FANGDONG
在以往的地产黄金时代，“高杠杆+高负债+高周转”的三高模式，催生了大批房企黑马、千亿新秀，“大者恒大”的逻辑也 一再 被强化。
如今融资端审核趋严，“三道红线”的标准之下，凭借金融杠杆一路狂奔的“黑马”们，纷纷被套上缰绳，回归到硬实力比拼的赛道上。
当“大者恒大”的逻辑被彻底摧毁，什么样的房企正在迎来春天？
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：成音 美编：小樱 校对：大豆
壹
在房地产行业裁员降薪的大潮中，杭州滨江集团可谓是一个特例。
如果全方位审视滨江，你会发现这是个典型的长期主义践行者。
第一，它对产品、对客户都相当重视，在产品研发上投入相当高，也是杭派房企的一贯作风；
第二，它的发展战略相当稳健，虽然很早就在杭州做出了知名度，但并没有在全国一线至四线城市跑马圈地，而是在长三角稳扎稳打。
相比规模动辄过2000亿的超级巨头们，2021年在全国房企销售额榜单中排名第32的滨江集团，体量并不算太大。
但正因为规模适中，没有盲目扩大管理半径，滨江能够精耕细作，对旗下的每个项目都严格把控，将自己的产品主义路线一直延续下去。
也正因为规模适中，不走高周转模式，产品在市场上又很畅销，滨江的账上一直拥有比较充裕的现金流，员工福利更有保障，团队也相当稳定。
滨江还是市场中少有的三道红线无一触碰的房企之一，融资成本也相当低，近两年都保持在5%左右。
正是这样一家房企，近些年反而一直保持着不错的增长率，2021年累计销售额增长24%，这也是春节为员工发放丰厚福利的底气。
同类型的房企还有以品质和人性化著称的新加坡仁恒置地。
相比滨江，仁恒规模更小，2021年销售权益金额在300亿左右，主要深耕以上海、苏州、南京为首的长三角地区以及深圳、珠海等大湾区城市。
虽然体量不大，仁恒的品牌美誉度却极高，尤其是在以挑剔著称的上海、南京等城市，仁恒的口碑简直是一骑绝尘，尤其受中产家庭的青睐。
这同样是一家兼顾了品质和安全的房企，2021年的平均财务成本为4.9%，负债率只有49%。
在战略布局与落地上，仁恒讲究的是不以一时的规模、排名为追求，而是更关注利润的持续、长远、稳步增长。
根据官方公布报告，仁恒置地2021年全年收入同比增长45.6%，净利润较同期增长10.5%，至40.37亿元。
在狂飙突进的年代里，这样的房企以往可能会被认为不够激进、是同行中的异类，如今却迎来了自己的高光时刻。
贰
在过去的那些年里，“高杠杆+高负债+高周转”的三高模式同样是河南房企的主旋律。
风暴来临时，这些企业的资金链都备受煎熬，各种或被收购、或要躺平的小道消息满天飞。
如果要说特例，河南本土开发商星联集团或许是其中难得的一个。
在经历更名、LOGO变换等一系列变革之后，重新回到大众视野中的星联集团犹如一匹黑马般耀眼。
以往星联给人印象最深刻的大约是白沙的数个楼盘，如今星联旗下的项目已悄然之间遍布郑州各个方位，去年年末更是大手笔拿下了主城区的千亩大盘星联城。
逆势扩张的背后，必然是对稳健发展的坚守。
星联的发展路线一直非常稳健，其对负债率和加杠杆的管控都极其严格，在几乎所有房企都疯狂投拓的前些年里，星联在拿地上也相当谨慎，以收并购和招拍挂拿地为主，这也让星联有效回避了此次房地产调整带来的风险。
和滨江一样，星联的现金流相当充裕，各种节假日发放的福利可以和*草烟**局等国企单位相媲美，团队也一直比较稳定。
星联内部还曾提出，“适度规模的强房企”是星联以后的发展方向。只要能保持适当增长速度，星联的年销售额在100-200亿就可以了。
“因为未来的企业不在于有多大规模，而在于企业有没有自己的核心竞争力，在于品牌力、产品研发能力、融资能力、资金整合能力。”
无限追求规模几乎是房地产企业刻在骨子里的冲动，而星联这样的认知堪称人间清醒。
叁
如果梳理星联的过往产品，你会发现，重视产品研发这件事情，星联并不是近期才开始践行的。
白沙板块2019年热销的岚溪府，2020年推出的枫桥湾，其国际化的审美，人性化的社区和户型设计，已经暗暗伏下了星联想要做好产品的全部心思。
星联·岚溪府效果图
星联·枫桥湾效果图
自从北龙湖的豪宅被新中式缚住了手脚之后，其他板块的豪宅似乎也都失去了创新的动力，全部成为了新中式的拥趸。
就如同成都麓湖总设计师罗立平所说，地产商所至之处，千城一面。
星联却偏偏要做美学上的创新——星联·岚溪府的超现代外立面之上，竟然划出了流水般优雅的弧线。
外立面效果图
900平的下沉式会所，占地23亩的社区中央公园，也是极为舒适宜居的大手笔之作。
下沉式会所效果图
临河而居的星联·枫桥湾，则创新性使用了铝板蜂巢立面，在郑州最新一批豪宅中颇有些石破天惊的效果。
这样的外立面，也是对项目施工的最大挑战。敢于接受挑战并最终将其成功落地的星联，最终实力也得到了认证。
客餐厅270°转角、总长达到12.4米的超长阳台，主卧开间达到近6.2米，浴缸都能直面河景的户型设计，放在今时今日也是市场上的翘楚。
效果图
总占地约1960亩的星联城，更是要以新加坡登加新镇、加拿大埃德蒙顿等未来社区为蓝本，打造一座全新的“未来社区”，成为郑州居住产品力革新的引擎。
今年下半年，约1960亩的星联城，将在常西湖闪耀入市。
仅仅从体量上来说，这是星联在郑州主城区首个超级大盘，星联将此项目定为集团内部的头号工程。
为了抓住客户的需求，星联聘请专业的市场研究公司，在项目周边50公里范围内抽样1万多组客户，从收入、年龄、文化、需求偏好等多个维度进行研究……
不仅如此，星联还将集团10余年的探索成果都聚集在该项目上。用星联自己的话说：
上个十年，星联探索城市未来；
下个十年，星联探索未来城市。
而即将入市的星联城，对于星联集团的意义，显然已经超脱了普通楼盘项目。 星联城所承载的，是星联集团下一个十年转型的伟大起笔。
星联城鸟瞰示意图
肆
在郑州，星联城此次提出的 “未来社区” ，算是一个全新的概念。
在新加坡，登加新镇已经成为生态级未来生活的典范，加拿大的埃德蒙顿，也早已成为未来社区健康理念的探索先行者。
所谓未来社区，其核心是要解决城市居民从身体到精神的健康问题。
国内最早将“未来社区”写入政府工作报告的省份是浙江，2019年，未来社区被定义为扎实推进大湾区建设的“标志性项目”之一。它定位于未来现代化城市的复合功能单元，是城市发展的先行样板。
如今择址常西湖的星联城，以 未来健康、未来教育、未来交通、未来邻里、未来产业、未来低碳、未来服务 等七大未来场景为营造理念，创造和睦共治、绿色集约、智慧共享的社区生活。
星联城鸟瞰示意图
在健康场景的打造上，星联城具有前瞻性地提出了要做健康住宅。
从产品功能配置研发上围绕健康来进行开展，从产品设计层面，把老龄化需求提*考前**虑进去，并成立人居实验室专门研究健康住宅。
星联提出这样的理念，是有一定的底气和实力的。
除了住宅、酒店、度假村等，星联旗下还有一所主要研究心脑血管和二级糖尿病康复的 河南建筑医院 ，该院已逐步发展成为以心脑血管治疗、康复、糖尿病治疗为优势特色的二级综合医院。
只有用医院和社区医疗体系作为支撑，用类似社区版丁香医生的“星联健康家”作为业主服务端，三者相结合，才能让健康地产真正发挥功效。
河南建筑医院
在教育场景打造上，星联城不仅配置幼/小/中全生命周期教育资源，引入优质小学（计划引入陇西小学），更规划打造超级校园、全龄教育体系，引入校外学习资源等，实现城市教育资源与社区教育体系的联动，构建满足社区全人群教育需求的 “终身教育” 场景。
星联城还将打造 “毛细血管”式的交通场景 ，通过依滨河公园而建的湾游绿化，打通社区各功能区域。并在社区引入无人驾驶巴士，以在建地铁站为枢纽总站，串联城市级交通与社区内部交通体系。
邻里场景的规划设计上，星联城秉承 “趣缘友爱” 的理念，不仅规划打造超级邻里中心，还规划了比肩“成都太古里”的城市先锋潮流商街。
商业街区效果示意图
具体到星联城首期的产品设计上，更能体现出星联集团的超前和用心。
首期2.99的超低容积率，星联城的楼间距最宽约95米，相比郑州主城内其他动辄4.0、5.0以上容积率的大城项目，星联城足谓稀缺低密，更可谓是主城大盘项目的又一次进阶。
星联城天阶效果示意图
建筑设计上取义扎哈的曲线美学灵感，以亲和力的圆角线条，打造未来感“琴键”立面，搭配大面积玻璃幕与铝板金属材质，营造具有漂浮质感的流线型建筑， 未来势必会成为常西湖片区最具辨识度的地标性社区。
建筑效果示意图
社区内部的园林设计，将打造五重归家礼序： 未来方舟式船舱大门-满天星辰的迎宾树阵-6800平的阔景中庭-太空铝板与金属格栅搭配门楣礼仪-双精装的入户大堂。
除了独特的“未来方舟”理念设计的小区大门，将科技感、艺术感与实用性完美结合之外，还有6800平的景观中庭，足够给社区生活带来丰富的空间。
社区大门效果示意图
不同于其他社区景观的树种堆砌，星联城还将打造多样性的主题园林空间、植物科普空间。更有满足全龄需求的园林空间，涵盖儿童、青年、老年活动区，营造各有所乐的全龄逸乐之境。
景观效果示意图
在市场剧烈变化期，房企大洗牌是必然的。
此时此刻，发展稳健的、注重产品研发的本地房企，反而有了更多发挥的空间。
或许就像滨江老板戚金兴所说，考卷出得简单的时候，人人都是90多分。考卷一旦出难了，滨江的实力反而突出了。市场不太好的时候，对滨江反而是机会。
对于星联来说，也是如此。