随着消费者和经营者认知的加深，奥莱并不一定要照搬国内模式，所呈现的商业业态也不会拘泥于一种形式。但是整体市场究竟有多大的消化力来支撑如此之多奥特莱斯发展，仍然有待见证。
往期报道：
国资商业冰与火①丨大悦城：请回答1+1=？
国资商业冰与火②丨万科商业地产逻辑“AB”面
国资商业冰与火③丨失去吴向东，华润商业迷茫期已来？
国资商业冰与火④丨保利：地产模式难玩转商业
国资商业冰与火⑤ | 中海:掉队的“净利润之王”
如果把地产比喻成一场RPG游戏，独具特色的不止是它的背景故事、怪物体系和装备系统，最吸引玩家入场的，还有这款多方混战、真实生存类游戏开启的多种难度游戏并行的游戏模式。
死亡模式升级所得经验相比困难模式升级会多很多，高风险也会有高回报，大玩家们通常不满足困难模式。恒大、宝能氪金参与汽车制造业，碧桂园进军机器人产业，融创中国高调布局文旅业务。
玩家们叫嚣着、冲刺着、杀红了眼，他们都希望在高难度游戏的后期积累中，与其他房企的差距逐渐拉大，在高等游戏难度的逼迫中，进化出一个终极技能。
△房山首创奥特莱斯
大部分玩家都选择了与住宅配套的商业地产，难度有所升级但略有几分把握。与其他玩家不同的是，首创置业选择一条人迹罕至的游戏道路——奥特莱斯，在地产*江老**湖都不能轻易理解明白的新领域，在首创置业各个板块都历练过的钟北辰成为了带领首创置业进击的大BOSS。
这位在地产圈总裁级别里略显年轻的"七零后"，绝非等闲之辈，钟北辰自2000年5月加入首创置业后，在首创置业的经营、销售、产品研发等多个专业条线均有执掌经验。
一路升级打怪至此，钟北辰在地产游戏里纵横捭阖多年，在2010年着手筹建首创置业商业地产事业部，实现了6年布局14座城市，并成功开业7家奥特莱斯店，现任首创置业旗下红筹上市公司首创钜大董事长。
然而，在房企规模竞赛的新时刻，在钟北辰带领下的首创置业和首创钜大战绩平平。
首创置业公告显示，2018年签约销售额约为706.4亿元。这个数字，不仅没完成2017年业绩发布会上提出的“2018年销售额保750亿元冲800亿元”壮志雄心，还将2019年的签约销售目标下调为800亿元。
另一方面，首创钜大的业绩仅算是差强人意，数据显示，经营利润约为人民币2.56亿元，相比2017年的3.79亿元减少32%。首创钜大表示，经营利润的减少是因为2018年新增开业项目及开业初期项目的持续投入，以及2018年项目的管理费用及销售费用均大幅增长所导致。
显然，严峻的宏观环境对换届后管理层们并不友好，面对首次换届后的游戏对战，平均年龄仅为35岁的年轻队伍或许掉以轻心了。
01快速扩张与资金承压
一边是“五年20城” 和50亿收入贡献的进击目标，一边是极其不稳定的经营利润；一边是高企的净资产负债比率，一边是降杠杆的大趋势。首创置业旗下首创钜大（01329.HK），首家以奥特莱斯为核心主业的红筹上市公司，就如同乔治·马丁的粉丝，在“冰与火之歌”中前行。
据统计，加上新拓展青岛、南宁、厦门项目，管理输出大连项目，首创钜大累计持有及管理的奥特莱斯项目已达17个。对于2010年才开始转型奥特莱斯商业地产领域的首创奥莱来说，其扩张速度令不少老牌奥莱开发商都“望尘莫及”。
然而，在全国快速扩张的规模并未给首创钜大带来与之匹配的业绩。2018年，首创钜大实现收入12.24亿元，同比增长139%；毛利4.06亿元，同比增长80%。
另一方面，规模的扩张不可避免带来沉重的债务压力，总负债额和净资产负债率逐年上升。2018年末首创钜大总负债120.95亿元，净资产负债比率为90%。
△制图/凤凰网奇点商业
数据显示，2018年首创钜大经营现金流净额为5.18亿元，喜的是现金流比2017年0.11亿元增长97.8%，忧的是短期有息负债高达30.72亿元，现金流净额不足短期有息负债的1/6。
△来源/首创钜大2018年报
此外，首创钜大2018年融资现金净额为34.75亿元，较2017年15.44亿元，同比增长55.5%；融资成本为2.13亿元，同比增长达到约90.29%，资本化比率为5.6%。
其中，银行借款的利息开支与担保票据的利息开支有较大幅度的上涨。据公告，首创钜大2018年已发行担保票据的总面值约为27.38亿元，而在2017年该集团并未发行担保票据。
△来源/首创钜大2018年报
值得注意的是，在120.96亿元的总负债里，25亿元为固定利息，其余为浮动利息，一旦利率上浮，则直接导致尚未偿还浮动利率借款的利息支出增加，利率风险不容小觑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，相对于商业地产行业而言，类似负债数据自然是偏高的，这也说明首创奥莱全国扩张的节奏比较快，偿还债务的能力可能又不足，这很显然是外部投资者会比较担心的问题，另外负债多了也会影响后续项目的经营。
02 下一个万达商管？
现阶段，做轻资产似乎成为了商业地产的必经之路。比如，万达就是以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，数据显示，2018年新开业的万达广场数量达到49个，其中轻资产项目达到了19个。
想要快速扩大规模抢占市场份额，又迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，这也让首创钜大动起了“资产管理”的小心思。
1月29日，首创置业股份有限公司及首创钜大有限公司同时发布公告，与北京盛煦、北京昱盛及北京魔博成立基金以投资于房地产改造项目，基金的总资本为30亿元。
该基金目的是投资于北京、上海和其他一线城市内，具备地段优越、交通系统便利及拥有租金增长潜力（改造后）特点的改造项目，基金的成立也为首创钜大提供了进军房地产改造领域的机遇。
想要在中国不动产存量领域获得比较好的投资回报率，需要花费更大的运营能力、人力成本与管理成本，这已经成为业内人士的共识。在加上资金成本高、运营能力不足、退出机制不完善，更是让中国不动产存量投资难上加难。
2018年报中披露的管理输出大连项目，是首创钜大与鲁能集团、英迪格酒店签署协议，试水大连金石滩项目，将打造6万㎡首创奥特莱斯购物中心，目前还在建设中，该项目与万宁首创奥特莱斯类似，更倾向文旅奥莱的概念。
年报显示，万宁门店客流同比增长接近100%，散客占比接近八成，会员消费同比增长51%。那么，金石滩首创奥莱能否再现万宁的好成绩呢？中国奥莱会会长陈亚波曾表示，在旅游市场里做奥莱，目前还没有成功的经验，但没有经验不代表没有市场。
资深地产人士薛建雄则认为，首创奥莱物业的位置大多一般，未来经营收益还有待观察。此类项目要5-10年才能养活，前几年要经历痛苦的培育期。
去年12月，首创钜大还申请了“中联一创—首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”成功获批，并将于深交所挂牌发行。该资产支持计划，是以奥特莱斯为底层资产的REITs产品，申请发行规模为100亿元。
去年12月，首创钜大还申请了“中联一创—首创钜大奥特莱斯资产支持专项计划”成功获批，并将于深交所挂牌发行。该资产支持计划，是以奥特莱斯为底层资产的REITs产品，申请发行规模为100亿元。
作为一次全新的尝试，首创钜大投资物业平台的角色更加清晰，也意味着首创钜大从开发运营商向大资管平台转型。针对首创钜大资管平台转型的问题，奇点君发送采访提纲至首创钜大品牌部，但截至发稿未收到明确回复。
03 奥莱模式之困
作为首创钜大的华北旗舰之作，房山首创奥特莱斯最近也是内受关注。
近期，房山首创奥特莱斯一期项目进行大幅度品牌调整，同时受关注的二期也在五一劳动节正式开业。
“从二期的设计、业态和品牌来看，首创奥莱二期完全是购物中心”，接近房山商圈的业内人士对奇点君表示，二期的开业确实带给整个商圈不小的竞争力，满足了消费者对“中国式奥莱”的全方位需求。
△房山首创奥莱商业二期
奇点君再次走访了房山首创奥莱二期，人流比首开日有明显下降，但新商场人气依然很足，二期项目首次入驻房山的店铺及多家旗舰店，涵盖北京首家万达IMAX激光影城、京东旗下7鲜超市及Superdry、Old Navy等多家时尚零售、外婆家等特色餐饮。
工作人员告诉奇点君：“目前，3+4网红街还没开业，只入驻了部分餐饮品牌，所进驻的品牌都是一期没有的，与现有一期业态形成互补发展。” 北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，房山首创奥莱已经不能算“真正意义上的奥特莱斯”，实际做的已经是趋近社区生活服务的性质，而且还增加休闲餐饮环境，因此，首创奥莱发展得不错是因为社区商业中心的功能起着支撑作用。
其实，随着消费者和经营者认知的加深，奥莱并不一定要照搬国内模式，所呈现的商业业态也不会拘泥于一种形式。但是整体市场究竟有多大的消化力来支撑如此之多奥特莱斯发展，仍然有待见证。
奇点商业地产原创
转载请联系并注明来源