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作者 华泰证券 鲍荣富团队
万亿特色小镇市场开启，PPP助力园林企业转型
中国当前城镇化水平仍然较低是建筑工程行业最重要的需求推动力之一。2016年我国城镇化率达57.35%，户籍人口城镇化率41.2%，分别较15年提升1.25和1.21个百分点，这与2020年城镇化率达到60%、户籍人口城镇化率45%的目标仍有较大差距。世界各国的现代经济发展一般分为两个阶段，即工业化阶段和后工业化阶段，前者对应传统的城市化进程，即人口和资本不断向城市集聚，但达到一定程度后，传统城市开始出现交通拥堵、房价高企、环境污染等城市病，以现代服务业为主的后工业化经济开始快速发展，城市化进程也相应出现大都市区化发展，我们称之为城市群，从最初的京津冀、长三角、珠三角到当前的“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带建设等都是重要体现。
在逐渐转型进入后工业化的过渡阶段，中国城镇化的重点在于集群规模化发展和品质提升，增强中心城市辐射带动功能与加快发展中小城市、有重点地发展小城镇成为协调发展的三大方向。当前阶段，工业制造业等传统产业开始向中心城市郊区和临近城镇转移，城市作为服务和管理中心的功能不断强化，人口也相应向城市周边卫星城和中小城镇迁移，但通勤成本的上升和公共服务的下降导致这一过程没有理论设想的那么快，一般日常通勤最大距离不会超过70公里。例如河北燕郊、江苏昆山、浙江云栖等。
促进该阶段加速的一大举措通常是以轨道交通为主的交通设施的完善，因此我们于去年9月11日外发了PPP引领新基建专题系列报告之一《PPP开启基建蓝海，轨道交通再掀热潮》，认为轨道交通是“十三五”期间建筑工程领域的蓝海之一，去年以来众多PPP轨交项目的落地也一定程度上证实了该种设想。我们在本文讲述的是同样城镇化进程中第二个蓝海市场，特色小镇。
特色小镇不同于传统的“造城”式新型城镇化（地产），也不同于传统的旅游景区建设（旅游），而是在经济转型升级、城乡统筹发展与经济供给侧改革新背景下提出的，核心在产业，通过新兴产业集聚加快区域创新发展，有利于加快高端要素集聚、产业转型升级和历史文化传承，推动经济平稳健康发展和城乡统筹发展。我们预计未来五年市场规模将超过两万亿，真正具备品牌影响力和强大开发运营能力的地产商、建筑园林企业和运营企业都将受益。
城市群战略下，特色小镇迎来政策红利快速释放期
产业与消费升级推动特色小（城）镇加快落地
特色小镇，最早兴起于浙江，之后在长三角地区得到迅速壮大，住建部等部委联合发文后在全国迅速掀起建设热潮。自2014年10月时任浙江省省长李强参观“云计算产业生态小镇—云栖小镇”时，首次公开提及鼓励发展“特色小镇”以来，浙江省特色小镇经验相继获得国家高级领导人和国家发改委、住建部等部委的认可。其实早在2011年5月，云南省人民政府就已颁布了《关于加快推进特色小镇建设的意见》，且住建部在“十二五”期间曾积极推动各地开展过“百镇行动”等小城镇建设，但新常态经济背景下的特色小镇建设与以往有所不同，既不是单纯的景区建设，也不是简单的造新城。
根据发改委2016年10月颁布的《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见(发改规划[2016]2125号)》的定义：特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。特色小镇和小城镇相得益彰、互为支撑。
2015 年 1 月浙江省政府工作报告对“特色小镇”的定义是:“按照企业主体、资源整合、项目组合、产业融合原则,在全省建设一批聚焦七大产业、兼顾丝绸黄酒等历史经典产业、具有独特文化内涵和旅游功能的特色小镇,以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级。”并指出特色小镇是“具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台”。因此,特色小镇实际上是一个聚焦特色产业,融合产业、文化、 旅游、社区功能的创新创业发展平台,以产业为核心,以项目为载体。
从浙江的实践来看,特色小镇是“产(业)城(市)人(民)文(化)”一体化的复合载体,既非镇也非区,既不能简单理解为行政区域划分意义下的乡镇,并不等同于新城建设或美丽乡村;同时也不是简单的产业园区、旅游景区等功能划分,因此也不等同于园区建设或景区开发。乌镇、西塘等传统特色镇没有入选浙江特色小镇名单,而是其中的部分小镇入选,既有行政区划原因,也有产业功能单一的原因,特色小镇一般规模较小,“产业园+风景区+社区”式的机械相加并不是特色小镇。从特征内涵上看,特色小镇具备四个特征:产业定位上“特而强”、功能叠加上“有机聚合”、建设形态上“小而美"、机制制度供给上“活而新”。
产业转型与消费升级是特色小镇最主要的推动力。发展特色小镇是推进供给侧结构性改革的重要平台，也是深入推进新型城镇化的重要抓手，契合青年返乡的创业需求和城市人口消费方式升级，有利于推动经济转型升级和发展动能转换，有利于促进大中小城市和小城镇协调发展，有利于充分发挥城镇化对新农村建设的辐射带动作用。以浙江省为例，全省共计公布了两批79个特色小镇省级创建对象，51个省级特色小镇培育对象以及首批37个特色小镇，预计未来浙江省将创建100个特色小镇。2016年梅山海洋金融小镇固定资产投资额最高，达到24.84亿元，义乌丝路金融小镇等12个特色小镇的固定资产投资额也都在15亿元以上，成为经济新的增长极。
由点及面，特色小镇由浙江走向全国
特色小镇的政策发展整体概括为由浙江最先推动，国家部委认可推广，各地积极响应跟进。2015年1月，浙江省*会两**工作报告首次提出“以新理念、新机制、新载体推进产业集聚、产业创新和产业升级”，同年4月出台《浙江省人民政府关于加快特色小镇规划的指导意见》，对特色小镇的创建程序、政策措施做出了规划。2016年2月，国务院颁发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，明确提出加快培育特色小城镇，发展具有特色优势的休闲旅游、商贸物流、信息产业、先进制造、民宿文化传承、科技教育等魅力小镇，带动农业现代化和农民就近城镇化。2016年7月21日，住建部、国家发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围内开展特色小镇培育工作，明确提出，到2020年我国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。这三个标志性的文件出台，将浙江的特色小镇建设经验逐渐推向全国，目前全国32个省市自治区几乎都已出台相应的指导意见或实施方案。
目前来看，各地几乎都已出台相应的特色小镇指导意见或实施方案，一旦进入国家示范名单省级创建试点的项目，在土地用地指标、投融资、项目补贴、奖励等方面都能受益。但在执行过程中，也出现了诸如招商引资分散、项目分割碎片化、核心产业不突出、全产业链配置不全等现象，本质上呈现出房地产化和重复性建设的倾向。从各地出台的“十三五”规划和相关的特色小镇规划可以看出，不少中西部地区都已出台了较大规模的特色小镇规划数量和投资金额。未来我们预计随着国家管理的规范化和地方政府对特色小镇的加深理解，特色小镇有望从当前的“一哄而上”逐步进入较为规范发展。
从浙江省的特色小镇实践来看，特色产业是核心，实行动态管理和加大金融支持是特色小镇发展的有效举措。2015年1月,浙江省委省政府提出创建特色小镇战略。截至目前,全省共计公布了两批79个特色小镇省级创建对象，51个省级特色小镇培育对象以及首批37个特色小镇，预计“十三五”期间浙江省将创建100个特色小镇。浙江特色小镇的发展既有当地领导人的因素，但更多的是契合了当地民营经济活跃、山水人文资源禀赋强、新兴产业蓬勃发展的实际情况，政府在特色小镇建设中更多的是发挥引导作用。
目前浙江78家特色小镇创建名单中，旅游产业占比最高，达到23%，项目平均投资不低于10亿元。2016年度浙江省级特色小镇创建对象合格标准审定后，要求特色产业投资要达到60%以上，总投资方面：第一批省级特色小镇创建对象不少于15亿元，其中信息经济、旅游、金融、历史经典产业特色小镇不低于10亿元，26个加快发展县特色小镇不低于6亿元。第二批省级特色小镇创建对象不少于10亿元，其中信息经济、旅游、金融、历史经典产业，以及26个加快发展县特色小镇不低于6亿元。
浙江省对特色小镇创建名单有着严格的标准要求，实施动态管理。对列入省级建设名单的特色小镇，实行季度通报情况、年度综合评估，财税、金融和土地等扶持政策均和考评绑定。2016年奉化海滨小镇就因投资为0被降格。而杭州的玉皇山南基金小镇正在计划打造全国首个“金融+旅游”4A小镇，对标美国对冲基金天堂——格林尼治基金小镇，玉皇山南基金小镇于2015年05月17日正式揭牌，已累计入驻金融机构1010余家，资管规模达5800亿元，税收10.1亿余元，同比增长200%左右。
在金融支持方面，特色小镇也得到了较为全面的政策扶持。2015年10月，人民银行杭州中心支行、浙江省特色小镇规划建设工作联席会议办公室联合下发《关于金融支持浙江省特色小镇建设的指导意见》，提出从六个方面共16条措施加强对浙江特色小镇建设的支持，支持*款贷**、发债、协同引入银行理财、基金、信托、融资租赁等进入特色小镇PPP项目，增强银行服务，实行投贷联动。
特色小镇前端规划要求高
特色小镇建设与一般的产业园区、景区开发流程类似,主要分为规划咨询、要素导入、EPC建造和后期运营四个阶段,但由于融合了生产、生态和生活等多个方面,因此在项目的顶层设计上比一般的要求更高,必须统筹考虑人口分布、生产力布局、国土空间利用和生态环境保护。
顶层设计和咨询主要由一般的城市市政规划设计院来完成,需要完成产业规划、空间结构设计和投融资等诸多方面的相关规划,建筑设计院参与的更多还是空间结构方面的设计, 产业和投融资方面在 PPP 模式下一般由项目公司(或 SPV 结构公司)来主导完成。招商引资方面主要是市场化主体或政府来完成。建筑工程企业目前能够介入的特色小镇环节, 既有全产业链的,类似于 PPP 项目,也有只参与设计咨询或施工建造单一环节的,更多时候从 PPP 的角度理解特色小镇相对容易。
十三五期间,特色小镇市场规模近十万亿
浙江省十三五期间特色小镇计划总投资 5500 亿元。到‘十三五’期末,浙江的特色小镇将实现税收 1000 亿元,“十三五”期间将完成总投资约 5500 亿元,形成 100 个省级特色小镇创建对象,100 个省特色小镇培育对象队伍。据浙江特色小镇官网统计,2016年前三季度,浙江 130 个升级特色小镇创建和培育对象完成固定资产投资 1101.1 亿元, 其中第一批平均每个小镇投资 10 亿元,第二批平均每个小镇 9.4 亿元。前三季度,130个小镇特色产业投资 682.4 亿元,占全部投资的 62.0%,与一季度和上半年相比,占比分别提高 2.8 和 0.5 个百分点,特色产业投资比重稳步提升。其中,第一批创建对象特色产 业投资 211.1 亿元,占投资的 56.9%;第二批创建对象特色产业投资 271.2 亿元,占投资的 68.5%;培育对象特色产业投资 200.0 亿元,占投资的 59.8%。
2016 年 10 月 14 日,住建部正式公布北京市房山区长沟镇等 127 个第一批中国特色小镇。 按其推荐的特色小镇类型,可以分为工业发展型、历史文化型、旅游发展型、民族聚居型、 农业服务型和商贸流通型。就首批推荐名单来看,旅游产业占半数以上(50.39%),远超其他类型的特色小镇的数量,其次是历史文化型(18.11%),由于很多的历史文化型小镇是将历史文化因素糅合进商旅运营,因此大范畴上也可以看作是旅游产业,因此大旅游产业的小镇类型占比高达 68.5%。这与浙江公布的前两批创建名单类似,但比例要高很多(浙 江前两批特色小镇中大旅游产业占比仅 36%),因为全国范围内产城融合统筹城乡一体化的需求要强于浙江省内经济转型升级的需求,而且其他地区的经济发展差异程度也要远大于浙江省内的地区发展差异。
从区域分布来看,华东和西南地区的特色小镇数量最多,分别达到 35 家和 21 家。我们认为当前特色小镇的发展离不开城市群战略的支撑,小城镇的发展需要靠近较高经济基础的地区。华东地区经济发展程度较高,创新驱动力强,对高新技术等要素的集聚性要求高。 西南区域相对华东区域经济发展水平较低,但由于拥有丰富的旅游资源,云南、贵州、四 川的旅游资源一直名列全国前茅,且“十三五”期间云南和四川的特色小镇规划数也都在200 左右,因此旅游发展型的占比远远大于其他类型的比例。
“十三五”期间全国特色小镇总投资有望达十万亿元。目前 32 个省市自治区中, 几乎都已经发布了特色小镇的相关政策,其中四川、云南分别努力用 5 年时间建设 200 个左右特色小镇,浙江、江苏、山东、湖南、广东、广西、河北、*疆新**、河南、陕西、贵州、海南均拟建100个特色小镇,我们统计的十三五期间已有计划数的拟建特色小镇个数累计约 2000 个,按每个镇 50 亿元投资乐观估算,十三五期间全国范围的特色小镇投资将高达十万亿元。如果把政策文件描述为“建设一批特色小镇”的北京、上海、福建、山西以及拟出台特色小镇政策的宁夏,我们预计十三五期间全国特色小镇市场将超过十万亿元。
特色小镇产业链长，地产商与PPP模式占主导
目前来看，房地产开发商以产业地产开发的方式，纷纷提出了特色小镇计划。目前主要形成了以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇、以华侨城为代表的文旅小镇、以华夏幸福为代表的产业小镇。从“产城融合”进化角度看，经历了三个代表阶段：第一阶段的代表是蛇口工业区模式，诞生于1980年，主要是单纯的产业聚集；第二阶段的代表是科技园模式，比如深圳高新园，诞生于1990年，但目前由于运营成本上升导致入驻成本高企；第三阶段的代表是城市产业综合体，产业平台体量不大。目前经历的特色小镇是第四阶段，鼓励高新技术企业再次集聚。
产业升级与转移是地产商进军产业地产的直接推动力，发达国家产业地产进入成熟发展期，而目前国内正处于工业地产向产业地产的转型期。与商业地产和住宅强调的区位不同，产业地产更加强调区域选择和产业定位，一方面，我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；另一方面，东部大城市周边城乡统筹发展、新型城镇化建设及城市消费升级，也直接推动了周边中小城市（镇）的产业发展需求。
从产业地产向特色小镇延伸相对容易，但在运营方面远比传统地产复杂。传统地产开发周期短，成交周期也短；而产业地产需要培育某一特色产业并等待发展成熟，这一周期一般都在5-10年左右，对专业化运营管理平台的要求也更高。此外，住建部对特色小镇的评价标准中，对特色产业的界定和农村劳动力的带动也有明确指标，要求特色小镇能够提升农村就业人口占本镇就业总人口比例和缩小城乡居民收入比。
房地产开发商一家独大
碧桂园科技小镇：2016年8月，碧桂园宣布将在5年内投资1000亿元，建设数个智慧生态科技小镇，投资与此前的“森林城市”规模相当。目前已完成五个科技小镇布局，分别是惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目、东莞黄江创业小镇项目、河北三河市科技小镇项目，前四个“科技小镇”都在临近深圳，旨在承接深圳外溢的创新产业及购房需求，每个科技小镇占地约2平方公里，计划总投资超过300亿元。今年预计开工建设3个，此外碧桂园今年还将新增15个科技小镇项目。
碧桂园“科技小镇”重点选取一二线城市的周边土地和项目，一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，最好不超过60公里，占地2-5平方公里，拥有垂直绿化、立体分层交通的城市面貌，产业上能满足科技创新人才的产学研需求，而房价只有一线城市的1/3。“科技小镇”涵盖总部经济、金融、生物健康、医药等多个高新产业，碧桂园自身拟设立规模20亿元的基金对园区内企业提供资金支持，每个小镇预计年产值为450亿元,年税收40亿元，就业人口超过8万。
与碧桂园类似的，2016年12月，时代地产集团也正式宣布启动“时代未来小镇战略”，宣布在未来5年内将从珠三角起步，投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元。契合了公司进入城市4.0价值城市的发展理念，目前已签约佛山南海全齐创客小镇、广州白云空港小镇两个项目，创客小镇项目已于去年启动，预计6~8年完成开发建设。未来小镇的物业开发，一种是根据产业需求规划建设，以自持经营为主；另一种则是为进驻园区的大型企业提供定制化服务，这部分物业可整体转让。
绿城农业小镇：绿城的农业小镇距离上海、杭州、北京等城市30~50公里，承接一二线城市经济产业外溢金额中产阶层人群居住外溢，以及城市化进程中农村人口城镇化。未来5-10年，绿城将打造5-10个“农业小镇”。以农业或文化等产业作为主导，深度整合教育、医疗、养老、园区服务等跨界资源，在城市近郊形成一个完整的城镇化解决方案。
目前一个小镇规划面积五平方公里，其中约三平方公里是农业，一平方公里开发建设，形成3万人的小镇，城市与农村人口各占一半，35-55岁的城市白领和中产占居住人口的60%左右。农业小镇依靠着小镇房地产开发建设部分获得的收益，带动周边的农业改造，建成大型农业基地，并带动周边的农民转化为现代农业工人。
同时，2016年蓝城集团也提出了“十年.百镇.万亿”计划，计划在未来十年打造一百个小镇，实现万亿的销售。目前已签约和在运行的项目包括杭州桃李春风、杭州莫干山观云、成都多利农庄、嵊州越剧小镇、嘉兴春风江南、启东崇明岛项目等。
华侨城文旅小镇：2016年11月，华侨城提出发挥文化旅游产业的传统优势，通过“文化+旅游+城镇化”模式实施“100个美丽乡村”计划，以PPP模式在全国打造100座特色小镇。目前公司城镇化项目已在广东、四川、云南、海南、山西、河北等地快速落地，创建了众多唯一，包括博物馆小镇—四川安仁、南方丝绸之路的起点—四川天回、最美“水”主题古镇—四川黄龙溪、中国文创第一镇—深圳甘坑、民族英雄文天祥后人聚居地—深圳凤凰古镇、明清南中国海防军事要塞—深圳大鹏所城、深圳生态后花园—光明小镇等。以四川为例，公司已与成都金牛区、大邑县、双流区三地政府以及成都文旅集团签署合作协议，拟投资1200亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇，三个项目占地面积分别为10平方公里、15平方公里以及16.68平方公里，比一般的特色小镇项目要大。
华夏幸福产业小镇：华夏幸福一直重点专注京津冀周边产业园区开发，目前仅该地区已有10个产业新城。自2002年进入固安工业园以来，在“产城融合”及京津冀一体化的推进下分享发展红利。其主导开发的“河北省廊坊市固安县固安高新区综合开发PPP项目”及“南京市溧水区产业新城项目”均入选PPP模式样本库示范项目，对PPP模式的运用比一般的地产商更加纯熟。未来三年计划在环北京区域、沿长江经济带以及珠三角区域等大城市、核心城市的内部以及周边布局百座特色小镇。
目前河北省公布了首批特色小镇创建和培育类特色小镇名单，其中包括由华夏幸福开发的五个产业小镇，包括永清县幸福创新小镇、霸州市足球运动小镇、香河县机器人小镇、任丘市白洋淀水乡风情小镇和任丘市中医文化小镇。2016年9月，华夏幸福宣布与南京市溧水区经济开发区管委会签署合作备忘录，也将为其定制特色小镇建设方案。
华夏幸福一直紧抓新型城镇化和产业转型升级两大主线，占据了“京津冀+PPP+ABS”的独特优势，2016年产业发展服务收入110亿元，同比增长73%；园区结算收入178亿元，其中园区业务实现利润占公司利润的66%。
此外，绿地也已明确今年将“特色小镇”模式纳入企业发展战略，大力发展以智慧健康城、文化旅游为主题的特色小镇。万科虽无明确的特色小镇计划，但在小城镇建设中也积极布局，目前已打造杭州良渚文化村，签约了海福传媒小镇等多个小镇项目。万达也积极通过打造长白山滑雪场、贵州丹寨等旅游小镇实现集团转型。
建筑企业通过PPP积极参与
PPP模式提供建筑工程企业全程参与机遇。特色小镇的开发建设中，目前主要还是由地产企业占主导，房地产开发企业进行一级和二级开发过程中，通过土地一级开发直接获利，享受增值效益，另外通过二级房产开发，三级项目开发实现经营收益等。二级房产开发包括住宅、商铺、客栈公寓、休闲度假地产、养老地产等。三级项目开发则包括泛旅游产业链及特色产业链的完善及开发。
在二级开发中引入土建施工、园林装饰等传统企业链条，建筑工程企业分享特色小镇的发展红利。本质上来看，这与传统的房地产开发并无不同，建筑企业简单参与设计、施工、运营分包仍然面临盈利不强的难题，仅仅是增加了产业地产这一新增需求。
但在PPP模式下，建筑工程企业可以单独投标特色小镇项目，由于国家定义的特色小镇项目往往比地产开发商在实施的小镇要小，投资金额一般每年在10亿元左右，为建筑工程企业参与产业链上游开发和下游运营的红利提供了机遇。
因此，我们对特色小镇的推荐思路建立在当前竞争格局的两大特征上，即房地产商一家独大和建筑工程企业通过PPP积极参与，因此建议关注这两个方向上的企业：
（1）通过PPP模式积极布局特色小镇，品牌影响力逐渐增强的园林企业，这类企业关注特色小镇的全产业链资源整合能力和特色小镇订单的落地情况。比如棕榈股份一直坚持的生态城镇战略，与当前特色小镇不谋而合；美晨科技、岭南园林则通过PPP模式积极布局后端文旅运营，优化中长期业绩成长。
（2）与上述地产商有长期战略合作，且景观园林和生态治理工程经验丰富的园林企业，也能跟随自身的地产大客户，积极探索特色小镇的广阔市场。这方面，铁汉生态、文科园林、美尚生态也都已开始通过少数PPP项目进军该市场。
棕榈股份：特色小镇龙头，业务布局领先行业
最早开始探索生态城镇模式
棕榈生态城镇发展股份有限公司(002431.SZ)始创于1984年，2010年在深交所中小板上市。公司积极战略转型生态城镇建设，在原有地产园林和生态环境业务基础上，积极展开对生态城镇模式探索和践行，目前已构建了“生态环境（ECO- ENVIRONMENT）”与“生态城镇（ECO-TOWN）”双引擎业务平台，助力中国新型城镇化与生态文明建设。
从景观园林到生态城镇，从生态城镇到生态城镇+不断进取的全产业链小镇服务商。公司自2013年签约浔龙河项目便开始探索生态城镇建设，通过抓住消费升级和生态建设的契机，战略转型为“生态城镇建设综合服务商”。随后公司通过收购贝尔高林80%的股权以及成立棕榈生态城镇研究院布局生态城镇前端规划设计，收购新中源45%股权及成立棕榈园林工程公司夯实工程施工能力，通过投资VR、足球、教育等新兴产业增强内容端运营能力。目前公司已在早期的时光贵州、云漫湖等生态城镇试验项目上取得了成功，并通过PPP模式实现了加速推广。
公司传统主业以生态景观营造为核心，延伸至生态成长建设具备全产业链优势，建设+内容+运营一体化。公司经过30多年的经验与技术积累，已经发展成为业务规模最大、市场布局最广的园林全产业链公司。随着管理改革带来的生产力与管理效能的释放，以及行业竞争格局的变化带来行业整合的市场机遇，传统业务将在质与量两个方面得到提升。在此基础之上夯实生态城镇建设端能力，转化为生态城镇业务拓展在生态景观营造方面的竞争力，服务于生态城镇转型战略。公司在过去30年主要提供生态环境业务服务，也就是针对前半阶段即“三驾马车”中的生态城镇建设端的核心能力，当前建设的生态城镇由“三驾马车”驱动，包含生态城镇建设，生态城镇运营和生态城镇内容三个方面。
（1）建设端（PPP模式提升盈利水平和改善现金流）：建设端定位为生态城镇建设，主要采用PPP模式进行。受益于国家政策与十三五规划指引，以生态文明和新型城镇化为核心的生态城镇业务处于蓬勃发展时期，具有相当旺盛的市场需求。公司已签约浔龙河生态艺术小镇、时光贵州、云漫湖等PPP项目；
（2）运营端（咨询顾问模式）：依托生态城镇研究院大力开拓面向政府的生态城镇顾问咨询服务，大力推动棕榈生态城镇模式输出产业化，以自身日趋成熟的生态城镇运营模式为基础，大力推进市场化的生态城镇运营管理业务，从顶层抢占优质客户资源。以上海金山、湖南醴陵、海南海口、湖州长田漾项目为基础，全面拓展生态城镇业务；在生态城镇领域，浔龙河、云漫湖项目试点成果显著并固化为商业模式实现对外输出；
（3）内容端（资源整合平台）：公司将消费需求与自身发展战略进行匹配，通过自筹资金，拟对产业并购基金出资8亿元，投资方向将以公司生态城镇发展战略落地及与之相关的产业为主，如大文旅、大体育、大教育及大健康等产业。这也是生态城镇版的“供给侧改革”，与生态城镇自身固有属性密不可分。公司主要是以孵化培育或投资并购的形式来展开产业布局。公司推进的内容战略部署：在以VR为代表的娱乐领域，2月与和君资本成立产业基金，3月投资VR娱乐平台企业——乐客VR，再到5月双方成立VR主题公园的乐客奥义；在旅游领域，公司近期也公告拟通过并购基金收购三亚呀诺达项目，同时也拟参与嘉达早教的定向股票增发，并出资参股收购西布朗球队，内容端布局已经全面开展实施。
浔龙河项目概览
湖南长沙浔龙河项目全称长沙县浔龙河生态艺术小镇，是新型城镇化建设的创新型样本之一，也是公司试点生态城镇/特色小镇的项目之一。该项目由湖南棕榈浔龙河生态农业开发有限公司负责，该公司成立于2009年，目前注册资本2亿元，广东盛城投资（棕榈股份全资子公司）、湖南浔龙河投资控股、成都仟坤投资分别持有40%、40%和20%股权。
（1）项目区位便捷
项目所处地交通十分便捷，长沙县主干道黄兴大道北延线（东八线）贯穿整个项目，黄兴大道从长沙高铁站起先后与劳动路、人民路、机场高速、长永高速交汇，形成与长沙市的无缝对接，车程至长沙县10分钟，至市区25分钟，至黄花国际机场25分钟，至长沙高铁站30分钟。
（2）项目资源丰富
自然资源：三条河环绕，水质无污染，无工业污染，具有丰富的青山绿水生态资源；
人文资源：田汉故乡，具有很好的人文底蕴；
政策优势：国家新型城镇化建设——“美丽乡村”建设试点项目，湖南省试点第一村；
资本优势：16个亿一期专项定增，6个亿首期银行授信，100个亿的PPP战略授信；
区位优势：毗邻长沙市县，长沙市总人口近800万人，其中100万是可接受基础教育人口。长沙县2015年位列全国县域经济百强县第8，中西部第1。
（3）项目规划
项目总体定位为“城镇化的乡村、乡村式的城镇”。产业规划包括两带、四心、五轴：其中两大景观带包括小镇封面景观带，浔龙河大道景观带；四大布局核心包括生态艺术小镇中心，浔龙岛独家酒店集中区，颐养休闲集中区，艺术职教中心配套区；五大产业轴线包括水墨潇湘（潇湘文化水墨商街），Star Park（生态亲子公园集群），原筑湘涧 本草龙丘（绿色建筑示范空间），农创工场（现代农业创业园区），百艺山源（职教文创艺术基地）。
（4）商业模式
该项目通过大规划（产业规划及公共配套）、大招商（五大产品体系）、大物业（智慧社区）、大众筹（自住地产、商业地产、经营地产）等四类平台内容，构建浔龙河商业平台体系。当地村民通过提供乡村资源，实现经济收入和生活品质双提升；企业通过投入资本，获取投资收益；政府通过提供公共配套和社会保障，获取税收/民生/区域经济发展。
（5）资金融投
1）民生投资方面：居民*迁拆**安置以及集体企业发展等方面资金需求在8亿元左右。这部分资金需求的解决方法是通过土地增减挂钩试点融资，即将牧云县划入市区的221亩土地的收益全部返还给双河村委会，并且给村里专门划拨300亩建设用地，居民安置的基础设施建设由政府投资。
2）公共工程方面：水务、燃气、公交、幼儿园、农贸等共需投入20亿元左右。这部分实施主体是政府，资金来源包括公共服务均等化财政投入、涉农项目资金整合投入以及250亩国有土地转让取得的全部收益。但这部分融资存在资金节点不匹配的问题，因此会采用PPP模式，该项目已经入选财政部PPP试点项目。
3）产业投资方面。公司打造成为一个大招商平台，负责招商、策划、运营，居民出让土地和提供劳务，政府给予政策支持并获取税收。
4）盈利方式大致有三种：第一种是收入分成，项目公司制定众创空间的标准，为入驻众创空间的创业公司提供相关服务并抽取其收入的20%-30%；第二种是股权合作，对于好的项目，公司可以参资入股，但股权比例不超过30%，公司选择那些有绝对竞争力的项目，进而获得投资收益；第三种的债权合作，对于公司认可但又缺乏资金的项目，公司可以出借资金给创业者，从而获得利息收入。
PPP加速生态小镇推广落地
公司最先创立的生态城镇模式，获得了市场的一致好评。公司全面贯彻落实两手抓和“3+1”两大战略，一方面通过“生产管理改革+员工创业”完成传统业务从生产管理到平台管理的转变，同时带动整个公司组织架构与管理方式的变革，从以区域为中心业务管理到以事业部为利润中心的战略管控，为全面转型搭建管理基础；另一方面通过资本并购与战略合作形式，与贝尔高林、中城智慧、新中源等共同合作强化与夯实棕榈“ 3+1”技术支撑体系，为生态城镇业务落地搭建系统技术集成平台。
目前公司已公告中标 PPP 订单(含 EPC)165.78 亿元,传统房地产订单 20 多亿,是公 司 2016 年收入的 4.24 倍;对外公告的 13 个框架协议金额合计达 453.5 亿元,是 16 年 收入的 11.61 倍。其中 PPP 订单增速明显,尤其是 2016 年四季度以后,地方政府换届后 相关项目推进进度加快。目前公司近500亿元框架协议中包括生态城镇项目和传统环境整 治项目,预计在特色小镇建设热潮下,公司订单也将继续快速增长,相关框架项目加快落 地,预计上述合同/订单将在未来几年内逐步落地。
盈利预测与估值
公司2016年四季度以来新签订单明显加快，目前在手市政订单收入比4.24倍（加上地产园林20亿元订单后收入比约4.74倍）；13个在手框架协议金额合计为453.5亿元，是2016年收入的11.61倍，且建设期普遍在2-3年，因此公司未来几年将迎来收入规模的快速增长。未来随着特色小镇进一步向全国推广，我们预计“十三五”期间基建投资将超过2万亿，且公司生态城镇品牌效应将进一步显著，订单方面预计将继续呈现较快增长，公司大部分项目布局在京津冀、珠三角和长三角等重点城市群周边，旅游资源丰富、消费群体众多，后期运营市场广阔。
公司2016年业绩快报显示公司营业收入39.06亿元，扭亏为盈实现同比增长116.06%；归母净利润1.20亿元，同比增长183.09%，每股收益0.09元。公司商业地产收入下降；运营和产业内容两大板块效益尚未体现。
基于上述快报及公司运营情况，我们做出几点关键假设，其余变量保持基本稳定：
（1）依据公司在手订单，我们假设2017-18年公司地产业务每年收入保持15亿元规模，市政业务分别确认收入40/60亿元，工程毛利率为22.79%；
（2）随着公司PPP/EPC模式的推广使用，公司市政业务收入占比将超过商业地产，且市政项目毛利率要高于地产业务，按收入占比预计工程毛利率达22.79%；
（3）营改增背景下，公司营业税金及附加比例为1.80%；
（4）公司2015年收购贝尔高林国际（香港）有限公司因公允价值差异，导致2015年确认投资损失约2.65亿元，该因素在未来两年不会继续发生。
基于上述假设，我们我们预计公司2016-18年归母净利润为1.2、5.5、7.9亿元，对应EPS将分别达到0.09/0.40/0.57元。目前公司定增募资9.95亿元用于畲江园区服务配套项目及梅县城市扩容提质工程PPP项目已完成二次反馈，发行底价8.8元/股，当前价格较增发底价仅高出13.75%；且董秘、高管分别于今年1月和3月增持公司1847万股，增持成本分别为8.25、9.30元，对公司未来成长信心充足。.可比公司对应2017年PE估值为25倍，公司当前价格对应估值与之相当，但公司作为生态城镇的唯一纯正的民营园林标的，理应享受一定的估值溢价，给予“买入”评级。
风险提示
宏观经济风险，PPP/EPC业务落地进度缓慢，特色小镇竞争风险等。
其他特色小镇重点标的
区域需求：基建增长利好西南地区，中南固定资产投资增速较快
铁汉生态:“园林+环保+旅游”先行者
公司是“园林+环保”行业先行者，在园林绿化工程和生态修复领域具有领先地位。受益于PPP模式的落地和水治理投资的拉动，公司新签合同快速增长，自2017年以来，公司已公告新签合同43.5亿元。2016年同期，公司公告新签合同为17.98亿元，可比时间段内，公司今年新签合同金额增速高达142%。公司2016年新签合同121.51亿元，其中有13.52亿元的合同处于预中标的公示期。根据2015年结转订单超过27亿元，我们推算截止2016年年底，公司在手未完工合同超过102亿元。饱满的订单和良好的执行能力有望带来未来2-3年业绩的持续快速增长。
根据公司在手订单情况,我们预计公司 2016-18 年 EPS 为 0.34/0.55/0.76 元,三年CAGR+56%，维持“买入”评级。
美尚生态：绑定华夏幸福先发制人
公司由景观工程向生态景观、地产园林综合发展。公司主营业务为生态景观建设，目前主要从事生态景观工程施工，包括生态修复与重构和园林景观两大类别，前者主要包括湿地生态修复与保护、城市湿地公园、面源污染生态拦截与治理、两岸园林生态景观工程等，后者主要为道路绿化、广场景观、地产景观等。公司2016年全年实现营收10.55亿元，YoY+81.77%，实现归属上市公司股东净利润2.09亿元，YoY+89.30%。
公司 2016 年公告新签合同额 24.24 亿元,2017 年又新签 17.57 亿元PPP框架协议。金点 园林 2017 年 1 月与华夏幸福签订战略合作框架,未来一年合作金额不超过 16.31 亿元, 充足的在手订单将为公司持续高增长奠定坚实基础。公司 2016 年收购的绿之源和金点园林丰富了公司原有业务格局,分别提升了公司技术储备和施工能力。
2016 年,公司在 PPP 商业模式上创新突破,研发了PPP2.0新模式,引入产业合作方, 与公司主营业务有机结合,实现收入结构多元化,打造更多精品PPP2.0标杆项目,形成 “增量”收入。公司承接了无锡市首个 PPP 项目,无锡古庄生态农业科技园 PPP项目。借助三大平台的合力,我们判断公司已签PPP项目将更快落地,拿单能力将进一步提高。
我们预计我们预计2017-19 EPS为1.62/2.12/2.67元，CAGR+45% ，维持“买入”评级。
中设集团:设计端发力特色小镇
公司具有高等级与多专业资质,综合服务能力优势突出。公司已拥有工程设计行业最高等级资质——工程设计综合甲级资质,可在全部 21 个行业及 8 个专项中承接业务,不受行业限制,也不受规模限制。由于拥有等级高、覆盖面宽的多项资格与资质,公司具备较高的“综合式一体化”工程咨询综合服务能力。同时,岩土、景观、环境、地下空间等辅助专业的实力不断提升,保证公司公路、水运工程咨询业务“一站式”服务能力不断得到加强。2016年全年实现营收 19.91 亿元,YoY+42.51%,归母净利润 2.1 亿元,YoY+30.95%, 公司上市后品牌影响力迅速提升,省外开拓获得较快发展(省外收入占比增至 42%),公司未来将继续通过内生和外延两个“双引擎驱动”拓展专业和业务。
公司2016年公告新签合同额24.24亿元，2017年又新签17.57亿元PPP框架协议。金点园林2017年1月与华夏幸福签订战略合作框架，未来一年合作金额不超过16.31亿元，充足的在手订单将为公司持续高增长奠定坚实基础。公司2016年收购的绿之源和金点园林丰富了公司原有业务格局，分别提升了公司技术储备和施工能力。
2016年，公司在PPP商业模式上创新突破，研发了PPP2.0新模式，引入产业合作方，与公司主营业务有机结合，实现收入结构多元化，打造更多精品PPP2.0标杆项目，形成“增量”收入。公司承接了无锡市首个PPP项目，无锡古庄生态农业科技园PPP项目。借助三大平台的合力，我们判断公司已签PPP项目将更快落地，拿单能力将进一步提高。
我们预计公司2017-19年EPS为1.48/2.09/2.6元，CAGR+45%。公司业绩高成长确定，维持“买入”评级。
文科园林：“园林+文旅”新秀
公司由地产园林切入市政+旅游，业绩持续高成长。公司是一家以地产园林为主要经营领域的综合性园林企业，2016年地产园林收入预计占比60%，对恒大地产销售额占总销售额的33%。2015年6月上市后借助PPP机遇向市政园林和文旅领域拓展趋势显著。公司2016年实现营收15.17亿元，YoY+45.05%；实现归母净利润1.40亿元，YoY+44%（扣非后YoY+40.74%）。
在主业优势不断发展巩固的同时,公司通过设立产业基金和投资入股等形式,积极布局了 生态治理修复、文旅运营等与主业协同效应显著的领域。截止 2017 年 3 月 15 日,公司2016 年以来公告累计新签 PPP/EPC 重大合同 10 单,合计金额 27.49 亿元,是 2016 年 收入的 1.81 倍;累计新签框架协议 8 个,合计金额 215.10 亿元,其中新民市框架协议服 务内容推进速度较慢,遵义市部分项目已落地实施。
公司新签 PPP/EPC 订单呈现加速且单体合同趋于上升,生态治理、园旅一体化等新型业 务订单占比已超过传统地产园林,参考相同业态企业毛利率约 30%。我们预测公司2017-19年 EPS为0.92/1.28/1.74元，CAGR 45%，维持“增持”评级。 （完）
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