大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本文首发于【一休侃房】公众号。
基本情况
位置：朝阳区·东五环·金盏别墅区
精装交付、中央空调、新风系统、智能家居。
容积率：1.5，726户。30栋楼，4-6层建筑，建筑规模18.22万㎡，分为两期开发。
地块南侧有4000㎡幼儿园和公立中小学用地，配建2500㎡社区文化活动中心，9000㎡综合服务商业。
价格：主力户型1000万-1500万/套 ，预计起价900万左右。
户型：建面约140-240㎡叠拼别墅，使用面积约180-400平米。共计6种户型，大多是4室3卫，少量4室4卫。
详细优缺点分析，往下看，一休都有说，周围竞品项目：
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一休点评
1、品牌价值＋供给矛盾突出
要单说品牌知名度的话，中海比不了金茂，也比不了万科。但在北京这地界上，要说“神盘缔造者”、“日光盘创造者”，还真要属中海了。
用四个字来概括：稳得一批。
再来说供需关系吧，这才是内核。按照现在的局面看，中海首开拾光里应该是朝阳区今年唯一开盘的商品房项目了。供地的角度来说，今年的朝阳区也仅仅只有一宗不限价地块，就是中海拾光里。
拾光里所在的版块在“首都绿色生态共享带”上，因环境保护的制约和别墅限制令的问题，最少10年没有供应过住宅用地了。
回过头，我们再梳理一下。朝阳区域近年日益激增的需求无疑是相比其他区域更多的，仅次于海淀。而现有商品房新盘的数量、近两年朝阳整体土地供给、版块内的供给，毫无疑问都是非常少的，不管从现在看还是未来看，都是极具稀缺价值的。
但，能说是绝版吗？
虽然有些大V强调拾光里绝版的概念，但一休认为，这是误导，是过度营销。
拾光里周围最早是一大片荒地，并未有明确计划。这两年才开始有了规划，第一步必然是先修路，然后就是基础设施建设和环境治理。北地块是住宅部分，这块的实际容积率是1.3，确实很低。南侧这块是配套的活动中心、商业、学校等等。
可以清晰看到，周围其实还是有地皮的。虽然不多，尽管拾光里的地块也很稀缺，但不能说是绝版。
预计周围的地块再招拍挂的时候，一定水涨船高了。因为当时中海拿地的时候，金盏的自贸区并没有落地，金盏国际商务服务片区没提出，金盏没站起来呢。这个角度也能看出来入手时机，还不错。
还有一个小细节，值得意向买家们高兴，这块地是中海＋首开联合体底价拿地，再考虑到是商品房，也就是开发商有足够的盈利空间并且自主定价，这个大背景很好，加上中海操盘，完全没有做一个坑盘的理由。
2、中海＋朝阳＋低密度改善
在朝阳区的房产市场，稍具规模开发商＋中规中矩的产品＋合理定价，都基本不愁卖的，去化是早晚的问题。
因此，这些先天条件太好，出身太优越的“孩子们”，最后往往自身能力不太行，很多也都不上进了。
这也就解释了为何五环内户型大多中规中矩，甚至很差，神户型大多出自五环外的原因。
提到这，不得不说，中海还是挺值得钦佩的。
他们完全可以稳稳当当的“躺赚”，换作一般的国企开发商，可能真是搞一个合院产品了事了，毕竟合院的利润会更大。但不甘平凡的中海，不仅没搞合院，竟然反手拿出了全新的设计方案，这块后文细说，先送上我的respect，附加题也还想追求满分的开发商。
这种状态的中海，当然也收获了市场的认可。上一个凑齐“中海＋朝阳＋低密度”关键词的项目是中海望京府。
当仁不让的现象级神盘，去年6月24日下午，望京府拿到预售证，晚上就开盘，不墨迹、不拖延，生怕太多人知道似的。首期203套，一夜售罄，狂揽22亿。想走低调路线，无奈实力不太允许。
中海望京府二期呢？
好像更嚣张，虽然房源比一期更多，30多亿的货值。但没拖一晚，这次更干脆一点，14秒售罄。
这是真神盘，真秒光啊，和现在很多盘的过度宣传不一样。
时隔一年，大厨中海带着它熟悉的配方、熟悉的味道，回来了，可能还做了一些口味升级。
这次餐馆依然要“预约排号”，有不少老顾客带着邻居和七大姑八大姨来了，上次没吃上的朋友们也都摩拳擦掌了，听说还有人在打听黄牛想加塞。坚持特定楼层、特定户型的新朋友们，祝你们好运。
3、划算
对于讲究品质的东西，咱们不能说性价比。品价比似乎又有点官方，干脆：物美价廉吧，物美超市想表达的也是这一个意思。
有多物美价廉呢？一句话，地产行业内的一些开发商高管也想买呢。
几公里外，就是孙河别墅区和中央别墅区。基于此，中海拾光里周围聚集了北京最顶尖的17所国际学校。全国的国际学校百强榜中，中央别墅区周边共8所学校上榜，在北京市的很多排名中，前五常常也都是扎堆于此的学校。
居住环境不用多提，高尔夫球场、马术俱乐部、温泉会所等也都是全北京数一数二的版块。
周围2km的邻居：远洋lavie、财富公馆、大湖山庄、九章别墅、晴翠园等，大部分房源售价在3000万-2亿。
重点说一下最近的两个二手项目：九章别墅，现在也有新房，毛坯最低7000万起，大部分房源都是1亿多。拾光里东侧的晴翠园，老牌别墅，有些明星住在这。
坦诚的讲，价格差距这么大，拾光里和以上项目还是有区别的，上文提到的很多是独栋或者联排，价格贵也有贵的道理，这种级别的买家没有傻子。
但拾光里依然是非常划算，精装交付，大部分房源只要1000万多一点，享受一样的配套。现在南五环附近的很多盘，都要800多万起了，1000万买这，单从地段来说，已经优越了不老少哇。
多少有那么点“平价替代款”的意思，邻居项目基本是私家电梯入户，而拾光里是一梯一户。
您可以理解为，得房率高了，实惠多了，也可以理解为档次降低了，面子不够了。见仁见智，还得看您买房目的和兜里的预算，一休只是把我了解到的尽可能都告诉你们，也说说我的想法，就齐活了。想更多分析交流的，就私信，看房的话，咱保证同一时期不比别人买的贵就完了。
4、咬合式叠拼户型
中海的户型，一直领跑北京。这次的拾光里一共有6种户型，说具有划时代意义有点吹，说极具创造性还是不为过的。这次的咬合式叠拼，中海算是又进化了一步。
D户型，中叠产品。建筑面积150，实际200多。上下双层，四居三卫，双套房设计。
电梯厅2㎡，还有6㎡的花园。270°环形视野，客厅带阳台，窗墙比优越，采光非常棒。北向一个书房，楼上两个套房。南向的主卧套房30平米，面宽4.2米。
墙面和地面用的都是真材实料，基本都是中东和欧洲进口的石材。厨房台面用的也是云多拉灰的纯石材，墙面是整块的陶瓷薄片，洁具及五金品牌自然也都是高端货。金属和实木元素用的比较多，经久耐用一些。
F户型，与D户型一层基本一样。但二层差异化明显，上叠产品的大露台优势就展现出来了。
拾光里的外立面是红砖风格，英伦学院派。也采用了大面积玻璃幕墙和大落地窗，没用保守的新中式。
一般的项目，下叠肯定是要带花园的，但这次拾光里没这么干，他们的考虑是“希望每一户都能更多的享有社区园林”，这也算一次尝试，但对于一些有老人喜欢要一层的业主们是一件伤害，毕竟下叠不带花园的项目，真的很少见了。
这次的园林也不是那种中心组团的，就不是那种大面积扎堆的，而是平均分散到每栋楼四周，外围有一圈600米的有氧环形跑单，夜光计步的那种。
5、大湖版块，原生态湿地。
提起大湖，知道的其实不多。干脆就说蟹岛吧，北京近距离比较有名气的度假村，想必潜在买家们应该都来蟹岛随过份子吧。
这一块是比较喜庆的地方，新婚喜宴的多、拍婚纱照的多、一家老小度假的多。
拾光里附近是原生态湿地，绿化率高，环境也好。挨着温榆河，北京唯一不上冻的，有说是母亲河的（但也有说是永定河的）。项目右侧也临河，据说风水还不错，咱不懂，不多点评了。
6、通达性理想
业主们大部分会是企业高管或者创业公司老板，到望京就不提了，太近了。去国贸其实也真不算远，甚至开车去海淀也还行。
距离机场近，便于到处飞。而且不在航道上，这个小细节也是关键啊。
区域的最大利好当属金盏国际合作服务区，里面有自贸区的利好、金盏商务区的利好、第四使馆区的利好。身处朝阳，本就成熟高端的地段，加上多种利好加持，只怕是越来越高不可攀。
靠谱一休说缺点
没办法，咱一贯是追求客观、全面，该说的还是要说的。
有些缺点可能有鸡蛋里挑骨头之嫌，也欢迎意向客户底部评论或者私信讨论，除了能帮你省钱以外，没准我还能告诉你点秘密。
1、神盘瀛海府其实也在维权，而且不光是公寓部分，别墅部分也有，别墅的电梯现在成了违建。
一休分析：中海擦边球的做法其实能理解，本意是给到别墅业主更多实惠，这么做的项目其实挺多的。但为啥瀛海府被盯上了呢？
其实是公寓部分的业主举报的，内部分裂。也就是“高低配”的历史遗留问题，绿化大多给了别墅，还想分开管理，公寓部分业主不干。
北京还有一种“社区内讧问题”，是商品房和保障房在一起的那种，这种产品的初心和源头其实就不太对。
花2万的保障房业主要求同样服务、同样绿化、同样物业、甚至有的小区还要为了争一个名字打起来（可搜丰台首开华润家园），单价花8万的业主们当然也不干喽。双方你来我往，都在问对方一句：“凭啥”。哎，闹剧啊，扯远了。
问题本质：人与人之间的嫉妒，有钱人与老百姓的矛盾，有些人不作为。
讲真，现在北京每个新盘，不管是商品房、限竞房、共产房，都是盘盘维权。为啥前些年维权是稀罕事，现在成为常态呢？
其实大部分项目相比5年前施工水平没变，甚至都有提升，但房价没涨，部分买房人不爽的情绪就要发泄。还有一些业内公认良心盘被维权，原因只是简单的业主想要争取一些好处，维权成本低。
一休不能说中海的建筑产品每一个都100%靠谱，这是扯。只是相对而言，中海在北京算是最靠谱三个开发商之一了。起码，拾光里是纯正商品房社区，也没高低配。
2、拾光里的产品属性，其实微微有点特殊。它不是真正意义上的叠墅，又不是Loft，也不是大平层，更不能说是洋房。确实也有客户不太能接受，但大部分都觉得还不错，看个人喜好。
3、因为不是传统规则的那种，户型差异其实较大，就会带来不小的价格差异。但是一旦差价太大，产品内部就营造了一种鄙视链氛围，一休预计C户型和E户型应该相对去化的会慢一些。优质房源，就得拼手速了。独特的户型，也是有不小的成本的，有利就有弊。
4、项目西侧有一个小赛车场，还好不是紧挨着，担心噪音问题的，建议实地去看看。一休感觉问题不大，赛车场周围一圈都是4S店铺，都是较为高端的品牌，捷豹、路虎、奔驰、凯德拉克、沃尔沃、奥迪、保时捷之类的。
5、拾光里四周和北侧都是和非常高端的环境，这不假。可南侧其实有一片，类似村镇的片区。像是两个世界，彼此井水不犯河水。
再往南的话仓储和物流产业就比较多了，京东的一个大库也在这，所以京东买东西的话，经常能看到“金盏分拨中心”的字样。
就说这些，有朋友想要知道楼盘是否适合自己的，请一定先清楚自己的需求情况。
周围竞品：
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朝阳东五环孤品限竞房踩盘——华樾国际领尚
还是那句话：买房是大事，每个家庭情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大，要有懂行人的建议才行。一休只为说点实话，不搞批量化敷衍，有问题加关注后点私信即可。