疫情逐渐进入后期，企业纷纷复工，在家的日子里给了自己更多的思考与学习。在这样一个大环境下，大家都在纷纷谈疫情下文旅如何自救，如何复兴，今天你在这里我来谈谈如何判断和选择，从专业操盘的角度来看项目的全生命周期，期望给到各位一个系列的解读，让思考的维度更加深刻，让专业的眼光更加谨慎。
马先声核心观点
文旅项目属性的定位和房地产的地段同样重要
房地产的地块选择先看城市，在看地段，再看规划和配套。文旅项目的选择跟房地产不同，要看项目依托的资源及城市给到项目定位的属性。
一般分为核心城市圈文旅小镇项目、强旅游资源圈文旅度假项目、成熟度假区内文旅项目、弱旅游资源区文旅项目。
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都市圈文旅小镇项目
该类项目是现在开发商普遍选择，主要选择在核心城市周边，离城市的距离根据城市级别的不同会有所不同，但主要的盈利模式是度假地产的销售收益和商业和旅游的运营收益，典型企业有万达、恒大、融创、世茂等文旅小镇和文旅城产品线。
如下图：不同的都市圈和核心城市由于其级别的不同，能够选址的半径和距离有所不同，北京最远可以达到4小时车程，而上海2小时内，其他核心省会城市1.5小时以内的车程。这给该类项目的选址提供相应依据。
该类项目的客源80%以上为核心城市客群，置业目的多为度假、投资和养老的需求，客群年龄集中在30-55岁。
马先声关注该类项目的选址关键点：距离城市的距离、城市的人口基数、城市的人口结构、交通通达状况。
马先声关注该项目趋势：该类项目将成为未来10年内的主流项目，现在是土地资源的争夺和变现能力的争夺，未来是旅游配套水平和运营能力的考量，很多企业目前只关注变现能力不关注旅游配套和运营，必将 为 未来项目留下大的隐患，造成企业的发展毒瘤。
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强旅游资源圈文旅度假项目
该类型是过去和目前很多企业选择的又一个热点，如黄山脚下的太平湖、张家界下的武陵源、庐山脚下的庐山市、玉龙雪山脚下的丽江古镇，这些强资源的旅游景点，人流量巨大。地方政府一直希望能够通过新的旅游度假区来进行招商引资，投资商一般看到旅游资源和人流，看到优质的资源和价格便宜的土地都会动心。但这里做一个提醒，该类型项目的选址尤其重要，强势的旅游资源并不一定能够带来度假物业和度假产品的落地。
马先声对该该类项目选址的关键点：
1、离核心都市圈的距离，有没有交通的通路，周边的二级城市是不是可以在2小时内到达，人口基数多大；
2、该区域的旅游资源有没有度假属性，如健康温泉、避暑和避寒与健康相关的条件或者与度假属性的景区；
3、该项目的土地的价格之外的综合成本，如资源保护线距离、政府的土地控制能力、乡村的可把控性；
4、可导入的资源的能力，从而引发的导客和销售能力。
这几类要素综合考虑才能确定项目能不能获取，因为该类项目的特点为：一是旅游资源的可依托型差，抢资源意味着强的客流，但一般都是观光客，该类属性与度假不一致，很难形成有效的客流。二是周边城市人口基数低，很难消化度假产品。三是土地综合成本高。
比如万达的长白山文旅城，万达在长白山项目第一次尝试了文旅综合体开发，项目分为南北两区，北区号称打造成“松抚一体化”旅游新城，并配建抚松县行政中心及会议中心和万达广场、学校、医院等生活设施。南区则为国际旅游度假区，由森林高尔夫、大型滑雪场、度假酒店区、温泉小镇等四部分组成，并称“三菜一汤”。
长白山国际旅游度假区落地抚松县松河镇，距长白山机场15公里，距长白山天池20公里，项目占地约30平方公里，建设用地约10平方公里。该项目文旅建设标准高、设计理念新，业态综合性非常强，除滑雪、高尔夫、酒店外，还将温泉、漂流、商业街、演艺剧院、博物馆等文化、旅游、商业等多种业态进行整合。内容越丰富、越有吸引力，游客的度假时间就会更长。南区2012年开业后，首年酒店入住率达到50%。
该项目资源性强，打造高标准，运营能力也很高，但在度假物业上，由于离核心城市距离远，都市圈人口少，资源不具备高频次度假的健康属性，导致再物业销售上面临一定的压力。
马先声观点：强旅游资源的度假项目在选址时候要注意，不要只关注旅游资源，弱化城市和人口，不要只关注土地价格，不关注综合成本和政策红线。不要只关注招商力度，不关注实际运营能力，文旅与销售物业的比例。该类项目的核心是运营资产型，长期持有型。
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成熟度假区内文旅项目
该类项目位于成熟的度假区域内，如海南、云南、广西和福建都区域，该类项目的选址和投资关键是区域的成熟度和政府的打造力度。
马先声核心要点：成熟度假区的文旅项目要根据区域的发展阶段选择判断。
海南经过若干年的发展经历了几个周期，成为全国人的度假区域，度假产品和度假物业价格也变得非常的高企。在类似区域选择项目，一定要分清楚该区域属于区域发展的哪个阶段。
启动期：需要在政府规划的核心区域，有大型的规划导入，强的度假资源。初期的选址一定是资源的强势占有，如三亚的亚龙湾、三亚湾对海资源的占有成为选址关键。
发展期：要选址在政府主力打造的大度假区，选择大规模的土地储备，从而能够迎接土地的增值，同时可以获得一些运营型的物业作为资产保有。如申亚的亚龙湾的奥特莱斯，今天能够获得更高的物业价值。
成熟期：可以根据自己的资源选择大型的造城项目，由于很多企业很进行投资，后期必然面临客户导入不足，价格太高的局面，这时候需要的是大规模造城带来的资源的整合能力、开发商的导客能力和营销能力。
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弱旅游资源区文旅项目
该类项目一定要谨慎选择，区域本身的资源禀赋不高，导客能力有限，需要综合审视，不能光看到土地价格的便宜，要充分考虑资源的可利用性和可发展性。要通过政府的大规划落实为前提，进行综合考量，可进行小点开发，主打健康牌、乡村牌、温泉牌等。通过小规模的运营综合型开发，获得销售和运营现金流的双收益。
典型案例分析-弱资源单点型项目
顺天明月湾：项目位于明月山温汤镇，主要依托硒温泉入户及区域良好的资源环境等康养资源， 打造面向全国的温泉康养度假项目。
规划公寓及小面积别墅产品，月均去化20套左右，峰值65套/月，60%左右为上海客户，客户年龄基本在45岁以上，80后为父母购房一定比例。
客户及销售情况：成交主要以外地客户为主，本地客户较少。60%左右客户来自上海，其它为全国机遇型客户，度假兼投资属性，主要看重区域温泉资源。公寓提供酒店托管服务，售后返租，10年每年返7%。
马先声观点：弱旅游资源区文旅项目需要自建体系，引进资源，主打单一主题，复合大区规划，不适合大规模的开发。
该类项目需要强运营，弱开发，打造主题，构建客源体系，通过物业运营获得回报，可结合乡村进行民宿类开发，如桃李春风系列、乡伴系列等。
综上，不同的文旅开发项目要先判断其选择的逻辑和属性，不能盲目的开发上马，要遵循其市场规律。
克而瑞文商旅针对不同的项目推出相关的选址模型和分析，从而判断该项目的风险和开发路径，进一步确定项目的定位、产品设计和运营模式。