起居的功能都能满足。典型的竖厅布局，动静分区明显，观景阳台通过连通客厅和次卧，以增大观景面。但无论客厅还是主卧的开间尺度都较小，而厨房1.7米的进深，除去操作台的空间，显得十分逼仄。观景阳台进深1.45米，相比来说也显得有些“小气”。
B户型：98㎡三室两厅双卫
该户型在1~3号楼也均有分布，共计66套房源。户型布局与92㎡的户型基本一致，只是客餐厅、主卧、次卧的开间比其宽0.2米，空间面积稍大一些，舒适度也会更好一些。
C户型：110㎡四室两厅双卫
该户型仅分布在1号楼，共计22套房源。横厅布局，南北通透，动静分区明显。客厅+餐厅直连观景阳台，开间达到了6.5米，观景阳台宽度为5.5米，空间尺度较为宽敞。但是，除了主卧之外，其他几间卧室及厨房的面积空间都偏小。
整体来看，以上三个户型都是“小套三”、“小套四”的设计，功能性较强，但尺度感和舒适度一般。在现在大户改善的主流市场上，这种上个市场周期的“改善”，现在也只有瞄准刚需了。
而据置业顾问透露， 鼎仁·天越项目房源的总价将不会超过300万（以实际取证价格为准）。 基于总价门槛，该项目确实已经值得关注了。而基于92-110㎡的户型面积，也就是说该项目单价预计在27000元/㎡（以实际取证价格为准）以内。
从项目周边的住宅市场来看，与鼎仁·天越项目距离最近的两个住宅项目均是高端住宅产品。与其距离900米左右的保利·西堂里院，叠墅均价约27700元/㎡（清水）；与其距离仅420米左右的绿城凤起蘭庭（青羊区）洋房均价约为34189元/㎡（带装修）。当然，由于绿城凤起蘭庭属于外光华板块，在生活配套及产品定位上确实要更胜一筹。
鼎仁·天越鸟瞰效果图
而纵观“豪宅第三极”的整个武侯新城，除了项目保利·西堂里院外，其他住宅项目也基本是大户改善产品，其中总价500万以上的房源也不在少数。可见，这里总价300万以下的房源，无疑是对刚需购房者的“偏爱”。
需要注意的是，去年年底由德商、正荣、三聚亿获得的三宗地块，可售的商品住房清水最高销售均价都在23500元/㎡左右。相比之下，鼎仁·天越的优势只有体现在小户型的板式小高层以及低总价了，对于刚需购房者，确实可以享受到小地块上的低密居住品质。
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综合来看，鼎仁·天越所在的区域，除了交通便捷外，产业正处于重点规划引进之中。但项目周边城市面貌仍有些杂乱，难免让购房者产生一定的抗性。
但从项目本身来看，项目户型即总价门槛都偏低，将成为主城区域难得的刚需产品。据置业顾问透露，该项目预计下月取证，明年年底将交房。对于总预算不多，但又想买入主城的购房者来说，是可以考虑的上车机会。