项目概括
开发商：广州地铁&越秀集团
总占地：24万平方
总建筑面积：88万平方
容积率：2.41
绿化率：30%
建筑密度：22%
总规划：21栋洋房，分南北两区
总栋数：21栋，约4378户
管理费：3.26元/平方
项目周边交通
目前项目旁还有湾区东西大动脉——南大干线（在建）。
其采用双向八车道设计，时速达80公里，连接起广州南站、长隆、万博CBD、大学城等核心板块，被称为番禺的“财智黄金走廊”。
同时，东联东莞、西接佛山，串起“珠三角一小时经济生活圈”。
项目周边立体交通路网
更令人兴奋的是，根据广州南站最新规划，片区内还将新增4条快速干道。未来，从项目出发，到海珠、荔湾、天河核心区，时间将缩短至10-20分钟。
●通道一：东新高速(已通-环城高速(已通)-如意坊放射线(一期2021年建成)，需时12分;
●通道二：东新高速(已通)-芳村大道南(快速化改造中，2021年建成)-洲头咀隧道(已通)，需时10分;
●通道三：东晓南放射线南延线(规划)-东晓南放射线(已通)-东晓南高架(已通)，需时12分。
●通道四：G105(快速化改造)-洛溪大桥-广州大道(快速化改造)，需时20分。
除了地段和交通，品秀星瀚所处的地铁22号线陈头岗站，也正处于价值喷薄期。
在南站周边地区七大组团中，陈头岗乃新住宅组团，而石壁则定位为居住配套区域，两大组团紧紧相依，形成连片大城。石壁（一二三四村）目前旧改已提上日程，其投资预算达120亿，未来将释放土地达86㎡公顷，比整个广州南站都大。
根据招标文件（文件名：《番禺石壁街石壁（一二三四村）全面改造项目公开引入合作企业的公告》），改造后片区将引入总部经济、IAB、NEM、会展经济、现代金融等产业。
是的！一座宜居、宜业的巨无霸新城，正在冉冉升起。而与之毗邻的品秀星瀚，未来也将得以共享其完善的居住配套。
陈头岗+石壁组团示
项目教育优势
Ø华师附中（私立）
Ø番禺附中（公立）
Ø新世界国际学校
关于家长关心的教育问题，目前项目引入的是 九年一贯制的公办学校——广外附校 。据小编了解到大部分的广外附中都是私立的，学费去到4-5w/年，但这所番禺附中是妥妥的公立配置。
广外附中效果图
在目前的规划中，学校足球场、篮球场、400米跑道和室内风雨球场都是具备的，按照45个班，每班约40个孩子的小班配置，其 “生均条件” 超省一级学校的配置标准 。学费相对私立学校来说就便宜很多，但楼盘 为学区房，并非学位房 ，所以还是需要摇号。小编看到小区旁边还有一个新世界国际学校，听说学费20-30w/年，属于私立贵族学校。
广外附中效果图
除了小区专属入口外，对外出入口设计有 “ 接送专用车道 ” ，家长在高峰时段内可将车驶入接送车道，接送孩子上下学更加方便和安全。
01、产业规划
在产业上，广州南站 构建 “ 3+N ” 产业体系 ，以总部经济、科创、商贸会展3大开放型综合产业为引擎，衍生N个创新服务型业态。
去年4月，新鸿基拿下广州南站TOD地块，计划打造成一个超级综合项目—— 广州ICC环球贸易广场 ，目前已经开始动工。而新鸿基弄商业，还是有一手的；广州天环、igc天汇都出自它手。2020年，城投南站商办综合体、新世界国际学校、正佳广州南站商务区文商旅等19个项目正式签约，预计投资总额超530亿元。 旨在实现南站地区从一个功能单一的交通场站，向 “ 站城一体、业态融合的大湾区门户枢纽 ” 转型。
同时投资额达120亿，可容纳10万人的世界最大专业足球场，也落在广州南站。虽然恒大已经退出，但肯定是广州的重磅体育场馆。
02.周边现状
如果交通便利是星瀚最大的优势，那么交通带来的噪音则是星瀚最大的劣势。可以看到小区西面是东晓南放射线，东南面则是南大干线，北面是东新高速，几条城市辅路将它围绕得严严实。再加上星瀚项目是地铁上盖，15m的地下还有地铁穿行。难怪星瀚有一个标签为 “ 呼啸山庄 “ 。
小编实地看到除了个别楼栋在花园内，大部分楼栋都是直面马路的。车辆来往的车流声和汽车鸣笛声都会产生一定的噪音，对于住户的日常生活有一定的噪音，如果是遇到早晚出行高峰时段，噪音还会有所加剧。 嘈杂的环境影响住户的休息，居住舒适度也会下降。
星瀚TOD项目区位图
分南北地块开发南地块，一期和三期，三期是一到五栋，现在目前还在售，一期基本卖完已经交付，涵盖建面约73-107㎡两至四房。
03.户型观看感受
73㎡两室两厅一卫
据销售介绍，北向73㎡的两房总价大概在260w左右，折合3.56万/㎡，其中一个小房间与阳台打通，整体来说还是比较方正的，但使用率有点低。
89㎡三室两厅两卫
南向89平的是三房两卫户型，双阳台设计，厅出阳台，此外另一个小阳台则与两个卫生间相邻，可以按需求打造成书房或婴儿房，这套房是三开间朝南。
85㎡两室两厅一卫
85m²的2+1房，进门加1的房间交标为阳台，可根据需求改造成儿童房或者老人房，跟主次卧有点距离，其中次卧是带全景飘窗，房间里床的摆设可以占用飘窗位置，提升了实用率。